2007.06一座城的荣耀、一个人的王朝Contents一、项目开发背景二、地块价值研究三、项目分业态定位研究1.住宅/公寓2.写字楼3.酒店4.商业四、项目整体定位五、首期产品定位东原·御港项目定位项项目目区区位示意位示意志|存|高|远|·|生|生|不|中央大街项目开发策略3息地地块块基本基本资资料料总占地面积72618㎡公共建筑面积105800㎡总建筑面积299743㎡住宅建筑面积119330㎡容积率4.13配套建筑面积74613㎡地上239931㎡建筑占地面积32335㎡地下59812㎡建筑密度44.5%绿地用地面积18174㎡公共绿地8190㎡志|存|高|远|·|生|生|不|中央大街项目开发策略4息项项目目发发展展概况概况开发商：重庆东原房地产开发有限公司项目概况项目位置：重庆南滨路核心地段项目名称：东原御港重庆经济高速发展，基础设施逐步完善重庆成立特区（全国统筹城乡综合配套改革试验区）项目背景重庆房地产开发潜力南滨路打造休闲商务区预期销售单价超过8000元开发目标保持较快的销售速度经济效应与品牌效应并重项目拆迁基本完成发展阶段前期项目多次论证前期7、8、9＃楼设计方案已报建预计开发期4年，2008年——2011年预期阶段商业/酒店/住宅同时启动2007年底首期启动、首期2009年交房志|存|高|远|·|生|生|不|中央大街项目开发策略5息项项目目既既定定条条件件1前期投入较大，目前分摊的单位成本已较高2项目规划上高度受到限制（100M以下）3地块沿江面宽（900M），但进深较小4地形复杂，高差大，山地多，施工难度大5项目为综合性项目，涉及面广6先启动7、8、9＃楼地块，即地块南端7商业长期持有，只租不售8满足集团运作要求志|存|高|远|·|生|生|不|中央大街项目开发策略6息前期定位回前期定位回顾顾时间机构整体定位产品组合启动策略2003深国企新都市复合多、高层、别墅、商务公寓；写字楼；大型年社区多功能商业街区2004同成城市景观建居家型景观豪宅；LOFT景观商务办公空间先推9＃及年筑综合体；企业会所；小户型公寓7、8＃楼2005中原重庆人文江三房2/3，两房1/3；或三房2/3，四房1/3推7、8、9年景豪宅社区＃楼2007中原重庆滨江国高层江景豪宅年际行政府邸2007纬联立体滨江花酒店；行政公寓；甲级写字楼；商务公寓；先推公寓与写年园城市花园公寓；国际名店；立体花园品牌村。字楼2007立业复合型国际主题商业组团，酒店；商务公寓和甲级写字先启动娱乐休年化滨江地产楼；独立小户型江景公寓。闲旅游公建2007旭日综合体高层住宅；酒店式商务公寓；独栋写字楼；年综合商业街区。2007同成休闲商业区CEO行宫：领袖公馆；行政套房；空中会所商业先行年+城市豪宅志|存|高|远|·|生|生|不|中央大街项目开发策略7息Contents一、项目开发背景二、地块价值研究三、项目分业态定位研究1.住宅/公寓2.写字楼3.酒店4.商业四、项目整体定位五、一期产品定位志|存|高|远|·|生|生|不|中央大街项目开发策略8息1资源价值资源价值占据最让重庆人骄傲一张名片—南滨路重庆最早的涉外区，文化底蕴深厚正看有“小香港岛”之称的渝中半岛项目必然是地处南滨路的绝对核心地段高端定位的物业拥有900米沿江线所有物业均一线临江志|存|高|远|·|生|生|不|中央大街项目开发策略9息2城市发展南滨路CBD，金三角的城市经济带弹子RBD，全国首个滨江游憩休闲商务石区3年，500亿，创意/会展/楼宇/总部/水岸休闲经济8桥、4轻轨、3条路、3隧：未来辐射能力更强；抓住城市发展机遇与城市共同发展志|存|高|远|·|生|生|不|中央大街项目开发策略10息3区域前景南滨路将成为全市休闲、餐饮、商业、酒店、会展中心。ü南滨路已成为全国首条餐饮示范街；ü商业由单一餐饮向百货、精品店发展；3.5亿建重庆第三大剧院；ü将成为高星级酒店一条街；ü会展业已成为南滨路的重要经济支撑；志|存|高|远|·|生|生|不|中央大街项目开发策略11息类型名称实施规划桥梁东水门大桥2009年开工，2011年建成2006年全国性展会共计19次，其中11次在重庆国际会展中心举办。2006年全朝天门大桥国性展会共计19次，其中2008年建成11次在重庆国际会阳光100展中心酒店五举办。隧道南山隧道、慈母山隧2011年前建成星道轻轨轻轨六号线长江大桥2009年开工，2011年建成20052005年年1010月月1111日日-14-14日，投入超日，投入超过过7070亿亿元，元，经济经济喜受益来受益登酒店将将超超过过五星100100亿亿元，元，带带菜园坝大桥动动南坪南坪GDPGDP轻轨增增长三号线长超超过过1%1%。。一期2007年4月6日动工，2008年通3号线车。福天酒店五星二期2010年动工，2013年通车。