『金沙·伯罗克』招商行动方案Investin『GoldMindBlock』金沙·伯罗克是信莱置业投资开发、在行策划共同推出的沪上第一个主题风情购物中心（ThemeShoppingmall），以海洋文化为主题特色、以生动情趣的商业情景为主线、以适合区域消费特点的商业为亮点、以全新的商业形态立足于南上海市场。为了达到最佳的营销效果，开发商和在行形成“招商先行，促进去化，推升物业价值”的共识。在行根据实际状况提出下列招商行动方案。景一、招商背景1、项目简介（1）项目位于上海奉贤海湾镇“碧海金沙”景区范围之内，大学、碧海金沙旅游、居住区的高端消费形成本项目的商业基础。（2）本项位于“碧海金沙·嘉苑”项目用地的东北角（区域五），东邻海湾路，北临海思路，南面及西侧为住宅区。用地面积为42389平方米，总建筑面积29964.90平方米，其中地上26777.30平方米，地下3187.60平方米，共7栋单体物业。（3）开竣工日期：暂定为2008年5月，施工周期约为一年。2、开发商意愿（1）通过高超的策划和规划，使之成为南上海的商业地标。（2）通过主要物业的招商和经营，聚集人气，提升其他物业的市场价值，带动其他物业的销售（3）1号、2号物业可以先租后售，其他商业物业出售。景3、策划意图通过“项目策划和创意”、“推广和包装”、“先行招商”等措施，形成商业繁荣景象，促进产品去化和价格提升。4、招商使命（1）引导性的商业规划的实施，为项目制造软件；把“理想”变成真实，推进项目良性发展，对销售起到推进作用。（2）通过招商，使物业经营实心化，突现物业价值；（3）为销售制造“卖点”。标二、工作目标1、目标开业时间预计为2009年9月28日2、租金水平(待定)和开发商协商，建议采用长期收益+逐步提增的办法定价。目前定价情况如下：（1）大型物业（1号、2号物业）平均租金为_____元／平方米/天；（2）独幢物业平均租金为_____元／平方米/天；（3）街铺物业平均租金为_____元／平方米/天。3、目标开业率至开业时，努力达到开业率80%以上，形成商业初步繁荣局面。象三、招商对象1、建筑条件地下层建筑一层建筑二层建筑三层建筑计入容积率类型面积（m2）面积（m2）面积（m2）面积（m2）面积合计（m2）1号楼3041.52955.81061.57058.82号楼3187.63041.52918.0359.66319.13号楼1957163882244174号楼2853232943756195号楼2371185037045916、7号楼308291275874其他212.0总计3187.61388029964.9象2、业态和特色第一方案：主题特色餐饮、休闲商业街区第二方案：主题特色体育休闲品牌工厂店第三方案：优化组合说明：据我们了解，绿地集团开发的项目商业定位为餐饮休闲，如果开发时间相近的话，我们将会出现在招商资源上形成竞争并争夺客户的现象，因此我们有一个第二方案会更有利于我们商业地产的开发和运营。在讨论前两个方案时，我们又产生了一个优化组合的第三方案。以上三个方案吸引的客户群体是上海区域。象3、招商对象选择第一方案主要招商目标客户餐饮主力店：品牌名称面积海盗主题餐厅2000M2阿温上海农家菜2000M2象山海鲜4000M2快乐饭店（农家菜）2000M2临江门老火锅1500M2陶然居（新概念）1500M2和之吉（重庆火锅）1000M2迪豪小田园2000M2海盗主题餐厅象休闲餐饮：品牌名称道吉酒汇洋酒批发商开设直营店名洋酒业洋酒批发商开设直营店吉马酒业酒业生产商开设直营店特色餐饮：品牌名称面积牧羊人家1000M2复茂手抓小龙虾500M2蜀香门第1000M2老八样300M2阿英煲500M2炭火烧肉500M2莎华帝卡泰国咖喱屋500M2韩菜坊800M2汤尼日本料理600M2庆尚比道（韩式烧烤）800M2萨莉亚（匹萨）800M2象第二方案主要招商客户楼号层数面积（㎡）拟引进商业名称类型113154.2迪卡侬体育用品超市13106.6农工商超市2E路阳光网吧（松江大学城）、蓝22918色火焰网吧、顶天立地网吧、上网吧、娱乐海歌城宝原（包含品牌：耐克、阿迪达斯、锐步、彪马、骆驼lotto、匡311927威、Umbro、卡帕kappa、CBA、乔体育用品工厂店丹、Jansport、zoke洲克、卡西欧……）迪卡侬体育用品超市象第二方案主要招商客户（续表）面积楼号层数拟引进商业名称类型（㎡）Mizuno美津浓、Diadora、lecoqsportif乐卡克、NewBalance新拜伦、K-Swiss、Cat、Saucony、412661运动品牌工厂店Pepsi、TheNorthFace、Nikko、Li-Ning李宁、Menlow曼奴、Anta安踏、PEAK匹克、德尔惠……Levi