页2011-03-18/1社区商业整合策划理念及实操页2011-03-18/2前言我想讲的是一种态度。一种严谨求证、多方法论证的研究方式。商业地产能够带来的巨大利益，但同时带来巨大社会风险。商业地产的复杂性也带来社会利益和财富的重新分配。发展商关心开发利润。投资客关心年投资收益率。商户关心日翻台次数、平均日营业额。消费者关心楼下有没有自己喜欢的品牌。政府关心商业所带来的长期税收及就业。页2011-03-18/3如何轻松驾驭复杂这一矛盾棋局？严谨而深入求证是唯一的出路。商业地产不神秘它只需要更多的精力投入，更深入的研究。-----页2011-03-18/4一、社区商业概述二、社区商业的定位策划三、社区商业的分布特点四、各种类型商家的物业条件要求五、社区商业特色氛围的营造六、社区商业物业管理七、社区商业的营销模式八、香港商业的借鉴目录页2011-03-18/5一、社区商业概述社区商业类型社区商业区域（商圈）分析1.11.2页2011-03-18/6是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在万人以下，服务半径一般在公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规52社区商业社区商业含义——模一般应控制在万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。3社区商业类型1.1页2011-03-18/7按照商住比分析——社区商业类型1.1外向型的社区商业面积与住宅面积之比在％％之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。偏外向型的商业面积和住宅面积之比在％％之间，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。内向型商业面积与住宅面积的％以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。5—112—52页2011-03-18/8按照人均商业面积分析——社区商业类型1.1上表中，外向型社区商业的人均商业面积在㎡之间，中间型及内向型社区商业的人均商业面积在－㎡之间。—1.082.540.140.87类型案例户数人口调整后的商业面积（㎡）户均商业面积（㎡户）人均商业面积（㎡人）美丽花园招商海月花园锦绣江南海滨广场阳光棕榈园蔚蓝海岸祈福新邨皇御苑万科四季花城风和日丽星河湾内向型中间型外向型//3651,7996,29716,0008.892.544,19914,69728,0006.671.914,40015,40025,0005.681.624,76016,66018,0003.781.082,94610,3119,0003.050.875,11917,91715,5003.030.877,46426,12419,8002.650.763,69012,9155,9401.610.464,70016,4506,0001.280.363,60012,6001,9800.550.1610,33036,1555,0000.480.14页2011-03-18/9，即居民出家门步行分钟可以到达便利店，步行”51051015按照距离分析——分钟可到达超市和餐饮店，骑车分钟可到达购物中心。社区商业提供的服务一般步行分钟可到。社区商业的特点就是便民。有专家把构建社区购物网称作“155社区商业类型1.1页2011-03-18/10社区商业的区域（商圈）分析社区商业的区域性分析主要包括以下几方面要素：片区人口统计；片区消费群特征分析；竞争对手分析（现有及潜在的竞争对手）；目前片区的人均商业面积大小；片区人车流量统计分析；片区商业业态的统计分析；片区市政规划分析；商业物业条件分析等等；以上几项要素是对社区商业策划定位的主要参考依据，任何一项要素分析都与项目的商业定位息息相关。1.2页2011-03-18/11八、香港商业的借鉴一、社区商业概述二、社区商业的定位策划三、社区商业的分布特点四、各种类型商家的物业条件要求五、社区商业特色氛围的营造六、社区商业物业管理七、社区商业的营销模式目录页2011-03-18/12二、社区商业的定位策划规模定位市场定位主题定位业态组合规划租售定位2.12.22.32.42.5页2011-03-18/13规模定位商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。