谨呈：四川XXXX有限公司——阿卡地亚项目定位第二阶段客户研究工作报告2011年7月阿卡地亚项目定位研究工作进展至今工作2011/6/282011/7/62011/7/252011/8/7第一阶段第二阶段第三阶段市场研究客户研究市场定位及产品建议?土地：区域土地属性研究??工作?市场：区域房地产项目调研客户：拦截式访问市场：市场特征分析???市场：区域房地产成交及未来竞争分析客户：深访客户：客户需求分析??市场及客户：区域项目专业人士访谈项目：市场定位及产品建议核心?中江市场整体量价情况?客户需求是什么?项目定位及产品建议问题?各产品形态销售情况成果?阿卡地亚项目定位第一阶段市场?阿卡地亚项目定位第二阶?阿卡地亚项目定位及产品调研工作提报段客户研究工作提报建议提报2调研方案设计a)调研方式：拦截访问，访问时间为20-30分钟。b)样本设计：150个左右c)调研对象及样本配额i.意向购房者：电梯公寓40组，多层40组ii.电梯公寓成交客户：40组iii.电梯公寓已入住客户：30组d)样本条件：i.本人是购房的主要决策者或参与决策者；ii.年龄在25-50岁；iii.已成交客户或未来3年内有购房意向；iv.最近半年内没有参加过任何形式的市场调研活动；v.本人及家人没有在房地产等相关行业工作。3调研执行调研时间：7月9日——7月14；调研地点：公园广场、美好家园超市、县城商铺、各楼盘售楼部附近意向多层意向电梯电梯已购入住电梯已购未入住样本总量计划样本量40503030150（调整后）实际样本量49553833175有效样本量475135321654核心结论安全问题是多层意向者不选择电梯物业的最主要原因200元/㎡的价格差即可使意向多层客户选择电梯物业电梯的便利性是客户选择电梯物业的主要原因小高层比高层更受欢迎，原因是上下楼更加便利小高层相对于高层的溢价范围主要集中在100-200元/㎡带赠送的户型更受欢迎，可溢价范围100-200元/㎡5报告内容1背景资料2意向客户3已购电梯客户4地块测试6访问样本中，女性稍多；年龄多集中在30-40岁之间；县城女性在购房决策中越来越占主导地位。1、从被访者性别来看，女性稍多，占59%；男性略少，占41%。2、从被访者年龄来看，主要集中在30-40岁，占比41%；其次是50-55岁，占比20%；45-50岁之间的被访者数量最少，占比10%。性别特征比例年龄特征比例50-55岁25-30岁20%16%男45-50岁41%10%30-35岁21%女59%40-45岁13%35-40岁20%7被访客户如再购房，多为首置首改。1、意向多层和意向电梯客户首置首改比例相差不大。2、电梯未入住客户多次置业比例高出电梯已入住客户比例11%。被访者再购房置业次数分布单位：%多次6814203158492次62806943首次362400total意向多层意向电梯电梯已入住电梯未入住8被访客户行业主要集中在教育、公务员、生意人及务工返乡四类，同我们的目标客户分类基本吻合。“中江县连退休教师，将近1万多人”——被访者被访客户行业分布2019181616单位：%1412109888656444433422210注：部分被访者只说自己是做生意的，不愿详细谈自己的工作内容。9被访客户学历整体偏低，主要集中在高中及中专水平。被访者中，学历分布比例最大的是高中，占比33%。被访者学历分布单位：%12003本科以上1618192019本科1913241722大专303329高中/技校/中专4628初中23322119小学17610940total意向多层意向电梯电梯已入住电梯未入住10被访者家庭常住人口主要集中在3人和4人以上，多为一家三口或三代同堂；与成都市的家庭常住人口结构有明显差异。1、被访者家庭常住人口中较多的为3人，约占比例为35%；其次为4人以上，占30%。2、被访者中家庭常住人口4人及以上的占比52%，通常对住房的需求在三房及以上。被访者家庭常住人口单位：%4人以上22303431314人22221924233人402人35273840161人12169610200total意向多层意向电梯电梯已入住电梯未入住11被访客户中步行者达到28%，他们平时的活动范围有较强区域性，对部分位置偏远的楼盘有一定影响。1、以自行车、电动车、摩托车为主要交通工具者，占比41%。2、以私家车为常用交通工具的被访者仅占20%。被访者常用交通工具3028252020单位：%201511101055222012被访客户平均家庭年收入4.4万元；但在实际调研中，发现受访者有将家庭年收入报低的倾向，根据调研者经验对其进行修正，修正后被访客户平均家庭年收入为5.5万元。