12010.11滨江富人区滨江富人区滨江富人区滨江富人区····首席首席首席首席LivingMallLivingMallLivingMallLivingMall——泉州海景国际步行街成功发展策划报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳隆塬地产有限公司所有，未经深圳隆塬地产有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈谨呈谨呈谨呈：：：：金爵房地产开发有限公司金爵房地产开发有限公司金爵房地产开发有限公司金爵房地产开发有限公司2CONTENS第一部分第一部分第一部分第一部分项目解析项目解析项目解析项目解析第二部分第二部分第二部分第二部分项目开发目标与难点项目开发目标与难点项目开发目标与难点项目开发目标与难点第三部分第三部分第三部分第三部分商业市场分析商业市场分析商业市场分析商业市场分析第四部分第四部分第四部分第四部分项目发展战略项目发展战略项目发展战略项目发展战略第五部分第五部分第五部分第五部分项目定位项目定位项目定位项目定位目录目录目录目录3共共共共户户户户，，，，年全部入伙年全部入伙年全部入伙年全部入伙32002013海景国际总体规划图海景国际总体规划图海景国际总体规划图海景国际总体规划图处于半封闭的环境下处于半封闭的环境下处于半封闭的环境下处于半封闭的环境下处于半封闭的环境下处于半封闭的环境下处于半封闭的环境下处于半封闭的环境下,,高档住宅区高档住宅区高档住宅区高档住宅区：：：：栋别墅栋别墅栋别墅栋别墅、、、、栋高层栋高层栋高层栋高层80015㎡㎡㎡㎡商业街商业街商业街商业街约约约约万万万万3.6商业街隶属岛内大规模高档社区商业街隶属岛内大规模高档社区商业街隶属岛内大规模高档社区商业街隶属岛内大规模高档社区，，，，位于酒店和位于酒店和位于酒店和位于酒店和高档住宅区的中间位置高档住宅区的中间位置高档住宅区的中间位置高档住宅区的中间位置商业街隶属岛内大规模高档社区商业街隶属岛内大规模高档社区商业街隶属岛内大规模高档社区商业街隶属岛内大规模高档社区，，，，位于酒店和位于酒店和位于酒店和位于酒店和高档住宅区的中间位置高档住宅区的中间位置高档住宅区的中间位置高档住宅区的中间位置高档住宅区高档住宅区高档住宅区高档住宅区：：：：户高户高户高户高层层层层，，，，今年年今年年今年年今年年底入伙底入伙底入伙底入伙820五星级锦五星级锦五星级锦五星级锦江国际酒江国际酒江国际酒江国际酒店店店店项目背景项目背景项目背景项目背景4企业主、生意人500-700㎡独栋别墅130-170㎡主力户型主力户型主力户型主力户型高层住宅物业类型物业类型物业类型物业类型高管、公务员、中高端白领购买客户群体购买客户群体购买客户群体购买客户群体他们洞悉城市发展脉搏他们洞悉城市发展脉搏他们洞悉城市发展脉搏他们洞悉城市发展脉搏，，，，懂得把握置业先机懂得把握置业先机懂得把握置业先机懂得把握置业先机，，，，私车保有量高私车保有量高私车保有量高私车保有量高，，，，喜欢追求高品质生活要求喜欢追求高品质生活要求喜欢追求高品质生活要求喜欢追求高品质生活要求……从售楼处置业顾问了解到，海景国际购买客户群体主要由以下部分组成：项目区域内居民主要以企业主项目区域内居民主要以企业主项目区域内居民主要以企业主项目区域内居民主要以企业主、、、、生意人生意人生意人生意人、、、、高管高管高管高管、、、、公公公公务员务员务员务员、、、、白领为主白领为主白领为主白领为主，，，，拥有较强的经济能力和消费能力拥有较强的经济能力和消费能力拥有较强的经济能力和消费能力拥有较强的经济能力和消费能力项目区域内居民主要以企业主项目区域内居民主要以企业主项目区域内居民主要以企业主项目区域内居民主要以企业主、、、、生意人生意人生意人生意人、、、、高管高管高管高管、、、、公公公公务员务员务员务员、、、、白领为主白领为主白领为主白领为主，，，，拥有较强的经济能力和消费能力拥有较强的经济能力和消费能力拥有较强的经济能力和消费能力拥有较强的经济能力和消费能力5
东面毗邻独栋别墅区东面毗邻独栋别墅区东面毗邻独栋别墅区东面毗邻独栋别墅区，，，，可进可进可进可进入性较差入性较差入性较差入性较差万万万万㎡㎡㎡㎡体量看体量看体量看体量看，，，，属区域性级商业属区域性级商业属区域性级商业属区域性级商业万万万万㎡㎡㎡㎡体量看体量看体量看体量看，，，，属区域性级商业属区域性级商业属区域性级商业属区域性级商业3.63.63.63.63.63.63.63.6

