◎Ⅰ期品牌策动思考◎春秋.HF-2008.7.17汤泉逸品全产资料大地35.cngwww.c提案人员介绍全产资料大地35.cn孙群春秋广告地产事业部总监安徽教育学院艺术系毕业，历史与艺术设计双学历。年进入广告行业至今。资深广告人，多年撰文、创作指导、品牌规划经验，谙熟整合营销传播、品牌形象、定位等传播之道。《中国广告》、《广告导报》、《中国营销传播网》特邀撰稿人；地产类作品曾获第届中国广告节铜奖（安徽省最高奖）；作品曾多次收入《中国广告案例年鉴》和《中国优秀房地产广告年鉴》。参与项目梦园、万振逍遥苑、黄山花园、香溢花城、明珠湖畔、恒生阳光城、华茂双子星座等项目。个人风格：综合性强、着眼大局！g?1995??11??··?www.c全产资料大地35.cn李虎春秋广告地产事业部高级策划年合肥学院房地产经营管理专业，从事地产行业年。曾服务公司合肥同志房地产、上海功夫堂、合富辉煌）六安天盈新城（总建万平米））六安上城国际（总建万平米））安庆谐水湾（总建万平米））安庆雨润香水百合（总建万平米））白山雨润项目（占地亩））山水龙城（总建万平米））双子星座（总建万平米）个人风格：把握市场、快速去化！g?——20044:1302303604905120067076?www.c全产资料大地35.cn施益峰春秋广告地产事业部创意总监毕业于安徽大学艺术设计专业。年广告创意设计工作经验。服务公司世观顾问公司设计主管三固不动产（上海）服务项目快速消费品类：古泉啤酒迎驾集团元生堂酒业益益乳品安凯客车五星精益坊徽商银行古泉啤酒金种子集团安粮国际地产类：合肥丹霞翠微苑和天门湖锦城、元一柏庄、丽景碧雅、黄山花园、恒生阳光城、明珠湖畔、双子星座、御景湖畔等个人风格：大气天成、格调不凡！g?6?////////?/?··?www.c全产资料大地35.cng魏沪辰春秋地产美术指导资深设计。毕业于安徽科技工程学院，从事地产广告设计年。服务公司世观营销顾问公司设计主管上海一丹堂设计总监服务项目颐景园、海洲国际华园、天江常青藤、恒生阳光城、明珠湖畔、香溢花城、铂金元素个人风格：表现细腻、品质第一。?——/?3?????··?www.c我们关注的是套房子怎么卖？606全产资料大地35.cngwww.c开始汤泉逸品的畅销历程下面我们：，就必须从走好第一步开始……人全越众产资料大超地35.cn竞争激烈！要gwww.c第一篇市场背景及地块分析第二篇目标顾客群分析第三篇推广调性定位第四篇主题推广策略第五篇视觉表现第六篇活动及媒介计划目录/Catalogue全产资料大地35.cngwww.c全第一篇市场背景及地块分析产资料大地35.cngwww.c全产资料大2005年～2006年安庆房地产市场投放量相差不多，投放物业类型主要以多层为主，小高层、高层为辅2007年～2008年市场发生了巨大的变化，多层市场投放相对前两年有所下降，而小高层、高层投放量较大并且首次超过多层，可以看出目前的房地产市场小高层、高层的市场竞争将会更加激烈。多层由于市场投放量不断减少销售价格仍有较大的上升空间；而小高层、高层由于市场投放量大，市场竞争激烈，在户型设计、小区规划和小区建材以及后期的市场推广包装等方面对开发商和代理商都提出了更高的要求。一、市场大势分析地35.cngwww.c多层小高层26.2637.1650.1812.962005年～2008年开发区市场投放情况２００５年２００６年２００７－２００８年39.683.920102030405060多层小高层、高层75.21107.4981.8829.61全产资料大2005年２００６年2007~2008年81.8319.62020406080100120地35.cn2005年～2008年安庆房地产整体市场投放（单位：万㎡）gwww.c（三房两厅一卫）小高层:130-140m2（三房两厅两卫）17栋高层总建面积14.9万方1096户2全的户型南北不通透（2）由于项目位于火车站旁边，人流量较多，环境嘈杂。（1）户型面积较大，供选择的余地小；（2）总价高，目标客户群体有限；（3）因为项目规模大，开发周期长，后期开发会影响到前期入住的客户21栋多层，4栋小高层，总建面积6.2万方约424户主力户型面积：多层:116m（1）小区景观设计较好，区内设计儿童乐园、亲水平台、木廊小径、景观花梯；（2）区内规划设计幼儿,园会所；（3）为方便业主上下班，特增加了班车服务（1）本项目为科技房产，新风系统、外窗系统、外墙保温系统大大提升了本项目的卖点；（2）区内景观设计好，保留了地块原有的香樟树，并以此为主题进行宣传；（3）项目靠近大湖，区位有一定优势（1）小高层一梯三户，通风效果不好，其中93m产资料大竞争楼盘分析案名世纪名流香樟里·那水岸物业形态优势劣势地35.cngwww.c（三房两厅两卫）3栋多层2栋小高层2栋高层（1）临近大湖景观带，区位较好；（2）开发商实力强，品牌力强项目临街，环境污染不太理想。