枫林水岸(加入LOGO)——项目整体定位策划报告制作时间：二零一零年三月报告内容?第一章：项目自身研究分析?第二章：项目自身定位思考?第三章：项目整体定位?第四章：项目营销策略?第五章：项目合作建议第一章：项目自身研究分析项目地块研究分析【项目自身分析】项目总用地描述?地理位置：本地块位于五四东路与北关大街交汇口东南方向；?地块四至：东——前卫路小学南——教育学院（三中分校）南墙西——北关大街北——五四东路　　?项目规模：总占地约80亩，住宅用地规模一般。?地块现状：本地块为拆迁用地，拆迁工作初步进行，交通便利。项目地块研究分析【项目自身分析】地块周边配套分析?位于五四路与东风路之间，交通便利。?周边道路修建通达情况较好。?地块位于较繁华区域中心地带。?评述：本地块作为居住项目，周边区域配套完善，医院、学校、餐饮、娱乐等设施一应俱全，适宜人居。地块所在区域综述?根据保定市的城市总体规划，本区域将成为政府规划力度较大，政策牵头的举动之一。?目前该区域的开发力度正在逐步加大，综合性的配套基础决定了该地块的价值所在。本项目的成功销售必将会极大带动。届时，将会出现天蓝、地绿、水清、空气新鲜的良好居住空间。项目SWOT分析【项目自身分析】优势——（S）?项目所处区域为老城区中心地带，既有生活工作的便利，又可享受更为舒适的生活环境；?项目紧邻两条城区主干道，交通便利、通达性好，可以非常便捷的到达成熟商业网点，出行方便快捷；?周边生活配套已有一定的基础，本项目的建设可进一步提升区域配套水平；以上综述本案为－最理想的居住区域项目SWOT分析【项目自身分析】劣势——(W)?该项目用地涉及拆迁且拆迁难度较大，对项目整体规划及运营产生一定影响；?地块东、西两侧仍有许多村民居住，生活氛围受到一定影响；?地块周边成形的建筑物较多，在一定程度上打断了作为项目整体的延续性；?项目地块原有临街建筑影响项目的临街展示效果。项目SWOT分析【项目自身分析】机会——(O)?本项目所处地域为市区的中心地带，有机会并有条件发展成为最先进、最现代，最具代表性的区域，为项目奠定了广阔的区域发展基础，提供了更大的创新、提升的空间；?本项目地块位置得天独厚，可充分发挥，在户型设计、营销推广、销售、品牌营造等各方面均可有所创新，成为市区内最为领先性的品牌；项目SWOT分析【项目自身分析】威胁——(T)?据调查了解，城市建设力度大大提升，大量楼盘供应的出现，市场竞争将会进一步增强。?两会上温总理说：“一定要把房价控制住，不行也得行”。两会的召开使得许多购房者对房地产市场持观望态势，此举动对市场造成一定影响。第二章：项目自身定位思考定位目标【项目定位思考】通过对项目的定位过程，实现以下定位目标：1、强化项目的销售性房地产策划的最终目的是为开发商实现最大化销售，具体到本项目而言，位置之便利，配套之齐全，加之全程整盘的营销策划案，必将项目推向一个市场顶峰，通过对项目的整体定位和项目自身特点的把握，有针对性的进行形象包装操作及对营销的把控，最大化地提升项目的销售，并一定程度保证开发商的资金回报率。2、提升整体价格水平目前保定市房地产市场价格水平差距较大，售价从3000/㎡－4500/㎡余元不等，塑造良好的楼盘影响，有利于提升项目品质，从而拉升价位，实现项目利润最大化。定位目标【项目定位思考】4、打造品牌连续性通过定位过程，为开发商打造出举世力作，使之成为保定市最具品牌价值的发展商，并对开发商的品牌有着持续性的推动，打造出具有深远意义的品牌效果。5、深入挖掘独领风骚我市有着悠久的历史和深厚的文化，如在此方面加以深入挖掘、突出，建成一个具有文化和时尚的现代化人居社区，将使本项目在精神领域超越其他项目，做出新的突破。6、结合本项目的立面设计缔结园林景观，打造高端品质的成熟文化社区。第三章：项目整体定位产品定位【项目整体定位】项目产品定位（一）（一）“尚品“尚品建筑建筑美景美景，枫，枫林阳光林阳光之城之城””（二）（二）““现现代简代简约建筑，约建筑，尚品尚品枫枫林花林花城城””项目整体风格定位：：““现现代代新中新中式简式简约风约风格”格”形象定位：““现现代简代简约约式精品式精品城市城市公寓”公寓”项目概念定位【项目整体定位】“古城上位行宫别苑——枫林水岸”概念阐释：借鉴发达国家的城市发展经验；体现不同人群对品质生活细节的追求；营造出富有文化、艺术、交流的城市化社区环境；创造出未来生活的想象舞台，满足社区居民更高的精神需求；让客户产生荣耀、尊贵的感觉；宏观的视野，对未来社区城市化的宏大构想，营建“一生之城”；创造出一种全新的城市生活方式。项目价值集成点【项目整体定位】核心价值–城区中心地带核心板块潜力价值。–区位优势下的环境资源价值。要注入的附加价值–环境价值——城区中心，新环境，新人文。