融科融科··金月金月湾项湾项目商目商业业策策划报划报告告融科智地天津公司融科智地天津公司20072007年年1111月月汇报主线a.战略目标b.城市及区域分析c.项目定位d.规划方案e.营销策略f.整体开发计划g.项目投资测算h.总结战略目标??树树立融科智地在天津的立融科智地在天津的优优秀品牌形象；秀品牌形象；??实现项实现项目目净净利利润润22个亿个亿；；??建立在市建立在市区项区项目目运运作的作的资资源渠道；源渠道；汇报主线a.战略目标?天津整体地位b.城市及区域分析?房地产市场分析c.项目定位?政策影响d.规划方案e.营销策略f.整体开发计划g.项目投资测算h.总结天津整体地位——天津价值分析??环环渤海渤海经济经济圈圈构构架架中中国经济国经济第三第三极极成成为为中中国经济发国经济发展新展新动动向。向。??天津天津1515年年总总体体规划规划确定空确定空间间布局和布局和城城镇镇体系体系结构结构，“，“一一轴两带轴两带三三区区””总总体体结结构构推推动动天津天津经济飞经济飞速速发发展。展。??政策政策驱动驱动滨滨海新海新区发区发展展，，执执行力度突行力度突显显，引擎策，引擎策动动推推动发动发展步伐。展步伐。??河河东区东区地地处发处发展展主主轴轴核心核心位置，迎位置，迎来来前所未有的前所未有的发发展契机。展契机。大大势势所向，天津确立北方所向，天津确立北方经济经济中心地位。中心地位。天津整体地位——河东价值分析??滨滨海海规划规划引引导发导发展展趋势趋势，津，津滨滨联动联动，“，“城市城市东东移移”步伐加快。”步伐加快。??左翼天津，右翼左翼天津，右翼滨滨海海的坐的坐标节标节点突点突显显河河东战东战略地位。略地位。左翼天津??本案位于城市本案位于城市发发展展主主轴关键节轴关键节点点，，发发展契机展契机显现显现。。右翼滨海天津门户地位确立城市城市东东移步伐加快移步伐加快，，河河东东坐坐标节标节点突点突显显天津整体地位——宏观经济注：数据来源天津市统计局2002年-2006年天津GDP增长情况50004141645000450035457400004000?天津市民的收入与消费水平相比以往315504337.7335000?天津市民的收入与消费水平相比以往3500265323663.863000030002238025000都有比较明显的提升,人均可支配25002931.88都有比较明显的提升,人均可支配2000020002447.662084.6615000收入增长13%。人均年消费性支出增1500收入增长13%。人均年消费性支出增1000100005000长达9%。500长达9%。002002年2003年2004年2005年2006年天津市GDP（亿元）人均GDP（元）天津市历年人均可支配收入与消费性支出统计1600014283140001263911467年份2003年2004年2005年2006年12000103131054893389653100008802786880007192增长率17.41%19.78%24.97%18.39%6000人均增长率18.55%18.91%12.38%16.81%4000200002002年2003年2004年2005年2006年?步增，年提前年了量比人均可支配收入（元）人均年消费性支出（元）?GDPGDP稳稳步增长长，0606年提前44年实现实现了经济总经济总量比年翻一番的目20002000年翻一番的目标标??随随着天津整体着天津整体战战略略东东移，移，开发开发的不的不断断加大，加大，20062006年天津在全年天津在全国国3131个个省（自治省（自治区区、直、直辖辖市）中，成市）中，成为继为继上海、北京之后第三上海、北京之后第三个个人均人均GDPGDP达达到到50005000美元以上美元以上的地的地区区。。经济发经济发展展动动力强力强劲劲，增，增长长速度明速度明显显加快加快天津整体地位——宏观经济奥运经济对奥运经济对未未来来影影响响后4城市经济发展长期影响后1年后2年年城市国际形象转变为开1988年汉城速发展直到1997年城市经放城市，韩国经济顺势涨涨涨(今首尔)济保持高速增长高涨.大规模设施建设改变城1992年巴塞罗发展,奥运后经济大幅下市面貌，旅游业得到长涨跌跌那滑，1995年后才逐渐好转足发展.1996年亚特兰经济增速平稳，没有大幅经济持续稳定增长，居涨涨涨大度波动民消费大幅增加.赛后经济下滑，两年后开促进了澳大利亚旅游业2000年悉尼跌涨涨始大幅回升和服务业的长期发展.赛后经济发展有所放缓，奥运遗产丰富，繁荣的2004年雅典跌涨　但没有出现负增长旅游业吸引私人投资.?从历届奥运会举办城市看，经济呈上升趋势；?