——C地块东部601、603、609楼座价格报告北京奥林匹克花园本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。谨呈：北京奥林匹克置业投资有限公司4下半年个亿销售额13000/整体均价元平米本报告是严格保密的。601#603#609#主要推货楼座：、、2007下半年奥园销售目标：6056076096016039032144266套数面积6097.7811637.913351.6131087.29本报告是严格保密的。13917773/89套型面积C2D2户型A5A6、601#603#609#楼号合计C地块601#、603#、609#楼座情况统计601#C2楼座户型为项目的明星产品，市场新积累客户接受度较高，销售进度稳定。本报告是严格保密的。601#楼座产品分析C2户型603#,D2603#楼座作为项目的标杆型产品，未来具有很强的市场竞争力价格上涨空间较大；同时，户型为四室两厅两卫，面积偏大，总价较高，因此，楼座的销售速度相对较慢。本报告是严格保密的。603#楼座产品分析D2户型本报告是严格保密的。609#楼座产品分析A5A6609#A5A67389户型户型楼座的、户型为两居室，面积为平米到平米，为项目的走量产品，具有总价优势。在开盘期间销售完成此户型大部分单元。本报告是严格保密的。价格小幅上调，促进小户型销售，为项目开盘热销造势，避开区域内未来的小户型竞争矛盾。作为持续型楼座，价格适中上调，有利于延续项目销售。价格上浮较高，一方面可刺激609#、601#快速销售，另一方面，有利于提升项目的整体形象。1、609#楼座（速度型楼座）2、601#楼座（持续型楼座）3、603#楼座（标杆型楼座）总结：609#楼座价格价格价格0200040006000800010000120001400016000楼座601楼座603楼座609601#楼座价格本报告是严格保密的。601603609、、楼座价格排序603#楼座价格造成区域市场竞争剧烈。老项目后期和大量新项目将会抢在下半年大批量的进入市场，本报告是严格保密的。90/70从供给看，受政策影响的造成上半年未推或推迟上市的货量包括601603609、、楼座均价建议主力户型红色标识为主要竞争项目70-100160-17026075086116402708374256748713933128863891601932313073880-1401631945916013126823160264230110160-19025036034253162139-1631812453598512216523448988880平米一、二居，平米的三居、平米的跃层北纬度小计平米一居、平米两居、平米三居北京新天地平米二居、平米三居、平米四居富力又一城平米二居柏林爱乐平米三居万象新天平米三居合生橄榄季平米两居、平米三居、－平米复式、叠拼产品天鹅湾平米三居、平米四居华纺易城平米二居、平米三居、平米四居润枫水尚已推可售套数（套）本报告是严格保密的。在售竞争项目后续货量持续供应情况：m2已推可售面积（）项目26——18725.52007101020071023.42007941——住宅红领巾公园东侧公园年月住宅石佛营华业玫瑰郡年月住宅四惠金地四惠项目年月底住宅管庄远洋一方（一期）（万平米）未上市面积预计上市时间物业类型物业地址物业名称公寓朝阳区青年路与朝阳北路的东北角银帆国际105.9小计本报告是严格保密的。区域市场近期新入市竞争项目充足：C，竞争愈发激烈，对地块三栋楼座的销售存在较强压力。区域产品存在同质化现象明显本报告是严格保密的。从竞争产品类型看，9月下旬即将开盘的管庄项目远洋一方，与本项目推货产品类型相近。5、6、11、18层带电梯板楼，户型面积60-70平方米一居、70-90平方米两居、90、120-130平方米三居、180-220平方米跃层。均价拟定为10000元/平米——13000元/平米。项目一期由41栋住宅楼，1个幼儿园，3栋集健身娱乐休闲于一体的公建组成。910、月区域内同质产品竞争激烈！！！本报告是严格保密的。远洋一方北纬40°一期于今年7月份开盘，类型为27层板式高层和4-9层花园洋房，主力户型为160-170平米的三居及260平米的跃层。该项目7月成交350套，成交面积36596平米，成交均价9941元/平米。其中薄板公寓9200元/平方米，9层花园洋房11600元/平方米，4层花园洋房14000元/平方米。本报告是严格保密的。北纬40°价格34224平米16000元/平米价格05000100001500020000一居二居三居四居四居、五居（四层花园洋房）200三居169平米15000元/平米一居二居三居四居400两居12000元/平米86、93、95、98、100平米主力户型两居与三居，放量较大本报告是严格保密的。