’s、Johnson、5ThStreet、苹果、Lee、Esprit、艾格、卡萨布休闲服饰品牌工514601兰卡、ES、VeryMode、Only、厂店JackJones、迪士尼（梦之窗）、优衣库……工厂店象特色餐饮区主要招商目标客户楼号拟引进商业名称类型汤尼日本料理日式料理庆尚比道韩式料理韩菜坊韩式料理四川卞氏菜根香中华美食许府牛（特色火锅）中华美食梦园农家菜中华美食6/7蜀都川菜馆中华美食阿英煲中华美食萨莉亚（匹萨）意式家庭菜肴安娜意式家庭菜肴百特喜意式家庭菜肴三地牛排馆西餐麦当劳锅品面吧象第三方案象说明：对主要物业（1、2号楼）定向招商；有特色的商业规划意向选择：其他物业由于出售型物业（包括6、7号物业）受开发商控制程度低，仅作客户储备，但为了提高商业品味，提高可售性，采用加盟办法为销售制造“商机商铺”卖点。超市：拟选农工商、家得利、文峰大世界；体育：首选迪卡侬体育用品超市、李宁体育用品（工厂店）、宝源（体育用品工厂店）西式快餐：麦当劳（得来速）。网吧：E路阳光或蓝色火焰餐饮：主选蜀都川菜馆、三地牛排馆、汤尼日本料理、庆尚比道烧烤、意壶咖啡、太公馆厅、安娜意大利餐厅、许府牛（特色）上述单位已经电话咨询或现场勘察。象4、商业后援百联超商事业部、蓝色火焰（上海知名企电玩商）、上海餐饮协会、上海服装协会、台湾连锁协会（台北小吃）、亚太新阳市场（原襄阳市场）等。策四、招商策略1、基本观点－商机招商吸引商业企业入驻的最生动的语言是商机，本项目建成后拥有4.5万大学生消费、2万人的社区消费，每年100万的旅游消费是吸引商业企业入驻的动力，通过招商关系和人脉、传媒催化、条件优惠形成招商KFS。2、办法－以主力店带动，以特色店促进由于目前整个居住区人气不旺，招商环境不利，我们通过以下办法实现合理招商：强攻主力店，力招特色店，如宝原运动品牌、李宁、海盗主题餐厅、麦当劳（得来速）、迪卡侬、易网吧等。通过上述知名度商店的先行招商，带动常规店招商。通过上述办法，可达到效益优化和均衡。策3、招商时机选择招商条件：建筑形成出现、人口开始聚集、学校开学、旅游旺季以此推算，本项目合理招商时间为2008年9月开始。4、招商推进（1）传媒：解放日报、第一财经、理财周刊；利用传媒进行软闻推进，传媒推广计划拟由“上海商报”的“南上海的商机”、“解放日报”的市民投资考察行、“第一财经”的“金沙·伯罗克现象”、“理财周刊”的“开店秘诀等推进行动组成；（2）客户访谈通过在行长期商业客户关系，了解主力店、特色店的开店计划，创造推介本项目的有利条件，征询开店要求，带客看房诱导商洽等。策6、其他方法（1）编制消费统计数据，引导商业企业；（2）合理安排商家考察时间，在人气较足的时间，如大学放学、旅游旺季周日度假消费出现时考察；（3）做好商业氛围营造工作，对明确的入驻的重点企业（主力店、特色店）实行广告前置。在建筑形成完成后，广告和店招先行设置，营造良好的商业氛围，要有亮点工程。合五、合作条件1、合作对象在企业具有良好的信誉和资金实力偿还能力强条件满足后，选择合作商业企业的条件如下：（1）主力店的选择要求：市场影响力大，具有一定的品牌效应；（2）特色店的选择要求：特色鲜明和区域消费，文化特色相符合；（3）常规店的选择要求：商业形象整齐，租金承受力强的商业企业，这部分商业企业的面积要和商铺产品相同方能出租。2、租约形式采用租赁合同。因为本项目以销售出为目的，努力提高租金，形成良好的收益率，可以体现售价。合3、租金条件（待定）（1）租金定价；（2）押金；（3）付款方式。4、交房条件外立面装饰完毕、内部毛胚、设备设施管线进户、电动扶梯或垂直升降梯到位、商业物业消防通过验收后交付。（部分商业企业会要求竣工验收后交房）合5、配套条件（待定）（1）超市的配套要求；（2）餐饮的配套要求；（3）体育主力店的配套要求；（4）其他常规店按商场设计规范配置。6、装饰控制（1）主力店：60～90天；（2）特色店：30～45天；（3）常规店：14～30天。7、开业时间选择（1）开业时间：初定2009年9月28日；（2）开业率：80%以上。营六、商业运营和管理模式建议（略）1、商业运营方式（1）采用商业街的运营方式。各店具有经营的独立性；（2）采用时区规划方法，将相近营业时间的商店组合在一起，分时区营业，取得最佳经营效果。2、管理模式（1）采用商业物业的管理模式，不参与商场管理；（2）引进或成立商业物业管理公司。营3、管理工作流程商场管商铺商品秩序规则设备秩序规秩序规则面位相租装价质特知同商经管开促维使业成收结商公促地行邻饰识类场营理店销护用绩本场共销方政积置关约规格量色产商秩规规规规保时考考费算形关活政管4、主要管理或服务内容（1）以收取租金为主，扣率为辅，水电费独立表计；（2）维护商业形象，控制店招