?鼎商贸项目?鼎商贸项目定位深化及规划布局建议定位深化及规划布局建议本项目定位深化建议本项目规划设计初步建议??目录2008-3-113本项目市场定位深化性研讨本项目市场定位原则阐述本项目市场定位方向探究???本项目定位深化建议2008-3-114为开发商带来经济?益的最大化以＂大商业观＂打造区域商业地标性以＂大商业观＂打造区域商业地标性着眼点社会效益最大化经济效益最大化社会效益最大化着眼点经济效益最大化与石景山区域发展规划(CRD)相融合产业互动带来本项目经济效益的最大化与石景山区域发展规划(CRD)相融合产业互动带来本项目经济效益的最大化为开发商带来经济?益的最大化本项目市场定位的两个着眼点2008-3-115东部的主题娱乐区西部的休闲?假区数码娱乐等高新技术产业中部的创意高新区?京新城市规划——综合服务中心?京新城市规划——综合服务中心“打造?京CRD（首都休闲娱乐中心区）＂的发展战?融合多元因素，借势——突破“打造?京CRD（首都休闲娱乐中心区）＂的发展战?东部的主题娱乐区娱乐、?游、运动等城市服务业娱乐、?游、运动等城市服务业数码娱乐等高新技术产业西部的休闲?假区中部的创意高新区把脉CRD，寻找定位?机2008-3-1162006?石景山政府决定将全区打造为首都休闲?游中心区，并以之为核心对全区总体规划做出新的调整。?CRD2008-3-117八宝山综合居住区现代娱乐?游区八大处综合居住区?古城危居住区现代科技产业区刘娘府综合居住区现代综合商贸区2008-3-118八大处休闲?游区做有强?市场需求的产品做从长远发展看，做可提升项目整体价值的产品做可为开发商带来丰富?润的产品???把脉经济效益，寻找定位?机2008-3-119低端市场型商业物业趋于饱和消费外?现象明显市场需求市场需求综合型高品质消费场所缺乏同质化现象较为严重缺乏地标性、引领性商业综合体从市场需求中寻找定位?机2008-3-1110借势突破原则定位原则价值最大化原则业态组合最优化原则产品互动化原则风险最小化原则市场定位原则2008-3-1111…………收益最大化收益最大化社会效益最大化的体现社会效益最大化的体现企业形象最大化的树?企业形象最大化的树?多方?益最大化的权衡多方?益最大化的权衡经济?益最大化的实现经济?益最大化的实现≠≠=价值最大化价值最大化价值最大化价值最大化怎样是达到?价值最大化？2008-3-1112突破——突破区域商业市场氛围打破常规定位，进?产品创新以具有前瞻性、地标性的主题化、特色化产品引领市场发展借势——政府CRD整体规划；本案区位特征；整合各种优势资源；适应石景山市场需求增长???????借势策?突破策?常规产品附加值1附加值1关于借势、突破原则2008-3-1113主题娱乐数字娱乐?游?假运动休闲结合CRD的定位思?结合CRD的定位思?2008-3-1114打造地标性商业综合体突出主题化、特色化、综合化、品质化特征突出主题化、特色化、综合化、品质化特征以时尚购物、休闲娱乐、运动体验为载体以时尚购物、休闲娱乐、运动体验为载体结合市场需求及经济效益的定位思?2008-3-1115商业：需求强劲，突出品质化、差异化、主题化、规模化住?：价格和需求持续走高，市场前景看好，但应?注重产品的品质化、户型设计的舒适性等办公：从长远来看，有一定的市场需求，应在突破区域写字楼档次标准的基本上，适当控制体?酒店：高星级酒店缺乏，具有一定的需求，但考虑到产品营销的特殊性，应适当控制体?，并以酒店和公寓式酒店两种产品化解风险，抢占市场份额????结合市场需求及经济效益的定位思?2008-3-1116为一体突出为一体为一体突出突出三大主题打造石景山地区具有品质化、主题化、特色化的三大主题三大主题打造石景山地区具有品质化、主题化、特色化的打造石景山地区具有品质化、主题化、特色化的精神引领京西全新生活娱乐时尚观感集精神精神引领京西全新生活娱乐时尚观感引领京西全新生活娱乐时尚观感集集CRDCRDCRD秉承秉承秉承地标性商业综合体地标性商业综合体地标性商业综合体时尚购物、运动体验、娱乐休闲时尚购物、运动体验、娱乐休闲时尚购物、运动体验、娱乐休闲购物、娱乐、运动、餐饮、居住、办公、酒店购物、娱乐、运动、餐饮、居住、办公、酒店购物、娱乐、运动、餐饮、居住、办公、酒店本项目主题定位2008-3-1117档次定位以中高档和高档为主规模定位154834.6平米（其中C区106460.2平米）功能定位主题化、特色化的区域商业中心业态定位集购物、娱乐、运动、餐饮、居住、办公、酒店为一体本案定位诠释2008-3-1118定位规模化效应主?店的带动作用特色商业的补充作用建筑形态的标志性高?的昭示性???????全?