罗湖水贝花园项目初步策划报告世联地产策划部—水贝花园第一部分市场调查报告世联地产策划部—水贝花园一、总体市场背景世联地产策划部—水贝花园宏观市场分析：?国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系；点击这里查看图表?深圳近年家庭年收入和当年楼价比例关系；点击这里查看图表世联地产策划部—水贝花园国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系；房地产发展状况8000启动6000缓慢发展4000快速增长2000减缓速度0人均GDP（美元）世联地产策划部—水贝花园深圳近年家庭年收入和当年楼价比例关系户均年收入：房价比1/53/201/101/2001993年1995年1997年1999年世联地产策划部—水贝花园总体供求状况?住宅销售价格形势点击这里查看图表?住宅销售区域形势?住宅空置状况世联地产策划部—水贝花园全市上半年住宅在售楼盘抽样均价走势图：（不含关外楼盘）7500700065006000均价5500500045004000199901199902199903199904200001200002世联地产策划部—水贝花园二、市场热点和发展趋势世联地产策划部—水贝花园近期市场热点?中心区?关口物业?南山片区?东部题材世联地产策划部—水贝花园市场发展趋势?供大于求，竞争激烈?细分市场，营造产品优势，发挥个盘优势?与时代接轨，显现网络特征?公房上市进入实质性运作?住宅消费结构逐渐发生变化?商业物业发展“三化”规规模化模化?外销市场主主题题化化?罗湖区销售的中心购购物休物休闲闲一体化一体化世联地产策划部—水贝花园区域市场状况?土地供应点击这里查看图表?价格走势?户型分布态势1.1.原居住人群原居住人群2.在罗湖区做生意的外来人员?置业群体概述2.在罗湖区做生意的外来人员3.3.港人，包括“三缘”人员港人，包括“三缘”人员世联地产策划部—水贝花园罗湖区近年高层住宅的价格走势图均价850080007500700065001996年1997年1998年1999年2000年世联地产策划部—水贝花园三、区域市场本项目周边市场调研世联地产策划部—水贝花园调查范围1.翠盈嘉园2.嘉多利花园3.名泰轩4.新港鸿花园5.翠拥华庭6.百仕达花园II8.汇锦名园14.雅仕居16.源兴居20.东湖豪庭21.芳邻25.曦龙山庄世联地产策划部—水贝花园项目周边主要在售楼盘调查（1）户型集中在1—4房，其中以小户型公寓、二房、三房为主导，面积集中在30-120平方米（2）小户型物业价格主要在5200—7000元/平方米，中户型6300—7200元/平方米，大户型7000—8700元/平方米。（3）物业类型以高层为主，总高在28—31层之间的比例达到约85%以上。（4）除百士达、曦龙山庄、新港鸿等几个项目外，项目的用地规模大都不超过10000平方米。世联地产策划部—水贝花园四、罗湖区住宅项目调查世联地产策划部—水贝花园项目周边主要住宅调查结论（1）罗湖的豪宅供应量近年来明显呈下滑趋势；（2）在售的豪宅项目多具有自然景观优势，如曦龙山庄；或规模较大，如百仕达花园，可以营造自己良好的小区环境。（3）罗湖区的豪宅相对福田区处于较大的劣势。（4）因此，本地块定位为豪宅具有较大的风险。世联地产策划部—水贝花园五、典型物业调查与分析世联地产策划部—水贝花园典型项目的对比和借鉴?嘉多利花园点击这里了解具体情况?洪湖春天点击这里了解具体情况?旭飞华达点击这里了解具体情况苑世联地产策划部—水贝花园嘉多利花园—基本情况项目位于文锦北路东、田贝一路北，共有6栋小高层及高层住宅，占地3.7万M2，总建6.7万M2，其中南区为4栋12层住宅、北区为3栋29层住宅。容积率为3.9，建筑覆盖率45%。复式9%4房2厅3卫35%南区户型比例图5房2厅3卫56%4房2厅3卫5房2厅3卫复式世联地产策划部—水贝花园嘉多利花园—可借鉴之处?1）在外部环境并不优越的条件下，营造优美的小区环境和设计精美的户型，同时利用目标客户对本区域的环境、生活配套有较深的认同感，从而锁定相当一部分“老罗湖”，这已成为罗湖中大户型开发的必由之路；??2）在项目推广过程中将小区环境、豪华会所、泳池等有煽情功能的设施尽量包装展示到位，以增强客户信心，对楼盘的销售将起到很大的促进作用；??3）本项目140M2的五房二厅的畅销，表明一梯两户、南北通的传统大宅户型应作为大户型豪宅的主力户型。同时说明在罗湖设计合理的大户型单位较为稀缺并存在一定的市场承接力。世联地产策划部—水贝花园洪湖春天—基本情况?位于文锦路与田贝路交汇处，?建筑面积：2.7万M2?2栋23层的高层，共400户?容积率：8.5?车位：80个（地下）?功能：地下2层--停车，地上：1—2层商铺?