南都南都（（##########））市场篇市场篇问题界定1.对于苏州，对于园区，85万方的（#####）意味着什么？产品2.（#####）的核心卖点是什么？思考3.我们的产品组合是什么？点1.85万方的市场在哪里？市场2.一期的切入点是什么？思3.一期的价格支撑考点4.创造性的需求——带着问题的思考去阅读我们的思维天启战前思考三步曲——第一步常规思考模式：平行思考此方式为最普通宏观研究的研究报告模式，通常讲究逐渐深入，但总体上区域版块研究5项研究内容呈平行研究，相互串联互动性不足本案结合研究但南都（#####）项目竞争研究由于特定的环境，此种研究方式已不能满足消费者客层研究天启战前思考三步曲——第二步梯式思考：版块本案纵向思维对应互动宏观引擎消费者竞争?本案已经不是一个普通楼盘的地位，整个园区版块的发展直接影响本案的发展，苏州宏观引擎主要是支撑园区版块，消费者是本案支撑点，而竞争状况在外围进行影响天启战前思考三步曲——第三步旋涡思考模式：基础成长创造核心提炼消费者时代1竞争时代2竞争本案新块版时代1互动时代2互动宏观市政、经济周期影响?个案蕴涵在版块影响之中，是最为核心的部分，版块带动本案发展，本案造就（#####）版块。同时宏观，消费者上下双重影响，最外围为竞争，不过此处的竞争不单单是市场竞争，更重要的由于时代的变化，互动的作用也在体现，主要体现共同营造促生新版块报告主要内容1.划时代的新版块地位2.城市运营的版块营造及复合性的市场创造3.突破性的市场营销4.广告创作方向内容划时代的新版块地位?在了解新版块地位之前，必须对自己所处的城市情况与地位先进行了解，通过城市的改革，区域的变化与发展，才能对新版块进行了解及定位苏州城市?苏州是中国经济发展最迅速的现代化新兴工业城市——人均GDP已突破4300美元，GDP产值达到全国第五位，2002年全市实现国内生产总值首次突破2000亿大关，达2080亿元，工业总产值居全国大中城市第二位，仅次于上海城市经济成长超过城市成长?紧邻上海，受其辐射影响，外向型经济发展活跃——新增合同外资（新口径）100.66亿美元，增长144.6%；实际利用外资48.14亿美元，增长59.3%；合同利用外资和实际利用外资均居全国各大中城市第二位生产型/加工型工业投资由上海转向苏州（除汽车）城市地位2?苏州城市的属性从江苏省的历史文城如今慢慢转化成处于高速发展中，领先全国，面向世界的现代化新兴工业城市，其中又以园区为代表——如今的苏州，不仅是中国的苏州，更是世界的苏州——如今的园区，已是世界级的园区世界级的苏州——现代化、国际化、园林化的园区?城市由单一中心地区向双心转移。随着园区的飞速发展，GDP和财政收入占到12%左右，当一个区域的GDP增长到全市的三分之一的时候，就具有了城市的主导地位，如今的园区虽未到达这个程度，已经不单单是苏州的配套开发区，是独立的，新的活力如今在园区，以前的古城区将成为苏州观光的区域，真正苏州高档的住宅人口会集中到园区来苏州将形成城市双中心发展城市概况五县八区：总面积8848平方公里人口：580万市区面积1650平方公里中新开发园区总规划70平方公里市区人口：209万将有36万个就业机会/预计总人口50万整个中新园区招商情况目前已完成70%分三期开发：首期开发了8平方公里目前进行二期大型居住区开发园区概况?园区是苏州对外开放的主要窗口，是外向型经济发展的主要依托者?园区已成为苏州经济新的亮点和增长点——开发建设八年多来，园区新增合同外资、实际利用外资和进出口总额均占到苏州大市20%左右，GDP和财政收入占到12%左右——主要经济指标一直保持着年均50%左右的增幅。目前，园区已成为中国发展速度最快、开发水平最高、吸引外资最多的开发区之一苏州房市历史发展轨迹城市版萌块芽演市变苏州场分化新区园区中心城区新区吴中区园区相城区——苏州城市萌芽阶段人口主要居住在古城区，随着城市的飞速发展及扩张，演变成了主要由中心城区向新区及园区两个大版块分流，在市场发展的成熟阶段，市场进行分化，吴中与相城两区的崛起，市中心回归概念升起，如今整个苏州房产由当初的两大版块转变成主要被5块区域市场所分化——目前苏州房产的高档区域以园区为代表，新区与中心城区中高档区域，吴中相城则凭价格较低吸引城市普通居民园区房产发展轨迹园区一期依靠CBD地段开发湖左岸、湖畔家园卖住宅转换到卖景观（#####）高档社区东湖大郡中档社区——园区共分三期开发，首期开发8平方公里的金鸡湖以西地块，主要卖点是离市区近，作为园区的CBD金姬墩别墅区地段，整个园区的行政中心在一期——以都市花园为代表，园区商品房仅仅以1800元/M2起步，单纯的自住，随着房市的发展与金鸡湖的逐步建成，如今园区由单纯卖住宅慢慢转化成卖金鸡湖景观，经过5年的发展，园区目前的房价已经上升到4000元/M2，湖左岸的景观房房价已经跳到5000多元/M2——目前一期已经完全开发完毕，没有剩余的土地，园区整体重心将向湖东转移，包括其行政中心也将向湖东迁徙园区开发节奏?