顺欣广场地块提案——提案机构广州市地博置业顾问有限公司提案时间年月日::200816点地博观与顺欣系列产品形象相匹配的项目适宜发展方向——中档精品小户型物业点地博观新城市中的新活力一族项目消费群层次——点地博观东广州城市活力阶层专属地带东广州城市活力阶层专属地带项目形象定位——22s点地博观，实收均价：4500元/m，实收均价：4700元/m22项目产品定位精品小户型前提成立，入市时间以年下半年计算项目价格定位2008——简装300元/m精装500元/m点地博观项目入市时间以年下半年计算2008项目销售周期——公开发售起6个月内，销售完成90%我们卖什么价格？我们如何卖？我们卖给谁？产品如何优化？我们卖什么产品？解决之法3W1H之项目自身分析之宏观政策前瞻之区域市场看点———我们卖什么产品？金融政策遏制流动性过剩抑制投机、投资性需求调整税收，加大成本2007年宏观调控稳政策调结构90/70保障性住房供应税收政策2007年稳政策调结构宏观调控住房结构调整调整是主旋律规范土地市场管理土地政策宏观政策前瞻◆2006年7月实施了土地督察制度,设立国家土地督察局并向九个地方派驻机构，代表国家土地总督察履行监督检查职责，负责对各省级及计划单列市人民政府的土地利用和管理情况进行监督检查，实行了目前最为严格的土地管理制度。◆土地审批权的“下放”:1月22日国土资源部下发《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》，原来由国家控制土地审批权现交由省级相关部门实施,国务院和国土资源部将更多精力用于监督管理等方面,加大了土地的审批监管力度。随着国家一系列土地政策的实施，地根被越收越紧；从土地供应量、供应结构、土地审批程序、土地资金监管及土地管理各个方面都加大了严格的管理控制；未来的土地供应会日趋紧张，开发商获取难度也将一步步加大，这对开发商的资金链完整及通畅性提出了更高的要求，实现快速开发、回笼资金是重点。200711“”◆自年月日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理：收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的收支两条线；意味着地方政府今后在动用土地出让资金受益上，必须接受各方面的监督。“”土地政策调整知》中有关“严格住房消费贷款管理”的规定，确定了第二套贷款以家庭为单位.进一步加强信贷管理,表明了国家对于房地产调控决心,也严重打击了市场的投资需求。◆连续6次加息，10次上调存款准备金率，体现了国家对于金融政策的调整力度加大。◆9月27日由中国人民银行、银监会发布通知明确对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%,同时利率也上调10%.对于投资客户来说此通知无疑是又一道紧箍咒,加大了投资成本,导致市场投资客户锐减.◆12月11日《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》进一步明确了《通打击房地产投资的力度越来越大，直接加大了投资客户的投资门槛，严重抑止了市场投资需求，投资份额降低，房价松动，鼓励更多的首次置业者参与金融政策调整延，继广东、湖南先后声称要开展物业税征收试点后，上海、北京、南京等大都市以及温州、丹东等中小城市，也出现了类似的声音。随着开征的日期越来越近,可以预见这个新税种对投资房地产成本的提高也不容小视。◆2006年12月31日，国务院公布《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》。国务院决定自2007年1月1日起，将城镇土地使用税每平方米年税额在原《条例》规定的基础上提高2倍，同时，将外商投资企业和外国企业纳入城镇土地使用税的征税范围。◆2007年1月16日晚，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确2月1日起，房地产企业土地增值税的缴纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。2007年房地产市场税费政策调控正式启幕。◆物业税的开征一直是热门话题，年内开始开征物业税试点”的说法不断蔓提高土地开发的的税费，直接加大了开发成本，对于土地利用效率的提高的带来了一定的推动力，同时也让房地产开发的门槛进一步抬高。税收政策调整范性政策.办法的实施给客户置业增加了选择方向,也明确了政府加大保障性住房供应道路的持续及坚决性,商品房需求受到一定抑制，一定程度上挤压了商品房销售的市场空间.◆90/70政策：决定后期产品供应量的方向◆11月30日由建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门30日联合发布《经济适用房管理办法》，办法指出，经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。