沿海沿海··丽水印象营销推广方案丽水印象营销推广方案都江堰项目公司营销部目录第一章第一章销售目标销售目标第二章第二章市场分析市场分析第三章第三章产品分析产品分析第四章第四章客户分析客户分析第五章第五章销售策略销售策略第六章第六章财务指标财务指标第七章第七章媒介策略媒介策略第一章：销售目标第一章：销售目标第一章：销售目标08年度内实现住宅产品全部去化，实现利润指标2.1销售目标5000万元以上。2.2经济指标销售目标08年5—12月，完成项目住宅75918.13㎡（763套），1383.1㎡商铺，76个停车位销售工作。经济指标住宅销售均价需达4626元/㎡，商业销售均价需达7500元/㎡,车位30000元/个。第二章：市场分析第二章：市场分析都江堰城市圈层规划及项目契合点都江堰城市圈层规划及项目契合点都江堰新房需求人口都江堰新房需求人口土地供应土地供应商品房销售商品房销售本地楼市客源构成本地楼市客源构成本地楼市客源构成本地楼市客源构成第二章：市场分析城市圈层规划2.1城市圈层规划及项目契合点全市域，1208平方公里2.2都江堰新房需求人口规划控制区，544.38平方公里，20个乡镇2.3土地供应中心城区，124.35平方公2.4商品房销售里，6个主要镇区发展带2.5本地楼市客源构成2.6竞争项目分析项目契合点：丽水印象项目地处都江堰幸福镇片区，隶属城市中心城区范围，为政府规划的新兴高尚生活片区。第二章：市场分析市场刚性需求2.1城市圈层规划及项目契合点360,0002.2都江堰新房需求人口2.3土地供应2.4商品房销售2.5本地楼市2007年底，都江堰非农业人口约30万人，2010年将达36万人，城市净新增人口6万。客源构成目前城市中心一环内约8万人，几年内人口由现在的8万人逐步疏解至4.5万人，外迁3.5万人.在近期腾讯主持的《四川省首届千万Q友住房需求调查白皮书》中，共2.6竞争项目获得成都25499个有效调查样本。结果显示，亟待解决基本住房问题首次置业及分析二次购房改善居住质量总体为55.7％。在首次置业群体中，适婚群体占到样本总数的20.83％。三年内，本地约10万人有购房需求，以户均3.5人计算，约近3万套房源需求。本地适婚龄购房需求活跃。第二章：市场分析都江堰房产市场2.1城市圈层规划及项目契合点房地产投资300000025353725000002.2都江堰新房1－10月，全市房地产总投2000000需求人口资25.35亿元，比上年增长125.36％。其中，竣工面积150000011250043.23万平米；预售面积10000002.3房地产市场80.72平米；3年以上空置面5000000.84积万平米。02.4商品房销售200620072.5本地楼市客施工及新开工面积源构成250209.091－10月，全市商品房施工200167.062.6竞争项目面积209.09万平米，同比增150分析长25.16％。新开工面积10078.4874.7274.72万平米，同比减少4.79％50020062007第二章：市场分析都江堰房产市场2.1城市圈层规划及项目契合点其它用房商品房销售商业办公用房3%9%0.3%2.2都江堰新房1－10月，全市批准预售的需求人口商品房面积72.39万平米，同比增长19.77％，其中住宅63.36平米，同比增长2.3房地产市场18.65％，占比87.53％。住宅88%2.4商品房销售其它用房2.5本地楼市客8%仓储用房二手房销售7%源构成调查1－10月，全市二手房成交34.72万平米，同比增长办公用房0.3%2.6竞争楼盘6.93％；住宅成交面积24.36分析万平米，同比减少9.54％；商业住宅商业成交面积3.36万平米，9%70%同比增长77.78％。第二章：市场分析客群构成2.1城市圈层规划及项目契合点2.2都江堰新房2007年1－10月，都江堰市城区商品房个人购买人群组成需求人口外地客户2.3土地供应48%本地客户52%2.4本地楼市客源构成调查2.5本地楼市客源构成调查　　2007年8月3——7日都江堰房交会期间，累计前来购房咨询者约9.62万人次，实际成交826套，成交面积10.55万平方米，成交金额4.43亿元，其购房人群组成如下2.6竞争楼盘本地客户分析40%外地客户60%第二章：市场分析本地市场竞争2.1城市圈层规划及项目契合点主要竞争项目2.2都江堰新房本案竞争项目包括：岭秀都江、春语华璋、锦顺山水间、利贞锦水需求人口苑、紫坪丽景等。上述各项目与本案均存在一定产品抗性竞争。岭秀都江的产品类型与本案类同，为主要产品竞争对手。小区配套上，岭秀都江略优于本案2.3土地供应。区域竞争2.4商品房销售春语华璋、鸿坊河畔、景顺·山水间与项目处同一片区，为片区直接竞争对手。