GemdaleCorporationngniviLfoecneiSceTh红山楼项目客户定位及产品定位科学筑家目录项目概况目标客户分析及定位客户对产品的需求分析产品定位规划设计需求分析第一项第二项第三项第四项第五项市政府拱北口岸九洲港市政府规划()新香洲本项目珠海机场中心城区资料：本地块位于珠海市新香洲梅华路北侧，一中高中部东侧，北望凤凰山。距离规划中的广珠轻轨明珠站和上冲关口约3公里，距离九洲港、拱北口岸约5公里，距离珠海机场约30公里。由即将通车的金凤路进入京珠高速路仅需10分钟车程。。首选区域之一所属区位是珠海的行政中心、文化中心、集中居住区，是珠海市的城市形象展示区。区位形象好，是珠海置业人群向往的区域，更是追求高品质居住人群的项目概况－地理位置1.1市政府直属机关单位（规划）小学（规划）号地号地13三台石路路华梅拥有怡人珠海高尚。。的自然景观居住区北侧与规划的红门楼市政公园相临，地属梅华北路待开发居住区，品牌开发商云集，规划建筑面积预计超过百万㎡，未来几年内将建设成为居住区东南侧规划有小学，档案馆等众多市政府直属机关单位。项目概况－地理位置1.2目录项目概况目标客户分析及定位客户对产品的需求分析产品定位规划设计需求分析第一项第二项第三项第四项第五项吉大板块老香洲板块拱北板块新香洲板块内地、珠三角、港澳前山板块南湾沿河板块???核心客群来自于新、老香洲亦能吸引拱北、吉大、唐家等区域置业客户其他客户来源于珠三角、内地、港澳客户以及部分投资者目标客户分布2.1区位认知人群气质特征家庭结构、年龄特征职业特征、收入特征置业次数、购房原因客户需求需求分析客户定位启示分析思路分析思路?根据本次市场问卷调查结果为依据；?分析客户特征；?参考区域项目和竞争项目客户情况。2.2目标客户分析夫妇二人合住，无子女、父母不常住单人独居夫妇二人，有未成年子女（上小学）父母、成年子女（含配偶）、无孙子女三代同堂家庭，父母亲常住夫妇二人，有未成年子女（幼儿园及以下）夫妇二人，有未成年子女（上初中）夫妇二人，有未成年子女（上高中）中老年夫妇二人，有子女同住25.623.314.09.32.39.34.77.04.718.410.214.312.218.48.212.26.10%5%10%15%20%25%30%老香洲新香洲附图区域市场家庭结构特征（）N=92夫妇二人合住，无子女、父母不常住单人独居夫妇二人，有未成年子女（幼儿园及以下）夫妇二人，有未成年子女（上小学）三代同堂家庭，父母亲常住夫妇二人，有未成年子女（上初中）夫妇二人，有未成年子女（上高中）父母、成年子女（含配偶）、无孙子女中老年夫妇二人，有子女同住和父母住和父母弟妹住22.822.213.310.68.96.76.76.11.70.60.60%5%10%15%20%25%均值9.1附图总体家庭结构（）N=180总体主力家庭结构是夫妇二人（无子女，有子女）和单人独居居住新香洲和老香洲主力家庭结构为夫妇二人、单人独居和夫妇二人与父母同住，其中新香洲地区单人独居比例较低为22.8%23.9%10.2%??2.2.1目标客户分析家庭结构——单人独居夫妇二人合住，无子女、父母不常住岁～岁岁～岁岁～岁岁～岁岁～岁岁～岁15.050.012.510.010.02.57.343.946.32.40%10%20%30%40%50%60%212526303135364041455155附图占比以上主力家庭结构年龄特征（）15%N=81均值14.3岁～岁岁～岁岁～岁岁～岁岁～岁岁～岁岁～岁7.832.826.116.18.95.03.30%10%20%30%40%2125263031353640414546505155附图年龄结构特征（）N=180年龄结构主要集中在岁，占比夫妇二人无子女（占整体家庭结构）年龄结构主要集中在岁占比单人独居（占整体家庭结构）年龄结构主要在岁，占比26-3558.9%22.8%26-3590.2%22.2%26-3050%2.2.2目标客户分析年龄特征???——主力人群为主力家庭结构人群中层管理人员主要分布在私营企业和外资企业，占比为处级以下公务员集中分布在政府和事业单位，占比董事长、私营主集中分布在个体形式，占比一般员工主要分布在外资企业和私营企业，占比58.9%94.4%76.5%55.5%?????