一期开发完毕，作为标志性、带动性的功能目前已完成园区分三期开发，一期的CBD地区由于距离市区较近，凭借地理位置的优势及整个园区首期行政中心的位置来进行发展。但整个园区规划70平方公里，而一期仅仅占地8平方公里，并不能作为整个园区的核心部分发展，目前其土地已开发完毕，其作为标志性、带动性的功能目前已完成?园区二期、三期分别是大型居住区与信息产业园区，而连接一期与二、三期的城市标志就是园区中心景观——金鸡湖?金鸡湖成为今后最大的卖点一期开发期间，园区CBD的概念占据了主导地位，而金鸡湖只是其借势的景观之一，随着二期开发从整体上来说便是“围湖形成大型生态住区理念的形成，金鸡湖的将成为未来生态住区的标志，成为最大的卖点金鸡湖时代的到来金鸡湖时代所带来的版块变化（#####）版块高档社区版块一期CBD版块东湖大郡版块湖西成熟版块金鸡湖中档社区版块金姬墩版块别墅社区版块金鸡湖时代所带来的版块变化园区版块划分以两方面去看：1、版块时代性的划分一期以CBD为紧靠城市作为卖点，园区开发属于市区的附属产物，从概念上来说，园区只是隶属于苏州市的“新兴工业区”，97年开发，截止到2002年底，一期8平方公里在5年内完全开发完毕，成为园区第一时代。随着园开发东进，在园区持续性产业增长的带动下，一个集第一、二、三产业为一体的新的中心城区在崛起，与此同时，园区的开发围湖展开，新的CLD版块在湖东、湖北片区初显端倪，园区进入第二时代——金鸡湖时代随着大学城的启动，今后的第三个时代极有可能就是大学城时代2、版块地域性的划分一期与市区相连接，是市区的延伸段，区位概念与市区紧密攸关；而随着二期的开发深入，在地理位置上二期远离市区，未来的区位特征将与园区自成一体的“中心”区产生更多的概念组合园本案项目所在地未来文化娱乐中心区园一区期三湖期西信开息发产区业园园区区二期大大学型城居住生态区新版块地位（#####）版块在整个金鸡湖效应中处于高档人文化社区的地位，原因如下：?其地理位置处于金鸡湖正北面，直面金鸡湖，具有良好的景观优势?其周边具有良好的商业配套，本案两边各有邻里中心一个?社区门前是现代大道，东南面是文化长廊，歌剧院——优美的景观，良好的配套，文化气息的渲染，共同造就新版块属性本案与版块联系——虽然湖东共分3大版块，但金姬墩缺少文化渲染，东湖大郡在整体档次定位上又偏低，（#####）自然就成为金鸡湖时代的首席版块?本案也借助（#####）为金鸡湖首席版块的地位——本案处于（#####）中心地带，属于（#####）版块中面积最大，启动最早的地块?因此本案的定位及发展，直接影响导（#####）版块今后的地位在（#####）版块的其他土地还未出让之前，本案的发展就代表了（#####）的发展，本案既是楼盘，也是版块金鸡湖时代所带来的市场变化园区将面临的三大市场：1、现有市场（包括园区内部人员、园区外苏州市区人员、投资人员）2、未来产业发展带来的市场群（产业引擎）——企业自身发展壮大，消费群带来的收入变化，园区建立至今，职工收入已经翻了一倍——信息产业的引入，世界大型企业的引入，带来的技术人员及管理人员的增多3、外来市场(城市引擎)对苏州看好，对园区看好，高额的市场回报，将本市人群投资扩大到外来人群的投资（这群人更看中景观房）金鸡湖时代所带来的市场变化1、现有市场变化：——随着整个苏州房产的开发，如今苏州市民的选择已经不单单在新区园区，更多中低档次的人群选择向吴中与相城分流——随着园区房价近3年的日益攀升，每年由苏州市区向园区涌入的人群日渐减少，市区购买园区房产的人群比例从43%下降到38%，比例增大的为外来投资人员的增多及园区自身人员增多金鸡湖时代所带来的市场变化2、未来由市场产业发展带动的市场：——目前园区就业人口为5万人左右，由于企业发展扩大规模与新企业的进入，每年新增1.2-1.5万就业机会，近两年以每年40-50%的增长率扩大；整个园区规划预计提供36万个就业机会，在2010年完成，目前仅仅完成七分之一，目前园区招商中70%已经完成，大部分企业即将动工招人，新增就业人口按照前3年50%增长率，后4年10%的增长率，在2010年，约为35.62万人，同时正好与本案的开发周期吻合40.0035.6235.0028.8830.0022.7625.0020.0017.1912.1315.008.7510.005.006.506.747.415.005.065.576.132.253.380.001.5020032004200520062007200820092010预测每年就业