凯宾斯基酒店五星鹅公岩大桥中央温泉酒店四星20072007年的糖酒年的糖酒会会约约有有1313万客商聚集重万客商聚集重庆庆，，仅仅消消费费一一项项，超，超过过1010亿亿元。元。8桥：长江、鹅公岩、菜园坝、东水门、大佛寺、朝天门、寸滩、黄桷沱；4线：3号线、6号线、4号线、8号线；3路：南滨路、盘龙大道、渝黔高速；3隧：南山隧道、慈母山隧道、过江隧道。志|存|高|远|·|生|生|不|中央大街项目开发策略12息4关注重庆滨江路规划140公里，全国滨江岸线最长的区域；国内品牌开发商入驻－－首选滨江路；南滨路—最具发展潜力的滨江路；南滨路—最适合居住的滨江路；南滨路—创造了重庆滨江物业的最高房价；南滨路—最代表身份和地位，最有自豪感的滨江路高品质、多元化的供应格局，滨江路的价值必然提升国内、市内客户的关注；南滨路的价值和吸引力正在体现；南滨路的价值及榜样地位已被消费者认同；志|存|高|远|·|生|生|不|中央大街项目开发策略13息南滨路15个项目，北滨路11个项目美心首项创廊目及北部新区珠桥龙江水湖春太岸项目美森阳阳江北区彼城光渝1东岸0中招香0方东海港商槟海北北鹏武湾岸国江夷滨国润湾一兴滨风项蓝城号光海江目渝中区东原御港喜和海来沙坪坝区亚棠登太黄珊晓融商月侨谷瑚半水龙岸岛湖观山水第一南岸江岸恒区兆九龙坡区基静项安目美岭志|存|高|远|·|生|生|不|中央大街项目开发策略14息CumulativeCumulativeFrequencyFrequencyPercentPercentValidValidPercentPercentPercentPercentValidValid34.334.3北北滨路滨路27427434.034.034.334.3最具投资潜力85.285.2南滨路南滨路40740750.450.450.950.993.793.7沙沙滨路滨路68688.48.48.58.5CumulativeCumulativeFrequencyFrequencyPercentPercentValidValidPercentPercent95.495.4PercentPercent九九滨路滨路13131.61.61.61.634.434.4北北滨路滨路27527534.134.134.434.496.996.9长滨路长滨路12121.51.51.51.586.986.9南滨路南滨路41941951.951.952.452.4化化龙龙桥桥--嘉嘉滨路滨路100.0100.025253.13.13.13.193.793.755556.86.86.96.9TotalTotal799799沙沙滨路滨路99.099.0100.0100.0MissingMissingSystemSystemValidValid881.01.094.994.9九九滨路滨路991.11.11.11.1TotalTotal807807100.0100.096.496.4长滨路长滨路12121.51.51.51.5100.0100.0化化龙龙桥桥--嘉嘉滨路滨路29293.63.63.63.6最适合居住TotalTotal79979999.099.0100.0100.0MissingMissingSystemSystem881.01.0TotalTotal807807100.0100.0志|存|高|远|·|生|生|不|中央大街项目开发策略15息因此，项目应该是：辐射全国时尚、奢华、国际、个性的市场影响力！引领行业发展的地位！提升城市价值的高度！志|存|高|远|·|生|生|不|中央大街项目开发策略16息Contents一、项目开发背景二、地块价值研究三、项目分业态定位研究1.住宅/公寓2.写字楼3.酒店4.商业四、项目整体定位五、一期产品定位志|存|高|远|·|生|生|不|中央大街项目开发策略17息住宅/公寓市场研究志|存|高|远|·|生|生|不|中央大街项目开发策略18息研究方向：仅仅住宅住宅//公寓公寓可供可供销销售售集集团团战战略要略要求求首首期期产品产品销销售价格售价格80008000元以元以上上，商业长，商业长期持有期持有要要承担快承担快销销任任务务第一步系统研究南北滨江市场重庆市重庆市场场同同类物类物业能业能够达到这个价格够达到这个价格的项目的项目非常少非常少第二步界定项目未来竞争关系研研究方究方向主要朝能向主要朝能够够支撑支撑80008000元以元以上上的的物物业业类类型进行（别墅型进行（别墅//滨江豪宅）滨江豪宅）第三步市场空缺的差异化竞争区位和江景资区位和江景资源源的的相似性注相似性注定定了了项目项目之之间的间的竞争竞争第四步主力产品我们做不做？志|存|高|远|·|生|生|不|中央大街项目开发策略19息南滨路在售物业市场分析3030-40-