谨呈：江西省鼎立房地产开发有限公司九江河西项目发展战略及项目定位2010年4月21日力天兴业机构本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。项目研究的工作阶段划分2010/4/262010/5/32010/5/252010/6/10第一阶段第一阶段第二阶段市场调研发展战略与项目定位启动区及物业发展建议?区域宏观经济背景研究?项目界定及研判?启动区策略?房地产市场调研?问题结构化分析?物业发展建议?专业人士访谈?市场机会点的挖掘和分析?规划设计任务书工作?一线销售人员访谈?案例借鉴和分析?消费者访谈及座谈会?项目整体发展战略?项目定位深化?物业发展构思?经济测算力天兴业机构本报告是严格保密的。2我们的研究思路和方法问题界定市场环境问题结构化模型和案例解决方案规律是什处于何种么？什么性质核心问题我市场环境成功的解们应该的项目？是什么？下？决办法是怎么做？什么？力天兴业机构本报告是严格保密的。3项目报告的结构思路导图项目解析市场供给项目问题结市场需求机会项目发项目发展界定构分析分析展战略定位策略片区解析模式研究案例借鉴力天兴业机构本报告是严格保密的。4项目界定项目解析市场供给项目问题结市场需求机会项目发项目发展界定构分析分析展战略定位策略片区解析模式研究案例借鉴?项目区位?地块资源?限定条件?周边配套力天兴业机构本报告是严格保密的。5项目区位分析——位于城市边缘地带，片区具备良好的发展前景?位于九江市金水区以北，距离江西省委、省政府所在区域约7km；?项目所在区域属于九江房地产格局上的北区，“北扩东移”的城市发展格局，促使北区迅速发展；?北区定位于科技文化及旅游度假区，具备良好的发展前景和高素质的居住群体；?本项目位于北区中段，属于城市边缘区域。资料来源：1995—2010年九江市市区规划力天兴业机构本报告是严格保密的。6地块四临及资源——地块自然资源一般，周边建筑景观较差?从地块内部看四周，南侧及东南侧为杨君刘村；?东侧为汽车销售市场，邻近107国道；?西侧为工厂，及柳林镇政府驻地；西北北侧东北?北侧未来规划为新柳路，路北121亩用地也在西侧东侧本次顾问工作范围；西南水域东南侧?地块内部场地项目平整，基本为空地，场地东北侧有一污水坑，未来建设过程中将加以利用；?目前尚未有与项目地块紧邻的开发项目。力天兴业机构本报告是严格保密的。7交通状况分析——外围具备较好的交通条件和利好因素，现状道路相对较差?地块南侧为杨君刘路，路况较差，主要为村民用道路；?地块西侧1公里为郑花公路，是九江市的主要干道，通过杨君刘路与地块相连；?地块北侧为规划中的新柳路，路北121亩土地也属于本项目；郑花公路新柳路新柳路?地块东侧目前为107国道，车辆众多，未来107国道东移郑花公路107国道，原道路改造为中州大道，将成为一条市政主干道和景观大杨君刘路杨君刘路杨君刘路道；?目前地块与外部连接的道路状况较差，距离已有市政主干道较远；?周边目前公交线路较少，随片区开发进程较快和居住人口增多，这一状况将会得以改善。力天兴业机构本报告是严格保密的。8周边配套情况分析——目前周边各项配套设施尚不完善?项目位于城市边缘，属于房地产格局中的北区中段，邻近郊区，各项市政基础设施较为匮乏；?配套商业设施：建材市场、汽车销售邻近九江市商业中心（二七路商圈）约10公里距离联华超市距离约4公里?教育配套设施：市第七中学分校（在建）、刘诗昆艺术幼儿园?公共交通系统：郑花公路32路（刘庄—火车片区房地产开发建设的不断深入使得北区成为九江市民购站）、62路（刘庄—万客房的首选区域之一，但是配套设施的建设和完善过程却显落后，来）、310路（二七广场—花园口在一定程度上制约了北区房地产的发展。旅游区）107国道39路（庆丰农化市场—火车站）、308路（二七广场—黄河鲤鱼厂）?医疗、健身、娱乐、金融配套较为匮乏。力天兴业机构本报告是严格保密的。9项目属性界定属性界定地理位置城市边缘地带片区发展具备良好发展前景项目规模较大规模（相对于九江市场）资源状况无明显比较优势配套资源现状配套设施匮乏项目是位于城区边缘、具备良好的片区发展前景、规模较大、资源状况一般的住宅项目。力天兴业机构本报告是严格保密的。10问题结构化分析项目解析市场供给项目问题结市场需求机会项目发项目发展界定构分析分析展战略定位策略片区解析模式研究案例借鉴力天兴业机构本报告是严格保密的。11本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析SR1R2?北区中段开发热度较高，成为九江市房地产的热点非期望结果期望结果区域；同质化楼盘众多，市场竞差异化竞争，市场相对空?竞争北区中段项目竞争激烈，争激烈白点和机会点产品线路较宽；?