2008-11-252008-11-25卓达河西务别墅项目定位初探版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。谨呈：天津卓达地产2本报告旨在通过世联地产对项目本体条件及所在市场环境的研究与理解，对项目整体发展方向和面对客户群体特征作出初步判断，并为项目下一阶段工作的推进提供依据。本报告是严格保密的。3项目定位假设下一步工作思路基于本体，寻求项目优劣势基于针对市场KPI，发现项目机会基于客户需求，优势/机会变卖点案例分析本报告是严格保密的。分析思路4本报告是严格保密的。基于本体，寻求项目优劣势5本案本报告是严格保密的。项目位于天津武清县西北，距天津市区30公里，北京70公里，地处京津城市群中间地带项目区位项目位于武清县河西务镇；距天津市区30公里，天津机场40公里，滨海新区80公里，廊坊10公里,首都北京70公里武清县河西务镇位于天津市西北部，地处京津之间，城区距北京机场、天津新港各70km，驱车经高速去北京、天津港不超过1小时。6至天津市至天津市碱东公路良廊公路京福公路京津塘高速二线京津塘高速至北京京沪高速武落公路至廊坊至天津市至廊坊本报告是严格保密的。现状需要通过津福、京沪、京津塘等高速公路连接天津市区及周边区域，交通便捷，到达天津市需要1小时交通分析京福公路（104国道），双向二车道，直通天津市区，与京津塘高速连接，路况较差，通行车辆较多且以大型货运车为主京沪高速，双向二车道，北端头与京津塘高速公路交叉，直达天津市区（高速费30元）京津塘高速公路，双向二车道，是区域内最为繁忙的高速公路，快速联通天津、北京和滨海新区，京津塘二线正在修建中，预计2008年通车XXX7本报告是严格保密的。区域规划和发展定位不明，偏离重点发展轴线目前高村和太子务作为首都第二机场选址的候选地。如果成功落户武清，将对区域发展带来极大的拉动作用，预计第二机场选址工作在2007年完成，2010年启动建设，2015年建成投入使用。武清城市空间结构：一轴：京津发展主轴，这是未来武清发展的核心带。两带：京津主通道两侧切向发展带，要主动接受主轴辐射。八大组团：新城核心组团；外围7个产业特色鲜明的小城镇组群。其中，东部发展带，包括3个组团，以发挥湿地、森林、水库资源为着力点，发展休闲旅游为主业，配套发展现代制造、生态农业；西部发展带，包括4个组团，立足现有基础，发展现代制造为主业，配套发展仓储物流、商贸服务业。区域规划戴市长等几位市领导提出了明确意见，要求武清要建成“展示天津的窗口、天津发展的桥头堡、京津之间的明珠”。武清新城定位为：武清是京津城市发展主轴上的重要新城，建设成为京津之间的高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市。8南北贯穿103国道有良好的工业基础河西务镇农业发达XXX本报告是严格保密的。城镇定位为"商贸集散地，绿色环保城"基地现状9区域平台高舒适度纯别墅城市远郊，认知差容积率0.31地处京津走廊，交通便利属于城市远郊，车程个小时本报告是严格保密的。基于本体寻找优劣势优势劣势前提本本体体条条件件10具一定生态资源的远郊非认知区域中等规模别墅项目本报告是严格保密的。项目界定11天津远郊别墅市场武清区域房地产市场京津走廊别墅类物业市场本报告是严格保密的。基于针对市场KPI，发现项目机会126185在售项目已售罄项目17休闲度假别墅区1615一个小31时区别墅态生城市192221钟2012分54142313262427225分钟34时1小个城市别墅区一公园奥运别墅区2930分钟28郊区资源别墅区7253010本案1189城市边缘第一居所别墅区本报告是严格保密的。天津整体别墅市场格局900058008800670070007000640086004800370070003900460095005500150001500019000130001400010800120001200011000150001800013000价格（元/平米）唐郡荷兰墅领世郡聚福园卡梅尔御龙湾第6田园格调故里仁爱濠景朗钜天域蒙地卡罗清果公社洛卡小镇玛歌庄园玫瑰庄园城市别墅汐岸国际海逸长洲美阳馨苑京津新城项目名称江胜天鹅湖团泊湖庭院东篱19英里T城·佰栋墅王朝罗纳河谷万源星城水郡东丽湖·万科城1345678910111213141516171819202122232425262728序号天津别墅市场产品属性丰富，各板块布局集中于外环线周边，外扩趋势显著。13?????圈层结构:城市别墅城市生态住区第一居所城市别墅城市休闲别墅资源型度假别墅市区西山京通亦庄黄村亚北京昌京密天竺香江红螺湖\雁栖湖12345678910北京别墅版图:板块分化&圈层结构364910往密云怀柔本报告是严格保密的。