地上三层：年台花园（会所）4—26：住宅世联地产策划部—水贝花园洪湖春天—可借鉴之处（1）定位明确，目标客户清晰，宣传推广主题鲜明。（2）户型中的两房为畅销户型，说明此类户型占在市场有较强承受力。世联地产策划部—水贝花园旭飞华达苑—基本情况?翠竹北路与太安路交汇处东北部?占地：9200平方米；?建築面积：84000平方米；?容积率；9.1。?共分4栋，由2栋22层，１栋２７层，２栋１７层组成，共２０８８户。?地下一层停车，地上1—2层商业裙楼，以上部分为住宅。世联地产策划部—水贝花园旭飞华达苑—可借鉴之处?灵活的付款方式是造成成交活跃的基础。?工地形象未能给客户信心时，销售不能仓促进行。否则资金回笼速度受到影响，而且价格上扬空间不大。世联地产策划部—水贝花园六、周边在售商铺市场调查世联地产策划部—水贝花园周边在售商铺情况?芳邻?翠盈嘉园?深华丽苑世联地产策划部—水贝花园七、总结?以中小型楼盘为主?迎合住宅规模化潮流?户型设计个性化?罗湖情结?小区环境主题化?抬高地势世联地产策划部—水贝花园第二部分项目自身分析世联地产策划部—水贝花园一、项目概况世联地产策划部—水贝花园概况介绍?地理位置?经济技术指标?场地地貌特征世联地产策划部—水贝花园二、周边配套和环境分析世联地产策划部—水贝花园周边配套?齐全的配套?道路状况?公交状况世联地产策划部—水贝花园三、项目现状环境分析世联地产策划部—水贝花园项目四至情况位于基地东南的工业厂房世联地产策划部—水贝花园项目四至情况水贝二路与基地有高差世联地产策划部—水贝花园项目四至情况水贝二路的街景世联地产策划部—水贝花园项目四至情况东面的新地酒店世联地产策划部—水贝花园项目四至情况位于基地东南的工业厂房世联地产策划部—水贝花园项目四至情况项目东侧道路世联地产策划部—水贝花园项目四至情况地块上的厂房世联地产策划部—水贝花园项目四至情况西侧小区路世联地产策划部—水贝花园四、地块的SWOT分析世联地产策划部—水贝花园优势（S）：?项目占地面积约2.5万平方米，相对较大；?小区设1万多平方米的中心花园；?项目自建配套幼儿园、独立会所；?项目离城市重要主干道较远，噪音低；?项目地表上的大榕树与深圳发展相承，有重要的历史意义；?楼盘有较大的展示面；?地块的临街面较长；?地块上的榕树为营造罗湖情节提供了良好的条件。世联地产策划部—水贝花园劣势（W）：?项目紧邻厂房及陈旧住宅区；?邻近无景观；?无大型综合商场；?项目不临主要交通干线，缺乏直接对外展示面；?项目紧邻厂房及陈旧住宅区；?邻近无景观；?无大型综合商场；?项目不临主要交通干线，缺乏直接对外展示面；世联地产策划部—水贝花园机会（O）：?本区可供开发土地愈来愈少；?水贝、田贝及深圳著名的建材配套市场，购买力旺盛；?周边有许多住宅小区，但大多已陈旧，设计不合理；?香港人罗湖人自有的“罗湖情结”；?本区开发的有一定规模的中高层住宅很少世联地产策划部—水贝花园威胁（T）：劣势（W）相应补救方法?城市中心西移，福田成为关注的重项目紧邻厂房及陈?点；旧住宅区；小区营造有个性的，?文化底蕴深厚的休闲周边无景观；花园，——强调社区?公房上市对?文化及归属感。首次置业市无大型综合商场；?场产生冲击?设分展场。。项目不邻主干道，不利展示；?世联地产策划部—水贝花园五、项目综合分析世联地产策划部—水贝花园项目分析结论：?本项目在罗湖区是一个有极大开发潜力的项目，其规模及档次将在该区域独树一帜；?本项目周边厂房的影响使项目的价格上升空间受影响；?地块上的榕树为营造罗湖情节提供了良好的条件。世联地产策划部—水贝花园第三部分项目定位世联地产策划部—水贝花园一、目标客户定位世联地产策划部—水贝花园从世联代理的楼盘分析：?翠拥华庭点击这里了解具体情况?鸿基大厦点击这里了解具体情况点击这里了解具体情况?柏丽花园世联地产策划部—水贝花园翠拥华庭?位置：翠竹路与田贝三路交汇处东南；?客户构成：?客户中以周边客户为主，共占67％；?香港有“三缘”（工作源、血缘、亲缘）背景占10％；?最受欢迎的户型为２房和３房，面积在56.8－118.6之间世联地产策划部—水贝花园鸿基大厦?位置：东门路与解放路交汇口?客户构成：?以东门的生意人和香港人为主；世联地产策划部—水贝花园柏丽花园?位置：贝丽南路与田贝二路交汇西北；?客户组成：?罗湖本地居民约占70％，?香港客户约占13.5％；?非罗湖居民约占16.5％世联地产策划部—水贝花园分析结论：客户群呈现明显的区域特征，置业的港人大都具有“三缘”特征。世联地产策划部—水贝花园小户型的客户群---------------有现代意识，有创业能力的年轻一代?客户年龄集中在28-35岁之间；?文化背景，有大专以上文化，有一定事业基础的高级白领，自由职业者和专业人士，以及文化不很高但有创业能力的年轻事业主。?分布区域主要分布于罗湖区的东门、水贝、田