处级以下政府公务人员一般职员员工/政府部门事业单位军队相关个体户个体执业者自由职业者私营企业民营企业外资企业包括独资和合资国有企业国有股份制企业20.512.833.325.67.72.85.976.517.611.122.225.911.194.42.829.60%20%40%60%80%100%/////()/中层管理人员部门经理董事长私营企业主公司合伙人///附图分析单位性质与职位交叉结果占总人群比率的主力分布特征（）N=1362.2.3目标客户分析职业特征—万含万万含万万含万万及以上万含万62.823.37.04.72.359.222.46.18.24.10%20%40%60%80%1.5()-2.02.0()-2.52.5()-3.05.03.0()-5.0新香洲老香洲附图区域市场收入特征（）N=92万含万万含万万含万万及以上万含万54.423.38.37.86.10%10%20%30%40%50%60%1.5()-2.02.0()-2.52.5()-3.05.03.0()-5.0均值20.0附图总体人群收入特征（）N=180主力家庭月均收入为万，占比住在新香洲和老香洲地区家庭月均收入主要在万1.5-2.577.7%1.5-2??2.2.4目标客户分析收入特征—新香洲二次置业首次置业三次置业多次置业三次以上48.837.211.62.344.926.518.410.20%10%20%30%40%50%60%()老香洲附图区域市场置业次数（）N=92二次置业首次置业三次置业多次置业三次以上45.037.211.76.10%10%20%30%40%50%()均值25.0附图总体人群置业次数（）N=180总体置业主要为二次置业和首次置业。区域市场主要为二次置业和首次置业，其中居住老香洲地区主力人群二次置业比例更高??2.2.5目标客户分析置业次数—安居改善结婚养老事业生活便利孩子孩子入托、入学投资休闲、度假没想好，但房价上涨太快，必须买55.832.639.516.323.318.611.614.04.72.32.340.836.716.334.718.416.316.314.314.38.20%10%20%30%40%50%60%老香洲新香洲附图区域市场购房原因特征（）N=92安居改善结婚事业养老孩子生活便利孩子入托、入学投资休闲、度假没想好，但房价上涨太快，必须买48.930.626.725.023.916.116.115.07.24.41.70%10%20%30%40%50%60%均值19.6总体人群购房主要原因前三位为安居、改善居住条件和结婚用房。住在老香洲地区主力人群购房主要原因前三位是安居、结婚用房和改善居住条件住在新香洲地区主力人群购房主要原因前三位是安居、改善居住条件和结婚用房附图总体人群购房原因特征（）N=180???2.2.6目标客户分析购房原因—地段更好，或者发展潜力更好周边配套设施更完善更符合居住习惯附近有名牌中小学，提供入学机会周边交通更便捷附近有更好的自然景观距离家庭成员上班更近附近有更好的人文景观距离父母、亲戚、朋友更近小区居住密度更低62.844.234.923.330.218.69.316.314.09.351.134.040.436.227.727.723.44.34.34.30%15%30%45%60%75%老香洲新香洲附图区域市场人群土地看重因素特征（）N=92地段更好，或者发展潜力更好周边配套设施更完善更符合居住习惯周边交通更便捷附近有名牌中小学，提供入学机会附近有更好的自然景观距离家庭成员上班更近距离父母、亲戚、朋友更近附近有更好的人文景观小区居住密度更低60.736.532.628.725.824.215.714.010.16.20%10%20%30%40%50%60%70%均值25.4总体人群和区域市场人群看重土地因素前三位是地段更好（或有很好的发展潜力）、周边配套设施更完善和更符合居住习惯附图总体人群土地看重因素特征（）N=178?2.2.7目标客户分析看重土地因素—珠海新规划居住区域，有一定的发展潜力，有可能成为高端居住区域是珠海市的核心地段，发展潜力非常大，肯定是未来高端居住区域周边交通、配套不太成熟，成为高端居住区域的可能性较小城市普通区位，没有发展潜力，绝对不可能成为高端居住区域55.025.016.73.30%10%20%30%40%50%60%均值25.0的人认为香洲地区是珠海新规划居住区域，有一定发展潜力，有可能成为高端居住区域附图总体人群对香洲地区认知（）55%N=180?2.2.8目标客户分析区位认知—单人独居夫妇二人合住，无子女、父母不常住夫妇二人，有未成年子女（幼儿园及以下）夫妇二人，有未成年子女（上小学）三代同堂家庭，父母亲常住温馨舒适自然实用安逸大气典雅精致品味品质0%20%40%60%80%附图区域市场主力人群购房形容词排序（）N=180温馨舒适自然实用安逸大气典雅精致品味品质44.443.332.824.422.221.721.718.916.115.60%10%20%30%40%50%均值10.0对于购房需求形容前三位词汇为温馨、舒适和自然对于主力家庭结构同时居住新香洲和老香洲人群对于购房需求形容前三位词汇为温馨、舒适