规模定位中主要考虑的因素有：区域的商业市场容量；市场整体租售状况对项目规模的影响；项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）；主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为：）；竞争性项目对项目规模的影响；市政规划对项目片区商业规模的影响；项目自身条件对规模的影响等等。2.111.5页2011-03-18/14市场定位2.2市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括：功能定位按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业（服务半径在公里范围内，常住人口不少于万人）、中间型社区商业（服务半径在公里范围内）、内向型社区商业（在规划时仅考虑满足本社区的居民消费群）；按照业态类型可分为：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少；档次定位（分为低档、中低档、中档、中高档、高档）；名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定）。—1.52101.5页2011-03-18/15商业的主题形象定位主要考虑的因素：住宅楼盘的整体风格；项目片区的整体氛围；主题营造的可实现性等；主题形象定位2.3页2011-03-18/16是社区商业的三大基本业态；租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；符合商铺建筑设计技术指标。超市、餐饮和服务配套超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。业态组合规划原则：社区商业的基本特性：业态组合规划2.4页2011-03-18/17深圳个社区商业——23名称位置规模（㎡）家乐福福田区福强路与新洲三街交汇处家乐福福田区梅林一村一区万佳福田区华强北路华发大厦万佳福田区福中路福景大厦沃尔玛福田区福星路福民楼沃尔玛福田区上步路百花大厦裙楼人人乐福田区金田南路银庄大厦新一佳福田区彩田南路彩福大厦百佳福田区福强路益田村中港城购物广场百佳福田区华强北路群星广场沃尔玛罗湖区洪湖路湖景花园沃尔玛罗湖区凤凰路号中山花园大厦裙楼万佳罗湖区春风路号长丰苑万佳罗湖区翠竹路华丽园大厦新一佳罗湖区东门中路人人乐宝安区华丰商贸城万佳宝安区新安湖商业城沃尔玛宝安区前进路安华工业区新一佳宝安区公园路沃尔玛龙岗区布吉街道大芬社区深惠路旁新一佳龙岗区布吉街道白鸽路信义假日名城沃尔玛南山区蛇口东滨路与南海大道交汇处人人乐南山区后海大道平均规模（㎡）119,000212,000318,500412,00059,800618,700721,800814,400913,000106,0001116,800121212,50013202120,0001412,5001520,000162513,50017524,000183516,500192224,0002017,0002123,0002220,000236,30015,870业态组合规划2.4页2011-03-18/18个典型社区商业业态面积比例23超市餐饮便利店生活家居地产中介服务配套休闲杂货肉菜五金证券美容服饰精品其他///服务配套美容超市杂货肉菜五金证券其他餐饮便利店生活家居休闲服饰精品地产中介9%5%39%///2%4%18%1%2%15%3%2%业态组合规划2.4每个社区都有自身的具体情况，因此在配套商业的业态组合上也会有鲜明的个性，个案例也不例外，如某些社区超市业态占了较大部分的经营面积，象旭飞花园（）、港湾丽都（）、蔚蓝海岸（）等；某些社区则餐饮业态经营规模较大，如波托菲诺（）、东海坊（），而一些商业规模较小的社区一般以服务配套类业态为主，以满足居民的日常购物及生活便利基本需求为目的，如招商海月花园（）、星海名城（），因服务配套类商家单体经营面积较小，经营面积占比达到％以上可以说是该社区商业的主力业态，发挥着主体作用。2369.3%67.3%52.6%50.5%70.1%24.7%20.6%15页2011-03-18/19超市地产中介服饰精品休闲生活家居美容服务配套便利店其他证券餐饮便利店生活家居地产中介超市服务配套休闲杂货肉菜五金证券餐饮美容服饰精品其他53.1%0.7%1.7%22.7%0.4%2.2%6.1%0.4%0.9%/0.7%11.1%///杂货肉菜五金//外向型社区商业业态面积比例深圳个外向型社区商业面积比例——23业态组合规划2.4页2011-03-18/20杂货肉菜五金地产中介证券其他餐饮服务配套便利店便利店生活家居地产中介超市服务配套休闲杂货肉菜五金证券餐饮美容服饰精品其他//3.19%/3.29%5.88%25.36%8.