资源型度假别墅别墅板块分布715第一居所郊区别墅城市别墅城市生态住区城市休闲别墅8北京拥有成熟的别墅市场，各板块布局呈现出明显的圈层结构特征。214364910往密云怀柔资源型度假别墅715第一居所郊区别墅城市别墅城市生态住区城市休闲别墅8265181716休闲度假别墅区15一个小时19钟22本报告是严格保密的。21区别墅态生城市20分12天津与北京别墅市场对比54142313天津别墅市场尚未成熟，各产品板块虽齐全，但布局并无明显的圈层结构特征，远郊资源度假型别墅区尚未成形。262427225分钟34钟1分05城市别墅区公园奥运别墅区30分钟郊区资源别墅区28725本案10118近郊第一居所别墅区9156185在售项目已售罄项目17休闲度假别墅区1615价格平台9000-15000元/平米主流产品总价200-350万价格平台7000-15000元/平米主流产品总价280-600万区别墅态生城市1922212012价格平台6000-7000元/平米主流产品总价115-140万14231326242723价格平台15000-20000元/平米主流产品总价350-600万41城市别墅区公园奥运别墅区郊区资源别墅区28725价格平台9000-12000元/平米主流产品总价230-450万10118价格平台5500-7000元/平米主流产品总价100-150万9城市边缘第一居所别墅区本报告是严格保密的。天津别墅市场产品总价区间均衡分布，远郊别墅价格箱体在5000-6000元/平米之间，本项目具有一定价格优势。天津别墅市场各板块价格平台88009000580068005500420062006500670070004200700064008600480037007000390046007000550060001500012000130001400012000110001500018000价格（元/平米）唐郡荷兰墅领世郡聚福园卡梅尔御龙湾第6田园格调故里仁爱濠景朗钜天域蒙地卡罗清果公社洛卡小镇玛歌庄园玫瑰庄园水畔茗墅城市别墅汐岸国际海逸长洲美阳馨苑京津新城项目名称江胜天鹅湖团泊湖庭院东篱19英里T城·佰栋墅金虹绿茵庄园泰裕温泉别墅王朝罗纳河谷万源星城水郡东丽湖·万科城1345678910111213141516171819202122232425262728293031序号16资源特征公园景观奥运主题生态绿化公园景观城市核心低密度超大湖面景观除高尔夫球场外，无其他强势自然资源梅江区域生态环境，大规模水景超豪华配套交通便利项目资源高尔夫球场大面积水景大面积湖景4万平米果园交通可达性高梅江生态区域生态农田环境交通，生态环境梅江南生态湖景王朝酒厂葡萄园千亩生态度假村5万平米苗圃农庄800万平米东丽湖纯生态环境，温泉梅江南大面积水景30万平米苗圃公园南开公园，城市地段水上公园，奥运板块古镇文化，石家大院高尔夫球场与训练场便利交通，梅江板块岛屿别墅，四面湖景温泉、酒店、教育等团泊洼51万平米水面东丽湖，2万平米内湖老城厢区域，交通便利浅水湾公园，奥运板块高尔夫球场，大型果园6000平米水系，绿化带唐郡领世郡卡梅尔御龙湾第6田园格调故里仁爱濠景朗钜天域清果公社洛卡小镇玛歌庄园玫瑰庄园水畔茗墅城市别墅汐岸国际海逸长洲美阳馨苑京津新城项目名称蒙地卡罗11号公馆俊城浅水湾团泊湖庭院江胜天鹅湖东篱19英里T城·佰栋墅金虹绿茵庄园泰裕温泉别墅王朝罗纳河谷万源星城水郡东丽湖·万科城123456789101112131415161718192021222324252627282930序号651817休闲度假别墅区16生态田园景观18%大面积水景32%无强势自然资源25%高尔夫球场11%公园景观14%一15个小钟区墅别态生市城19时222120分1254142313本报告是严格保密的。262427225分3钟4钟1分城市别墅区05公园奥运别墅区郊区资源别墅区2830分钟725本案10近郊第一居所别墅区1189天津别墅市场拥有强势自然资源的项目比例占到75%，本项目具一定资源优势。远郊别墅多依赖水景、田园、绿化资源172007天嘉湖东篱18英里2006水岸兰亭团泊湖庭院普通市民城市中产准财富阶层2005名仕博郡大通山水郡顺驰山倾城京津新城阳光小镇愉悦港湾美墅馆2004具强势自然资源优势小独栋，叠拼、联排休闲度假的第二居所总价低，多为投资或养老舒适独栋，配合联排、双拼公寓、四合院，配有少量联排2003米兰阳光本报告是严格保密的。目前在售远郊别墅供应量较小/分布零散/品质、价格差异较大主流产品辅助产品趋势产品舒适独栋公寓2002地球村小独栋联排开发时间开发项目186.6万平米45%一期643