◆12月17日,广州市通过了《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》规定家庭税前年收入20万以下可购买限价房,这是政府为了稳定房价的又一规面对各地房价快速上涨，政府已经意识问题的重要性，并希望建立一套有效的住房保障体系或采取双转制的方式来解决低收入家庭居住问题。经济适用房与限价房政策的落实，对商品房市场的需求造成一定的分流，压缩了商品房市场的需求。“”住房结构及供应调整市场趋向关键问题中小户型将是政府及市场倡导的重点！于国家政府，中小户型供应量增加，解决更多中低收入者的住房问题；于开发商，中小户产品市场风险小，出货快，能快速回笼资金，实现效益最大化；于置业者，总价低、置业门槛低将会受到更多人的青睐，特别是首次置业者！政府从土地、金融、供应、需求等方面都加大了干预力度，稳定市场的决心越来越大！房地产开发商在规避这些影响的同时要在自身产品的打造上进行创新优化,提高产品品质。众人皆做中小户型，关键在于如何做？如何突破？宏观政策小结以107国道为分界线，老城区向新城区自然过渡呈组团分布；南面老城区板块沿新塘大道可依次分为西、中、东三组团；北面新城区可分为广园东和荔新板块，又以广园东板块因受到交通利好及规划影响而备受瞩目。???新塘东组团锦绣新天地/嘉骏豪苑汇美体育花园/顺欣广场/荔富广场/城市家园/富雅名苑富城花园/金色港湾/新塘广场/锦绣银苑/金泽花园/金泽华庭荔新板块新塘中组团新塘新规划荔新板块兴起的副城市中心新康花园/新世界花园/新街口/华馨苑——“”区域市场看点翡翠绿洲/湖山国际/凤凰城/金泽豪庭/东方名都/盛世名门/现代城新塘西组团广园东板块东进的号角已吹响！不可否认，广州东置业趋势仍将继续下去！随之广州市区房价的一路高飚，土地的稀缺，番禺、从化等周边区域的房价跟风；唯价格洼地显著的广州东板块由于其交通、规划等利好，越来越受人关注，广州市区及周边区域的首次置业、二次置业以及投资者纷纷而之，同时主打东广州概念的楼盘也尝到了甜头，东广州广州东广园东区域置业越演越烈；“”“”“”区域市场看点产业结构调整，区域经济聚集及辐射能力增强，外来人口的增加，带动消费潜力的增长，同时受年龄层次、结构的变化，越来越多的首次置业凸现出来！广州本田豪进集团福耀玻璃利涛科技鹏映塑料晋丰实业中新塑料日丰针车缝纫康威运动用品天天洗衣Borther……区域发展成为汽车产业集群发展为主导，集汽车生产、销售、展示、服务、产品研发、物流和仓储于一体产业基地，区域产业集聚化结构变化，带动需求增长，意味消费旺盛阶段到来！区域市场看点碧桂园美寓锦绣银苑87-8975%12615%148-19510%12.155689-9080%13520%5.1916顺欣花园锦绣新天地万象新都32%91-9868%12.1510035%92-95,117-13555.50%1709.50%10.1/12.152221.79126-13541.71%16024%160-24012.50%08.1.1168金泽华庭8032%86-89,103-12066%150-1902%06.10.1947崇和花园88-9249%125-13650%1701%10.1/11.1824085-9976-8582-8876-8618%88-13168.39%143-1735%159-3029.00%比例面积㎡比例面积㎡比例面积㎡比例面积㎡比例金泽豪庭9.16/10.27490房房房房房及以上复式12345,面积㎡空白点机会点项目名称推货时间在推套数部分在（待）售项目户型统计、合计13814728.72%158.44\168.8228.72%215\249.92-288.2442.55%6529富城花园7945%128-13320.57%140-17027%170-2607.80%10.1192829%96-15524%140-19019%107-130/340-35831%07.5.1600东方名都83-9529%108-13070.83%976合生湖山国际73.90-86.8045%80-106.8040.00%08.1.134875.71-79.5060%95.32-99.8516.67%118.89-122.4417.24%07.12.2188比例面积比例面积比例面积比例面积比例盛世名门宏康东筑17%15%5.75%9.32867%28%45%11%9%房房房房房及以上复式12345,5040面积稀缺42.89项目名称推货时间在推套数部分在（待）售项目户型统计（续表）90-㎡之间130在售项目普遍以二、三房为主，面积在凤凰城荔湖城翡翠绿洲湖山国际以上在售项目别墅170崇和花园金泽华庭盛世名门东方名都合生国际锦绣新天地五房170-358金泽豪庭崇和花园顺欣花园锦绣银苑金泽华庭万象新都盛世名门东方名都合生国际锦绣新天地四房128-190金泽豪庭崇和花园顺欣花园锦绣银苑金泽华庭万象新都盛世名门富城花园东方名都宏康东筑合生国际碧桂园美寓锦绣新天地三房80-15