意向多层意向电梯电梯已入住电梯未入住total收入均值（万元）3.64.34.06.04.4实际修正值（万元）4.55.45.07.55.5被访者家庭年收入分布单位：%24320万以上4036203915-20万886149410-15万元1161898-10万元60221547-8万元662036-7万元12495-6万元2124174-5万元20133-4万元2113163万元以下182916171116660total意向多层意向电梯电梯已入住电梯未入住注：修正比例按25%13报告内容1背景资料2意向客户3已购电梯客户4地块测试14意向购房客户目前居住面积，主要集中在71-90㎡，未来三年购房需求面积主要集中在91-110㎡，住房需求面积有增大趋势；增加住房面积可能是意向购房者购房的主要因素之一。1、被访意向客户目前居住面积各区间比例差异不大。2、意向电梯客户需求面积91-110㎡，所占比例达41%3、意向多层客户需求面积91-110㎡，所占比例达62%。意向客户目前居住面积分布比例意向客户需求居住面积分布比例单位：%1单位：%022150㎡以上22161716㎡以上151501720131-150㎡111112131-150㎡111-130㎡161617111-130㎡514191-110㎡6219191891-110㎡71-90㎡71-90㎡24212551-70㎡2951-70㎡2461750㎡以下81050㎡以下346942222total意向多层意向电梯total意向多层意向电梯15被访意向客户能接受的单价在3001-3500元/㎡之间的比例最高，略低于目前市场价格。1、从整体看，意向客户接受度最高的单价范围是3001-3500元/㎡，占比58%；其次是3000元/㎡以下，占比23%。2、如下图标示，电梯预期价格存在两极分化现象。意向客户能接受的最高单价单位：%2401711224001-4500元/㎡3501-4000元/㎡5866513001-3500元/㎡23273000元/㎡以下19total意向多层意向电梯16总价在21-30万的2房和总价在26-40万的3房是被访意向客户的主要需求。意向购房者总价预算和套型需求total12572251-60万1141-50万11112总36-40万1313价预31-35万12526算26-30万7192621-25万1431720万以下13151房2房3房4房total单位：%套型需求17被访意向客户整体居住满意度不高，改善目前的居住环境，可能是被访者意向购房的主要原因之一。1、被访者居住满意度为一般及以下的占比62%。2、被访者对目前居住状况满意者不足40%。居住满意程度测试单位：%非常不满意222272627不满意一般333433比较满意303437非常满意940Total意向多层意向电梯18居住环境差和居住面积小是导致被访者居住满意度不高的主要因素。意向多层客户意向电梯客户不满因素百分比（%）不满因素百分比（%）居住面积过小13小区环境/配套不好17小区环境/配套不好12居住面积过小13周边自然环境差11周边自然环境差12小区物业管理不好11周边生活配套不全9治安不好9治安不好7交通不方便9交通不方便6周边生活配套不全7上班远6其它6小区物业管理不好6房屋通风、采光不好5其它6房屋外观难看5房屋通风、采光不好4子女读书不方便5房屋质量差4地理位置不好4地理位置不好3上班远2房屋外观难看3房屋质量差1子女读书不方便3风水不好1风水不好119被访意向客户购房用途主要为自住；电梯意向客户的投资比例高于多层意向客户。1、购房用于自住的意向客户，比例达到83%。2、意向电梯客户的投资比例高出意向多层18%。意向客户购房用途单位：%6投资兼自住1422自住928374投资324total意向多层意向电梯20被访意向客户的购房目的主要为改善居住环境，另有部分客户购房目的集中在增加居住面积和与老人分开住。“现在买房就想跟爸妈分开，住到一起管的太多了，受不了。”——意向购房者1、以改善居住环境为主要购房目的被访者，占比53%。2、其他项中，“要拆迁”提及1次，“换户型”提及1次。意向客户购房目的total（%）意向多层比例(%)意向电梯比例(%)改善居住环境554453增加居住面积19815与老人分开住61210与子女分开住364方便子女上学084需要更合理的户型624方便上班423养老243生活配套方便322度假，休闲021其他210121环境好、生活便利的楼盘，更受消费者青睐。消费者购房考量因素提及率最高的3项是：周边自然环境17%、小区环境13%、周边生活配套9%。意向客户购房考量因素total（%）意向多层比例(%)意向电梯比例(%)周边自然环境161817小区环境141313周边生活配套7109单价878户型697房屋质量697交通1057地段