谨呈：中信惠州置业有限公司写字楼价格报告PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com项目简介位置：江北18号小区，惠州市政府东临占地面积：16180㎡建筑面积：7.6万㎡，其中写字楼4.37万㎡规模：A、B两座塔楼，A座18层，B座20层1-3层为商业，4层架空，5层以上为写字楼容积率：3.71建筑高度：73.7米层高：3.6米实用率：75%车位数：340个2PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com报告思路1目标梳理2项目入市背景3核心均价的界定4价格表生成及验证5推售策略及销售预估3PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com1.1目标沟通销售目标?2008年底实现100%销售，并实现结算。速度第一！价格目标?实收均价不低于7800元/平米4PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com1.2目标下的问题目标解析：Q1:在受新政严重影响的市场现状下，确定如何的推售策略才能确保在规定时间内完成销售任务？——新政前，惠州写字楼市场有深圳投资客支撑销售，新开盘项目三个月内月平均销售速度达7900㎡，但新政后市场月均销售200㎡左右；——在本年度实现项目结算，即在11月份前需实现项目100%销售，销售周期8个月，月均销售速度要达到5400㎡；Q2:结合市场与客户情况，项目入市均价客观值判定？——目前惠州写字楼市场：高端价位在8000元/㎡左右，中低端市场价位在6000元/㎡左右？怎样定价才能使项目平稳入市，保证快速销售怎样定价才能使项目平稳入市，保证快速销售5PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com报告思路1目标梳理2项目入市背景22..11市场概况市场概况客户分析3核心均价的界定22..22客户分析22..33产品卖点梳理产品卖点梳理4价格表生成及验证5销售策略及销售预估6PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com市场分析近年来惠州写字楼市场整体价格走高，江北中心区逐渐成为惠州商务办公聚集地。惠州主要写字楼列表近年来惠州写字楼价格走势区域主要写字楼80007610老城区政盈商务大厦7000东平和庆商务大厦6000600050004800演达片区隆生商业广场、华阳大厦、世贸中40003600心、国商大厦、风尚国际30002334江北中心区双子星大厦、大隆大厦、德赛大2000厦、外商投资中心、银星国际、德1000威大厦、盛丰大厦、峰璟国际、凯0宾斯基、中信城市时代2003年2004年2005年2006年2007年2003年，华阳大厦的面世使惠州的写字楼市场真正起步，此后，写字楼不断涌现，并逐渐向多功能化、现代化、智能化发展，但档次仍然参差不齐，且分布较为零散。2004年，随着双子星大厦的出现，江北中心区成为惠州的商务办公聚集地。近年写字楼市场整体均价持续走高，2007年整体均价达到7610元/平米。7PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com2007年惠州写字楼市场总体供应量为14.5万平米，整市场供应体销售率只有52.4%。区域项目名称写字楼建筑面积写字楼单位面积入市时间销售价格销售率江北片区峰璟国际52822㎡178㎡-554㎡2007.78400元/平米约50%凯宾斯基36500㎡剩余可80售㎡-230面积约㎡320.707.7万平米8300元/平米约70%信合大厦16000㎡90㎡-130㎡2006.95500元/平米约80%东江湾17000㎡48㎡-78㎡2007.116200元/平米——下埔片区金融大厦22450㎡整层约1100㎡2007.97200元/平米约50%总计约14.5万㎡剩余可售面约6.9万㎡积2007年惠州写字楼总供应量约14.5万平米，目前剩余可售面积约6.9万平米，总体销售率为52.4%，价格区间为5500-8300元/平米。其中高端写字楼剩余可售面积约为3.7万平米，整体均价为8000元/平米左右。2007年惠州写字楼市场供应量不大，但总体销售率不甚乐观！8PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com市场供应2008年写字楼预计总供应量仍为14.5万平米，新推项目集中在江北片区，且入市时机相当，与本项目形成一定的竞争！