–产品价值——高性价比、精品空间展示。–服务价值——安全服务、商务服务、生活服务、国际高标准物业管理公司服务。–品质价值——公共空间展示：异域风情景观、入口广场、灯光、园林、用材用料等细节展示品质。–投资价值——区位+产品所形成的投资价值。项目产品建议【项目整体定位】项目整体风格——清新、冷静而有质感的“现代新中式简约风格”外立面与色彩定位：★在山墙处设计被抽象化的马头墙、人字顶。★屋檐、角檐、飞檐、镂空花窗、朱红色的大门、青砖、黛瓦或粉墙。★住宅顶楼作细部处理，可以设置屋顶花园；★外墙主面采用涂料，部分面砖，底层采用通山石材作低裙；★色彩可用长城灰、黑白相间等冷色，层次分明。项目定位依据【项目整体定位】[定位依据]?体现一种现代建筑简约、时尚的风潮，运用类似于结构主义的手法在产品细节设计方面融入一些被符号化了的中式元素。?把自然景色和人工造园艺术两者巧妙地结合，达到“虽有人作，宛自天开”的效果。?园林的艺术形象是以山体、水系为全园的骨架，模仿自然界的景观特征。?让客户产生“家园”的感觉，创造出一种简约时尚的城市生活方式。?具有强烈观感特征的中式建筑外立面，正激发了人们寻根的情结。?精髓在于“形神俱备，相由心生”。项目定位结论【项目整体定位】本项目地块面积适中，经调研得知，地块3公里半径区域内高端项目较少，本项目宜做高档品质，相对中档价位的高端型产品，使之物有所值，物所超值。开发商开发此项目，以精品产品面市，提升品牌认可度。产品类型宜做高端高端、、精品精品、、集集大、中、小大、中、小户型户型，打造符合人们居住需求的时时尚尚奢奢华的城市华的城市公寓公寓。风格建议：枫林·家/水岸·生活【项目整体定位】建筑外观以深、灰色调搭配，精致的线条组织营造平和宁谧的居住气氛；同时，汲取中国古典建筑中的元素与比例，使建筑外观在现代的框架中透射出古朴的美，总体风格清新、典雅、冷静、自省而富有质感，具有“现代中式”建筑的典型特征。风格建议：枫林·家/水岸·生活【项目整体定位】风格建议：枫林·家/水岸·生活【项目整体定位】以现代手法的使用去除繁琐，以恰当的比例形成虚与实的对比，使建筑既具有古朴的内涵，又具有开放的神情，烘托出一种既质朴又不失高尚的秩序感，一种相迭又彼此相离的意境美，形成一种舒展、简洁、雅致的居住氛围。一幅现代中式意象的建筑图卷悠然绽放。风格建议：枫林·家/水岸·生活【项目整体定位】风格建议：枫林·家/水岸·生活【项目整体定位】在设计上以”黑白灰“为主，建筑线条多以简约直线条为主，在讲究私密性的同时，更注重采光和通透性。用大量格栅，形成光影效果，引入大量条窗，提升采光观景效果。局部青砖贴面，合理空间分割，人性化空间设置，为您提供一个健康舒适的生活空间。风格建议：枫林·家/水岸·生活【项目整体定位】项目户型建议【项目整体定本项目在户型设计过程中应该注意的问题：位】?突破传统户型设计的诸多瓶颈，从本质上实现户型从安居到康居的质的跨越，在保障居住舒适的基础上，最大限度地增加居住者的惊喜之处，如添加适度奢华的概念，这一概念应用在较大户型，如三、四居上使用；?进深（舒适）与经济（节地）的矛盾：传统舒适型中小户型，大多以进深10米左右为限，但不经济。本项目在设计过程中应把握好进深与经济之间的关系；?功能与尺度的矛盾：传统中小户型设计中，一般仅仅能够满足户内基本功能的简单配置，但体现居住品质的辅助空间往往被忽略，例如：储纳空间的设置、居室数量、卫生间数量，以及卫生间功能区的划分等都很难得到体现；项目户型建议【项目整体定位】布局向面积的妥协：由于传统设计强调的是基本功能空间的布置，因此在动线设计上常常会出现无用面积过多、生活动线不合理等弊病；?人权向面积的妥协：由于面积较小，因而传统中小户型往往过度强调“安居”，即居住的基本水准，居住者的生活品质得不到良好的保障，导致住宅本身成为过渡型居所，导致居住品质下降；?发展向布局的妥协：一个家庭的成员构成始终处于动态变化之中，一套住宅应具备可持续发展性，同时符合居住者家庭生命周期变化的需要，换言之，一套住宅，不应该是一个冷酷的结构体，而是充满人性关怀的有机体；?情趣（品位）向面积的妥协：情趣化的空间序列组织是对居住者品位的体现，也是购房者挑选住宅时的惊喜发现之处，而传统户型设计，由于面积的局限，忽略情趣化的空间体现。我们认为：经济型户型确实面积局促，但是可以通过公共空间品质感的提升，来满足居住者的“虚荣心”，如入户花园等。项目户型建议【项目整体定位】户型设计基本原则：室内空间功能齐全、分区明晰、动线流畅，体现出现代生活的特性。采用南北朝向布局，注重房间的通风采光效果，室内的各空间尽量全明处理，以提升居住的舒适度。视辅助空间的运用。根据每户户型特点，安排储藏间、工作阳台、步入式衣柜、露台等，适应现代生活。临近景观花