每层均设置手扶电梯每层均设置手扶电梯每层均设置手扶电梯每层均设置手扶电梯西面毗邻高层区西面毗邻高层区西面毗邻高层区西面毗邻高层区，，，，设置独设置独设置独设置独立门面店立门面店立门面店立门面店整个项目由地上四层整个项目由地上四层整个项目由地上四层整个项目由地上四层，，，，地下一层组成地下一层组成地下一层组成地下一层组成，，，，呈南北向狭呈南北向狭呈南北向狭呈南北向狭长布局长布局长布局长布局，，，，根据根据根据根据整个项目由地上四层整个项目由地上四层整个项目由地上四层整个项目由地上四层，，，，地下一层组成地下一层组成地下一层组成地下一层组成，，，，呈南北向狭呈南北向狭呈南北向狭呈南北向狭长布局长布局长布局长布局，，，，根据根据根据根据
地下负一层约地下负一层约地下负一层约地下负一层约㎡㎡㎡㎡6000
三三三三、、、、四层由空中连廊连接四层由空中连廊连接四层由空中连廊连接四层由空中连廊连接项目概况项目概况项目概况项目概况6项目区位图项目区位图项目区位图项目区位图位于主城区的边缘位于主城区的边缘位于主城区的边缘位于主城区的边缘，，，，通过大桥与外部链通过大桥与外部链通过大桥与外部链通过大桥与外部链接接接接，，，，昭示性差昭示性差昭示性差昭示性差，，，，外部人流可进入性差外部人流可进入性差外部人流可进入性差外部人流可进入性差位于主城区的边缘位于主城区的边缘位于主城区的边缘位于主城区的边缘，，，，通过大桥与外部链通过大桥与外部链通过大桥与外部链通过大桥与外部链接接接接，，，，昭示性差昭示性差昭示性差昭示性差，，，，外部人流可进入性差外部人流可进入性差外部人流可进入性差外部人流可进入性差金爵大桥金爵大桥金爵大桥金爵大桥区位与交通区位与交通区位与交通区位与交通7高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅周边主要以高端居住群体为主周边主要以高端居住群体为主周边主要以高端居住群体为主周边主要以高端居住群体为主，，，，商业氛商业氛商业氛商业氛围较弱围较弱围较弱围较弱，，，，缺乏基本生活配套等集中商业缺乏基本生活配套等集中商业缺乏基本生活配套等集中商业缺乏基本生活配套等集中商业周边主要以高端居住群体为主周边主要以高端居住群体为主周边主要以高端居住群体为主周边主要以高端居住群体为主，，，，商业氛商业氛商业氛商业氛围较弱围较弱围较弱围较弱，，，，缺乏基本生活配套等集中商业缺乏基本生活配套等集中商业缺乏基本生活配套等集中商业缺乏基本生活配套等集中商业独栋别墅独栋别墅独栋别墅独栋别墅周边环境周边环境周边环境周边环境8


劣势的应对劣势的应对劣势的应对劣势的应对项目定位项目定位项目定位项目定位通过合理业态定位、档次定位等满足不同消费者的需求；建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格以特色主题商业街，吸引周边消费群体；商业体量商业体量商业体量商业体量以市场需求为前提，保证整体商业100%开业；———优势优势优势优势优势优势优势优势劣势劣势劣势劣势项目分析总结项目分析总结项目分析总结项目分析总结1.位于大规模高档社区内，拥有一定高端消费群体的支撑；2.周边缺乏基本生活配套等集中商业；3.开发商在泉州具备强大的实力。1.属于岛内物业，消费人流量受到局限性；2.东西面紧邻居住楼，且外部人流只能通过金爵大桥才能到达，将阻碍人流到达本项目，商业价值受限；3.3.6万㎡商业街呈狭长形状，整体规划布局较差，限制条件多。

优势的最大化优势的最大化优势的最大化优势的最大化岛内物业岛内物业岛内物业岛内物业挖掘岛内高端客户；商业商业商业商业填补海景国际社区商业的空白，充分发掘商业价值；——9CONTENS第一部分第一部分第一部分第一部分项目解析项目解析项目解析项目解析第二部分第二部分第二部分第二部分项目开发目标与难点项目开发目标与难点项目开发目标与难点项目开发目标与难点第三部分第三部分第三部分第三部分商业市场分析商业市场分析商业市场分析商业市场分析第四部分第四部分第四部分第四部分项目发展战略项目发展战略项目发展战略项目发展战略第五部分第五部分第五部分第五部分项目定位项目定位项目定位项目定位目录目录目录目录103.63.63.63.6万万万万㎡㎡㎡㎡商铺商铺商铺商铺1111年内实现年内实现年内实现年内实现100%100%100%100%招商招商招商招商；；；；开发商自己持有物业开发商自己持有物业开发商自己持有物业开发商自己持有物业，，，，进一步树立项目品牌形象进一步树立项目品牌形象进一步树立项目品牌形象进一步树立项目品牌形象。。。。提升开发商在社会上的口碑提升开发商在社会上的口碑提升开发商在社会上的口碑提升开发商在社会上的口碑，，，，打造优秀企业品牌打造优秀企业品牌打造优秀企业品牌打造优秀企业品牌。。。。3.63.63.63.6万万万万㎡㎡㎡㎡商业体量及规划布局商业体量及规划布局商业体量及规划布局商业体量及规划布局，，，，是否符合市场的需是否符合市场的需是否符合市场的需是否符合市场的需求求求求？？？？如何定位才能满足区域内消费者的需求如何定位才能满足区域内消费者的需求如何定位才能满足区域内消费者的需求如何定位才能满足区域内消费者的