区域项目名称写字楼建筑写字楼单位预计入市面积面积时间中信城市时代43727㎡80-217㎡2008.4江北片区水云居14454㎡约80㎡2008.5大隆中心广场18000㎡45㎡-62㎡2008.5总计约7.6万㎡2008年惠州写字楼市场新推量约为7.6万平米，加上2007年剩余可售面积6.9万平米，2008年写字楼可售面积为14.5万平米，与2007年写字楼可售面积相当。2008年惠州写字楼新推项目集中在江北片区，且预计都在4-5月份入市；2008年惠州写字楼总供应量没有大幅度上升，但新推项目与本项目入市时机大致相当，形成一定的竞争！9PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com国家与地方政策频繁出台，通过金融、税收等多种政策分析手段进行调控，坚决打击房价暴涨现象。《关于《关于规规范境外范境外机机构构和和境外境外个个人购人购2007.7限制外籍客户购买用途与套数买买商品商品房房的的通通知》知》限制外资炒房，外籍客户受限《深圳《深圳市市二手二手预预约买约买卖及卖及居居间服间服务务2007.8合同》合同》统一合同文本《深圳《深圳市市二手二手房买房买卖卖合合同》同》杜绝阴阳合同及期房销售《关于《关于加强加强商商业业性房性房地产地产信信贷管贷管理理限制贷款发放时间2007.9.27的的通知》通知》提高首付款比例及利息率增加购房者的购房压力和成本2008.1.16央行宣布自1月25日起，再次上调存款准备金率至15%中国人民银行指出2008年央行将实行从紧的货币政策，抑制总需2008.2.22求过度膨胀。从紧的货币政策环境使房市短期看淡10PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com新政后惠州写字楼价格虽未发生明显变化，但月销政策影响售量明显下降，高端写字楼月均销量200㎡左右。凯宾斯基月销售情况及客户情况900083685%80007000697464166000从凯宾斯基和峰璟5000446350%400045%国际的销售情况可看30002000出，惠州写字楼市场1000深圳客户惠州客户其它客户0223237300受9·27政策影响较7月份8月份9月份10月份11月份12月份3月份严重，月销售量明显峰璟国际月销售情况及客户情况9000下降；但与住宅市场80007668700010%6346不同，写字楼价格并60005553500045%4495没有发生变化，也没40003000200045%有推出特别的优惠措140710007935290深圳客户惠州客户其它客户施。7月份8月份9月份10月份11月份12月份3月份项目名称新政前价格新政后价格优惠措施凯宾斯基8300元/平米8300元/平米按揭99折，一次性98折峰璟国际8400元/平米8400元/平米按揭99折，一次性98折11PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com相对于老城区，目前江北片区写字楼的空置率较租赁市场高。片区项目名称出租率备注惠州本地企业占58%，企业规模较大，包括大的百货公世贸中心100%司及地产公司等，惠州本地企业占50%，有多家税务师事务所、律师事务风尚国际100%所、咨询机构及地产企业老城区惠州本土企业占50%，多为小型企业进驻，但也有中石华阳大厦100%油、网通等大型公司进驻。惠州本地企业占90%以上，行业类型多样化，贸易、电博美堂97%子、服装、保险行业居多，有少量税务师事务所。惠州本地企业占80%以上，多为投资咨询类、地产类、双子星大厦80%律师事务所等行业。大隆大厦一期45%出租率较低，多为交通银行惠州分行自用。经营类型较为单一，农村信用社入驻，其余多为半导江北信合大厦40%体、电子工具、电脑耗材等。惠州本地企业占80%，地产业、保险、投资行业公司较投资大厦86%多，少数企业规模较大，租用两层以上物业。德赛大厦71%建设银行、惠州德塞集团、农村信用社占据半壁江山。?目前老城区写字楼出租率高，进驻企业多为惠州本地企业，所属门类齐全，贸易类、地产类、投资顾问类较多；?江北区写字楼目前空置率较高，进驻的多为金融、地产等门类企业。12PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com目前惠州江北写字楼租金与老城区基本持平，存在租赁市场一定的上涨空间，但上涨幅度短期内不容乐观。片区项目名称租金报价备注平均租金世贸中心35元/平米/月189-1500平米，毛坯，免租一年老城区隆生商业广场58元/平米/月半层700平米起租35元/平米华阳大厦30元/平米/月以上毛坯博美堂30-35元/平米/月带装修，50平米起双子星大