1栋小高层2全4栋多层，5栋小高层；一期开2栋多层，2栋小高层；主力户型面积：120—130m（1）区内生活配套设施齐全，内部环境较好；楼盘位置在目前安庆老百姓中逐渐得到认可；楼盘文化定位，给项目提升带来一定的利好因素；（2）咖啡会所、区内幼儿园、㎡中庭广场（1）该项目一期也为多层项目，销售情况较好，在市场上树立了良好的品牌形象；（2）小区规划、内部景观区域内较好。2000小区西面临近老居民楼，对楼盘综合提升带来一定的压力。（1）项目所处地段生活配套设施目前还不完善；（2）单价区域内（同类产品）最高，产品支持不够。产资料大案名中宜·卡法左岸名居丹桂花园（三期）物业形态优势劣势地35.cngwww.c全产资料大通过上表可以看出，近两年多层的销售情况较小高层、高层较好，主要原因有：（1）多层市场供应量大，同时销售量也较好；（2）多层相对小高层、高层销售价格较低，也是该物业销售较好主要原因；（3）受传统消费观念的影响，人们对多层的市场接受较高；另外多层公摊、物业管理等费用相对较低等原因导致多层销售局面较好。地35.cn二、市场总结gwww.c全产资料大从开发区区域市场近几年的市场投放和销售综合来看，主要有以下几点：（1）多层的市场投放量在不断减少，小高层、高层的市场投放不断增加；（2）多层物业销售情况明显好于小高层、高层高档物业；（3）多层由于性价比高、相关费用相对较低和市场投放量不断减少，将会直接导致开发区多层价格继续上涨；小高层、高层由于市场投放量增大和竞争不断加剧，销售价格的上涨空间将非常有限。地35.cngwww.c大湖风景区光彩市场市委市政府、市政协、市纪委本案菱北中心小学火车站全产资料大地35.cngwww.c三、地块分析开发区板块简述全产资料大开发区是一个潜力板块，未来发展前景很好，只不过目前的景象相对寥落，但具备前瞻性目光的客户，依然会选择这里投资置业。就像十年前的合肥新站开发区，但现在的新站，城市建设已今非昔比，各方面配套设施均创一流，现在繁荣昌盛的景象很难让人想象若干年前的开发区是怎样的荒漠。地35.cngwww.c全本案周边拥有：企事业单位：市委市政府、市政协、市纪委、石化、全力化工。。。等配套：菱北幼儿园、小学，石化一小，第九中学、石化四小、同安路农贸市场交通：离中心城区距离不是很远，出行较方便。……产资料大地35.cngwww.c成较为成？有无较为契合的开发及市场如何切入，那么本案的开发区项目开发历程全回迁安置项目回祥小区普通商品房项目丹桂花园、大湖春天康居示范工程香樟里那水岸产资料大熟的开发市场环境熟开发模式可借鉴？从开发水平上来说，两次的开发升级，开发区项目基本上已经完成地35.cngwww.c公里范围1天目未来城：万方18元一名城：万方利港银河星城：万方美城第五大道：万方隆昊昊天园：万方56553050全新站区张洼路与临泉路交汇项目用地面积平方米，规划１８～２７层高层建筑１６栋，建筑面积１８万平方米项目为开发，所在新站区经过了近年的发展，基础设施配套、区域接受度已经达到了较高的高度，而在项目开发之前，新站区也已完成了开发模式的两次升级，已经非常成熟；同期的市场竞争中，元一、美城、隆昊、利港等多个超过万方大盘的围堵。5505420071050产资料大地项目位置：项目概况：项目困局：35.cn案例借鉴合肥新站区天目未来城—gwww.c突围！解题关键：全产资料大地35.cn、一个新兴的开发商品牌，介入了众多合肥老牌开发商、外来开发商品牌漩涡中，如何突围？、多个大盘开发的成熟模式，景观、规模、形象、营销水平全面引领合肥市场，营销中，如何突破？、大盘对客户的多元化吸纳，面对市场客户竞争，小小的一块蛋糕怎么取得？、合肥市市场中对小高层、高层的抗性较大，项目容积率较高，如何在两者之间取得平衡？项目困局：1234gwww.c是好房子！这是自身能买且在合肥?多见的楼盘！未来的居住?想未来，我就该住在这?规划／户型／物管都超前生存需求安全需求归属需求自尊需求自我实现全突围重点客户需求！——产资料大地35.cn现在，马斯洛给他们需求的答案。。。。。居住理想合肥现在的中?砥柱，向往美好的未来，也将是合肥未来的创造者之一。没有到达?字塔的顶端，但有需要品质／优越生活的权?。城市的变革导致他们的人生观、价值观、生活观发生?深刻的改变。渴望被认同，被肯定，这种心?需求最明显的反映在居住环境上。需要一处深谙他们气质／精神的建筑，来把太多的压?，太多的责任释放。他们共同的特点是：在他们内心深处，有着太多的东西要去达到。——gwww.c产品天目置业，关注未来基于未来思考的上层建筑未来来了，理想还有多远未来，空