后1年经济小幅回落现象，近两届明显；长长期看期看来来,,奥运经济奥运经济促促进举办进举办城市城市经济发经济发展展天津整体地位——区域经济天津市内六区经济情况350313.8314.460.00%28328630048.25%50.00%250220.4519540.00%36.22%200155.6148.98139.130.00%150129.4220.00%10019.33%43.6649.6214.83%5010.00%7.80%5.28%00.00%河东区和平区河西区南开区红桥区河北区05年GDP值（单位：亿元）06年GDP值（单位：亿元）增长率注：数据来源天津市统计局07年统计年鉴??通通过过分分区区的的GDPGDP经济数经济数据比据比较较，，河河东区东区在天津在天津处处于中等水平于中等水平；；??随随着着战战略略东东移，河移，河东区东区在天津市地位在天津市地位还还有待有待进进一步提升。一步提升。良好的政策良好的政策导导向，向，促使河促使河东经济进东经济进一步提升。一步提升。天津整体地位——小结??大大势势所向，天津确立北方所向，天津确立北方经济经济中心地位；中心地位；??天津天津经济发经济发展展动动力强力强劲劲，增，增长长速度明速度明显显加快加快；；??城市城市东东移步伐加快，河移步伐加快，河东东坐坐标节标节点突点突显显；；国国家家战战略略发发展定位天津，展定位天津，经济经济提速，城市提速，城市东东移，河移，河东东地位突地位突显显。。汇报主线a.战略目标?天津整体地位b.城市及区域分析?房地产市场分析c.项目定位?政策影响d.规划方案e.营销策略f.整体开发计划g.项目投资测算h.总结一级市场情况——全市土地供应可建设用地面积（㎡）18001638.87250160014001972003%1200150100038%41%800702.821006007740050139.18200180018%05年06年07年面积（万㎡）地块市内六区环城四区滨海新区（塘汉大、空港、开发区）五个郊县??从从0606年年开开始始,,天津城市化天津城市化进进程的加快和程的加快和滨滨海新海新区区的的开发开发建建设设,,土地市土地市场异场异常活常活跃跃；；??0707年土地交易更年土地交易更为为活活跃跃,,达达到到1638.871638.87万㎡；万㎡；??0707年中心城年中心城区区土地出土地出让仅让仅占全市的占全市的3%,3%,中心城中心城区区土地稀缺性日益土地稀缺性日益显现显现,,城市外城市外扩扩趋势趋势明明显显。。整体市整体市场场土地供量上土地供量上扬扬，中心城，中心城区区土地日益稀缺，土地日益稀缺，外外环环出出现现集中井集中井喷喷，城市建，城市建设设外外扩趋势扩趋势明明显显一级市场情况——中心城区土地成交分析天津市内六区07年与06年土地交易对比2007年前三季度市内六区土地成交量比重1927592020001%8%1520000%62%880361020007507329%4183941839520002523913064236720000%和平河西南开河北河东红桥06年07年前三季度和平河西南开河北河东红桥??06-0706-07年市年市内内六六区区土地交易情土地交易情况对况对比看出，河比看出，河东区东区近近两两年的年的开发开发建建设设力度十力度十分强分强劲劲；；??0707年前三季度市年前三季度市内内六六区区土地出土地出让让比重看出，河比重看出，河东区东区已成已成为为市市内内六六区区主要土主要土地供地供应应源源头头，比重高，比重高达达62%62%。。河河东东成成为为中心城中心城区区土地供土地供应应主力，市主力，市场发场发展潜力大展潜力大一级市场情况——河东土地成交分析建筑面土地面积地块积(万容积率挂摘时间使用权人(万㎡)㎡)津东广2006-11-天津市红鼎房地产（挂）2006-1.51.81.230摘开发有限公司063万东小马路地块津东万2006-11-广西阳光股份有限（挂）2006-4.78.461.830摘公司汉拿地块064津东七十经路地块2006-8-14天津世昌房地产开（挂）2006-1.36.354.88摘发有限公司033振华实业地块长芦卫国道2003年摘长芦房地产开发有未知未知未知地块牌限公司格调竹境虎丘路地块泰达建设集团建设（格调竹5.514.32.6未知开发分公司境）红鼎地块金月湾天津钢厂地2007年挂未知未知未知——块牌天钢地块2007年挂06年及之前出让张达庄地块10.626.52.5万隆集团金地地块牌万兆张达庄地块2007年挂07年出让轧钢厂地块未知未知未知——牌未显示出让情况河东区津塘金地(集团)股份17.933.51.872007-8-1路南侧有限公司河东区新开深圳市振业(集3.7123.242007-8-2路东侧团)股份有限公司??河河东东市市场场土