2.5本地楼市客源构成调查其它项目竞争儒城春天”、“中城美山居”等项目前也都在前期蓄势中，均在各自的优势上大做文章，将环境、产品打造、特色亮点一一呈现，预计大都在08年正式入市。2.6竞争楼盘分析主要竞争项目统计第二章：市场分析市场供应竞争分析2.1城市圈层规划及项目契合点本地竞争项目中，拟将在08年推出的房源统计预估如下表：2.2都江堰新房景顺·山水　春语华璋岭秀都江鸿坊河畔利贞锦水苑天源佐岸紫坪利景其它合计需求人口间约4000户数约4001022728约700约400约70约150约500户2.3土地供应2.4商品房销售本地市场综述2.5本地楼市客源构成调查纵观07年底至08年，本地楼市呈以下格局：1、楼市消费需求与市场供应同时增加；2.6竞争楼盘分2、购房者可选房源类型增多，可选半径增大；析3、众多项目间的品质比对成为购房者下定关键所在；4、项目间的品牌竞争成为影响本地购房者的重要因素之一；5、项目推广形象成为干扰购房者下定的主要动因之一。综合来看，都江堰市区楼市竞争进一步加剧。第三章：产品分析第三章：产品分析项目属性分析项目属性分析产品产品对照对照户户型型分析分析项目项目优劣势优劣势分析分析第三章：产品分析项目属性分析3.1项目属性分析项目区位及私人交通项目周边的市政设施政府对项口岸和公共交自然环境和和生活设目所在区3.2产品对照通状况人文环境施位的意图3.3户型分析地地段段交交通通环环境境设设施施规划规划地处城市一3.4项目项目处于成紧邻走马基础设施配项目所处、二环之间都—青城—河，为一套不完善，区域为政优劣势，为政府规阿坝重要节线河居项项目周边缺府规划的分析划中新兴生点位置。连目；项目乏品质社区居住聚集活社区。片通成灌高速成形后的的居住氛围。区，也是区内品质楼、成青快速沿河景观最近大型超拟重点打盘云集，都、都汶快速带为住户市为快乐购造的市政市美丽洲等等交通优势提供优越物超市。景观节点项目引领的明显；离汽的休闲生之一。片区价值被车站500米活空间市场认可。价值点：价值点：价值点：价值缺陷：价值点：都南城区新快捷都市一线河景生活配套成市核心生活兴高尚生生活社区生活社区熟度差区活社区第三章：产品分析栋号户型及户数对照图3.1项目属性分析3.2产品对照3.3户型分析3.4项目优劣势分析总占地48366m2总建筑面积84786m277301㎡；16幢房屋；35个销售单元；住宅762户；可售面积商业1383.1㎡；151个地下车位。第三章：产品分析3.1项目属性户型分析分析55580-90m22-2-172.70%90-100m2无无　无　户3.2产品对照100-1023-2-213.39%130m2106户3房以上13.91%130m2户3.3户型分析两房产品597户，3房及以上产品166户共9个户型大类，主力户型为：80－90㎡两房小户。3.4项目优劣势产品分布分析MicrosoftExcel户型解析工作表第三章：产品分析项目优劣势分析优势3.1项目属性分析沿海集团品牌优势项目板块优势3.2产品对照项目口岸优势物业管理优势产品优势3.3户型分析现代都市风格产品，从长期处于川西民居风格中突围出来，对本地购房者而言具备时尚诱惑性3.4项目大面积现代简约风格园林，丰富了小区的现代气质；沿河城市配套公园为优劣势项目重要卖点之一本案户型基本做到户户有花园，部分户型可实现两房变三房、三房变四房分析的功能需求，市场追捧度高。劣势项目周边形象的较大改善尚需时日项目周边配套成熟度差作为外来开发商所面临的系列地方性陋习对项目推动的直接影响项目建筑设计方案整体上缺乏特色小区主入口气势不足小区布局设计显得凌乱建筑密度略大第四章：客户分析第四章：客户分析客户群构成客户群构成客户群分客户群分类类客群及产品需求客群及产品需求对对应应第四章：客户分析4.1客户群构成本地客户购房动因4.2客群分类自住型投资购买后出租跟风购买投机炒房获取回报收益4.3客群及产品需求对应具有较好的经济基础、以改善居住条件、居都江堰本地客户住品质及生活舒适度为目的、作为第一居所的都江堰中产阶层为主要目标客户三州客户、成都客户认可都江堰优越的地理气候条件和悠闲舒适生活价、外地离退休人员值、作为第二居所或投资的成都和三州区域的客户第四章：客户分析主流购房群体及其产品需求分析4.1客户群构成　客群客群类类别别特特征征购房购房动因动因产品需求产品需求拥有1套以上住房，改善4.2客群分类都江堰市机关党政机关稳定的收入，有很好的人脉现大3房或更高端产公务员关系网，可申请公积金贷款有居住条件或为将来退休品安居打算4.3客群及产品都江堰市及城市周经济实力雄厚，拥有2彰显身份，多次购房成为小区大户产品，临需求对边企业主套及以上住房其重要的理财手段河产品应改善生活环境，享受城市阿坝州地区选择都江堰经济条件相对优越，常