北区属于城市边缘区域，陷入区域主流楼盘的价格打破原有价格体系，创造价格目前配套设施方面存在一壁垒，开发利润相对较低较高的附加收益定的不足；与同类楼盘竞争客户，陷准确锁定目标客户，定制?项目本身并无明显比较优客户入激烈的客户争夺战中产品，降低竞争风险势资源；?已团购4万平方米，团够塑造品牌，通过品牌带动品牌塑造度小，对项目开的价格较低；品牌后期开发，通过项目品牌发和项目销售促进作用小带动公司品牌?九江房地产发展处于上升阶段，市场发展迅速，项目操作空间比较大。?甲方对利润要求不低于行业平均利润率；?甲方希望项目能够站在更高的角度来解决问题，具备前瞻性；力天兴业机构本报告是严格保密的。12项目核心问题提出——如何解决从R1到R2的矛盾从R1到R2需解决的核心问题：?如何在激烈的市场竞争中寻找机会，形成项目的突破点？?项目容积率如何确定？?已团购的4万平方米项目如何与项目融合？?项目开发战略的确定和开发节奏如何把控？力天兴业机构本报告是严格保密的。13市场背景项目解析市场供给项目问题结市场需求机会项目发项目发展界定构分析分析展战略定位策略片区解析模式研究案例借鉴?整体房地产发展?市场竞争格局和板块分析?片区竞争和资源分析?客户和专业人士访谈结论力天兴业机构本报告是严格保密的。14宏观经济分析——城市简介?2009年中心城区建成区面积212平方公里，人口322万人；?2009年GDP1375亿，财政收入114.8亿；?工业经济相对落后，主要支柱产业有汽车、建材、纺织、会展等；?在35个大中城市中，经济总量排名第20位，在全国地级以上城市中，排名第28位。力天兴业机构本报告是严格保密的。15宏观经济运行状况——经济发展各项指标九江市历年经济运行指标?纵向来看，九江市宏观经济发展迅速，各项经济指标年限单位199520002006200720082009稳步增长；辖区人口万600.3665.9677.0687.7697.7708.2?2009年，九江市人均生产总值达到2350美元；国民生产总值亿元389.9738.0828.2928.311021375?与国内其它大城市相比，建成区面积k㎡108.3133.2142.4156.4212.4243.3九江市人均经济水平仍显落人均GDP元1148112335136041579519154后；在与周边城市武汉、济美元13831486163919032350南的比较中，也落后于上述两城市；职工年均工资901710398119661353715024?相比周边城市功能有一定固定资产投资165.6258.4295.7340.7502.3650.3类似的城市来看，九江市与2009年九江与其它城市人均GDP横向比较济南、武汉的人均GDP差距远小于房价均价差异；人均GDP人均GDP人均GDP一线城市沿海城市内陆城市（美元）（美元）（美元）?经验表明：在人均GDP在2000—4000美元时，房地北京4459南京3596武汉3000产发展进入高速发展期。上海6696杭州4743济南3200深圳7161广州6056九江2350说明：深圳市按照常住人口口径统计资料来源：九江市历年经济发展公告及网络资料力天兴业机构本报告是严格保密的。16高速发展阶段的房地产特征——研究九江处于的房地产发展阶段?2009年九江0-200US$2000-4,000US$4,000-8,000US$8,000-20,000US$市人均生产总值达到2350美元，按照经启动期快速发展期平稳发展期减缓验和惯例，正发展期处于房地产发处于快速发展期的房地产主要有如下几个特征：展的高速阶段?房地产供给需求旺盛，开工面积、竣工面积、年销售量等增幅较大；；?房地产价格持续上浮，价格增长幅度远高于同期经济发展水平和居民收?九江市房地产的各项发展入增展水平；阶段亦与快速?土地市场异常活跃，土地价格的增幅高于房产价格增幅，土地一级市场发展期的房地与房地产二级市场交相呼应；产主要特征相吻合。?房地产开发水平不高，升幅较快，开发商对项目开发决策能力迅速提高；?产品创新的速度加快，客户需求多元化和产品多元化趋势明显，房地产开发商对项目的模仿能力较强。城市深圳九江2009年人均GDP7161美元2350美元常住人口598万322万04年房屋销售量958万504万04年房屋均价5980元/平方米2615元/平方米力天兴业机构本报告是严格保密的。172009年以来的宏观调控对房地产市场有深远影响，价格震荡升高?2009年九江房地产价格上图表3：九江市2009年至今月度房地产销售价格（元/㎡）浮较大，尤其是下半年，整销售均价非住宅均价住宅均价体均价平均上浮300—500元9000/平方米；80007000?非住宅物业的价格变化主要6000由于供应结构的变化引起，50004000商业物业和办公物业的投放3000比例在各月有所不同；20001000?进入2010年，市场价格表1月2月3月4月5月6月7