打造区域地标性商业区2008-3-1119三大主题核心商业元素体现CRD挖掘地标性时尚生活体验中心时尚购物、运动体验、数码娱乐本项目商业主题定位2008-3-1120突出时尚购物功能的大型中高档百货主?店?C地块具体业态定位——商业2008-3-1121??????休闲运动品牌专卖户外用品专卖运动健身器材专卖运动体验中心运动主题餐吧、酒吧运动健身俱乐部以运动休闲、运动体验为特征的动?时空?C地块具体业态定位——商业2008-3-1122以休闲娱乐为特征的数码娱乐体验馆?C地块具体业态定位——商业2008-3-1123其他各类中西式特色餐饮新派川菜等各类中式特色餐饮牛排、西式正餐日式、韩式、泰式等特色餐饮肯德基、必胜客西式快餐咖啡、?坊、巧克?吧等各类简餐??????具体业态定位——商业2008-3-1124中式西式特色餐饮/具体业态定位——商业2008-3-1125四星级标准在产品外观设计上突出标识性、文化性等个性特征兼?游型和商务型两种功能以纯酒店和公寓式酒店两种产品抢占市场????具体业态定位——酒店2008-3-1126甲A级智能化写字楼软硬件设施及相关配套完整考虑到客群的差异化特征，可设计传统型和LOFT两种形态传统型——具有一定规模和实?的大中型企业LOFT——数码、娱乐等动?型、活跃型企业?????具体业态定位——写字楼2008-3-1127本项目定位深化建议本项目规划设计初步建议??目录2008-3-1128业态规划布局建议C地块业态配比建议C地块业态配比建议关于中心广场、A、C地块间的互动等其他方面的建议本项目基本指标及地块价值分析本项目基本指标及地块价值分析业态规划布局建议关于中心广场、A、C地块间的互动等其他方面的建议本项目规划设计初步建议2008-3-1129业态规划布局建议C地块业态配比建议C地块业态配比建议关于中心广场、A、C地块间的互动等其他方面的建议本项目基本指标及地块价值分析本项目基本指标及地块价值分析业态规划布局建议关于中心广场、A、C地块间的互动等其他方面的建议本项目规划设计初步建议2008-3-1130西五环山姆会员店??????区位商业氛围道路交通车流人流泽洋大厦东方家园首钢篮球中心物美超市杨庄东路阜石路阜石路地块地块CA法院本项目地块位置示意2008-3-1131总用地面积65355.3㎡A16124.8㎡C30417.2㎡容积率A3C3.5建筑规模A48374.4㎡C106460.2㎡限高60米建筑密度A25%C40%地块C:东侧退规划?红线70米作为集中绿化,南侧退规划?红线30米作为绿化带,?侧退红线至少10米杨庄东路阜石路米182地块地块CA米120本项目基本指标:2008-3-1132西五环山姆会员店东方家园临街性，互动性俱佳临街性，展示性俱佳首钢篮球中心展示性、交通俱佳物美超市杨庄东路居住价值高标识性极佳阜石路阜石路地块地块CA临街性较好，展示性差展示性好而进入性差法院地块价值分析2008-3-1133宜于大型商业联动区域低价值区域业态规划布局建议C地块业态配比建议C地块业态配比建议关于中心广场、A、C地块间的互动等其他方面的建议本项目基本指标及地块价值分析本项目基本指标及地块价值分析业态规划布局建议关于中心广场、A、C地块间的互动等其他方面的建议本项目规划设计初步建议2008-3-1134商业布局思?——将高价值、高收益的商业物业布置于高价值地段，以获取最大?润；将能形成地标性建筑的物业布置于最佳昭示性区域；根据?同的物业类型对地段的?同需求进?布局低价值地块由于营销难?较大，可考虑停车位的设置权衡业态选址要求、道?、交通、建筑密?等多种因素进?布局?????地块价值与商业布局思?2008-3-1135西五环百货类大型商业临街商业杨庄东路居住四星级酒店阜石路阜石路地块地块CA外街，发挥临街价值业态布局建议2008-3-1136写字楼宜于大型商业联动区域具体布局主入口正对杨庄东路，占据最大面宽及进深沿道路布局形成一条特色商业外街阜石路与杨庄东路交汇处置于商业上方一侧，尽量避免核心筒等对商业内部空间的影响位置需求展示性好，通达性强，地块方正，且对进深面宽有一定要求一般沿道路两侧布局，临街展示性好能形成一定的标识性，一般布局于整个项目昭示性最佳的地方可考虑直接置于商业之上临街店铺集中式商业业态四星级酒店四级写字楼具体说明2008-3-1137商业临街店铺写字楼杨庄东路高档住宅商业四星级酒店阜石路总体业态布局建议2008-3-1138三层以上连通运动活力时空主力百货店主题广场特色化商业街数码娱乐体验馆餐饮娱乐4H5HC地块商业布局规划建议2008-3-1139百货主力店入口设计2008-3-11402008-3-1141特色化商业街——动感地带透光顶棚商业街与主力间的局部连接2008-3-1142主题广场主力百货店4H5H地面停车位C地块交