套数60一居70平米12000元/平米套数面积产品类型销售均价10月二期开盘北纬40°2007412342008312016023418000/年上半年主要销售东区德式组团，共栋：、、、号楼。预计年月份入住，户型为平方米—平方米的二、三居产品为主，少量平米四居，目前整体销售均价元平方米。本报告是严格保密的。数据来源：北京房地产交易管理网此数据为目前市场报价润枫水尚二居三居四居二居三居套数套数无464居4居————239平米20000元/平米7793居3居本报告是严格保密的。191平米171平米17000元/平米17000元/平米332居38——2居——120平米123平米面积面积31234145号楼（共套）号楼（共套）产品类型可推套数销售均价产品类型可推套数销售均价目前正在推货楼座三居四居二居三居套数套数无4居————244居236平米20000元/平米943居184平米17000元/平米3居108173平米17000元/平米本报告是严格保密的。602居无2居110平米————17000元/平米面积面积产品类型可推套数销售均价产品类型可推套数销售均价71328154号楼（共套）号楼（共套）即将入市楼座12、主力户型二、三居，户型面积较大，总价较高。、三居未来放量较大。润枫水尚总货量分布二居三居四居80四居287三居本报告是严格保密的。套数131498二居套数合计一期塔楼均价元平方米11000/二期塔楼均价元平方米10400/三期板楼均价元平方米11600/本报告是严格保密的。；B19200751911000/B202007721188015011600/2008富力又一城号楼年月日开盘，均价元平米号楼年月日开盘，为层板楼，户型面积平方米两居至平方米三居，均价元平方米，年年底入住。富力又一城二居三居四居套数无无1818可购4居27936117可购3居无492978可购2居3160128219可购套数主力户型两居与三居，放量较大5430221305已售套数90182252524总套数本报告是严格保密的。——主力户型面积90平米两居，160平米三居87-92平米两居160平米三居、193平米四居B20B19合计B15（9月1日开）各楼座货量分布233居2居18010000元/平米136、139平米10500元/平米87、89、91平米482居10500元/平米87、89、91、94平米801居67、74平米11000元/平米1居售完——74平米主力户型两居，放量较大面积产品类型可推套数销售均价面积产品类型可推套数销售均价目前在售18、19、20、23号楼情况10月底四期开盘本报告是严格保密的。北京新天地20798212150290200894129138000/20089华纺易城三期乙号楼年月日开盘销售。乙号楼为层板楼，户型面积平方米三居至平方米跃层，年月入住。乙号楼还剩下部分平方米三居，均价元平方米，年月入住。本报告是严格保密的。华纺易城一居三居四居三居套数套数553居14000元/平米139、145、149、152、163平米154居181平米13800元/平米无2居————3居16514000元/平米139、145、149、152、163平米本报告是严格保密的。101居——无2居————59.5、74.5平米无1居————面积目前在售楼座情况产品类型可推套数销售均价乙2楼座9月下旬开盘面积产品类型可推套数销售均价一居二居三居四居套数154居181平米14000元/平米主力户型三居，放量较大3居220139、145、149、152、163平米2居0————本报告是严格保密的。101居——59.5、74.5平米面积产品类型可推套数销售均价总套数一居二居三居四居华纺易城北京新天地新天北京城一又力富尚水枫润050100150200250300350400450度40北纬80由此可见，二居、三居市场竞争激烈！！！2871310润枫水尚023117780富力又一城34200220010华纺易城18本报告是严格保密的。40060北纬40度四居三居二居一居22880北京新天地15主要竞争对手现存货量分布情况：建无华纺易城87-94北京新天地87-92富力又一城120润枫水尚本报告是严格保密的。北纬40度86-100楼座在当前小户型两居空档期中快速销售，实现价值的最大两居面积609#。两居小户型面积比较议化73884010本项目的两居面积为平米、平米，与上述竞争项目具备面积小、总价低的优势。同时，北纬度与北京新天地两居月才入市，保证销售速度与利润最大化的平衡点本报告是严格保密的。。下面通过竞争项目点对点分析，分析本项目各种户型所在楼座的价格区间。07C年上半年北京奥园在价格拉升后销售速度明显减缓，因此地块在制定价格时应尽量两居两居——东