天津“天嘉湖”项目营销提报方案广州博智房地产顾问有限公司前言弹指之间，我司与星耀合作已有三年之久，在这过往的时间历程弹指之间，我司与星耀合作已有三年之久，在这过往的时间历程里，我们一同星耀经历了量变质的蜕变过程，感谢星耀不必言说，里，我们一同星耀经历了量变质的蜕变过程，感谢星耀不必言说，重要的是时间带来的感情沉淀，使我们自己仿佛星耀人一般，为星重要的是时间带来的感情沉淀，使我们自己仿佛星耀人一般，为星耀的繁荣而傲、为星耀的腾飞而竭；在这里我司还要非常感谢星耀耀的繁荣而傲、为星耀的腾飞而竭；在这里我司还要非常感谢星耀，因为信任，而给与我司此此的提案机会，使我司有幸参与这个全，因为信任，而给与我司此此的提案机会，使我司有幸参与这个全国独有的、标志着星耀腾飞的“天嘉湖”项目的营销策划工作，望国独有的、标志着星耀腾飞的“天嘉湖”项目的营销策划工作，望能为集团的强大和项目的成功铺就成功之路。能为集团的强大和项目的成功铺就成功之路。引梦想没有极限，持续向前。梦想没有极限，持续向前。————杜拜现任邦长穆罕默德杜拜现任邦长穆罕默德没有人记得谁是第二名，就像一场比赛，只有第一名才会被永远的记起，没有人记得谁是第二名，就像一场比赛，只有第一名才会被永远的记起，所以我们必须是第一名。所以我们必须是第一名。————杜拜人名言杜拜人名言一个企业的发展和一个国家的发展一样，关键在于领导者的远见与决心！一个企业的发展和一个国家的发展一样，关键在于领导者的远见与决心！————博智对星耀说博智对星耀说一、我们要什么？在云南，一个把公益放在心里的公司。——使命与责任（星耀）从集团企业的发展历史看,星耀集团经历了从小打小闹到高举高打,从合伙开发到独立运做,从昆明到天津,并且在2007年全国房地产地价价格飞涨的同时,并以63亿的价格一举拿下天津地王。这次突围、选择、跨越,都足够证明集团的决心。凡是有全国梦想的公司，北京必然是其追寻的市场。那么我们到底要什么?为上市融资?为增加势力?为感受京门风光?为在全国舞台有话柄权?还是其他?不,我们要进入首都·面向中国·誉满世界国国内品牌内品牌国国际影响际影响打造“百年企业”天津“天嘉湖”项目的正式运做是星耀集团向着自己的梦想迈进的第一步，是星耀集团发展过程中的一个重要项目，从目前来看它决定着星耀的行业地位和发展速度，可以说它是星耀集团未来发展保证的历史性项目，它所扮演的角色的成功将至关重要，那么它要成为什么？集团想要它成为什么？通通过“过“五洲五洲国国际际”的运作，”的运作，跻身中跻身中国国行行业一业一流阵容流阵容通通过“过“五洲五洲国国际际”的成功，做一”的成功，做一流流的房地产企业的房地产企业让让全国关全国关注注，，让世界让世界关关注注！！二、我们有什么？天时产品地利人和天时北京奥运奥运会吸引了全世界的注意力资源、全世界眼球的集中点！以此为中心，旅游会展、文化体育、商业、餐厅、房地产的迅速发展是奥运经济的突出特征。同时，08年奥运会在北京的举办，使得北京投入资金高达2800万元之多，不禁加快了北京的建设，也使得天津也纳入了重点发展规划，并给与了丰厚的政策和金融支持。地利天津——北京的门户！“天津现在时，升值空间无限！”?京津之间还要建成146公里的第二条高速公路和115公里的京津城际客运铁路专线；?天津房地产从05年到现在是处于健康发展趋势；?本项目入市时机是正确合理的，再晚市场就会产生变化；?天嘉湖是旅游休闲度假区，政府对该区发展很重视；?现任区政府刚换了届，他们也要做出好的业绩来；?今天的天津每天都有利好的消息，轻轨、公路通北京，住在北京6环的人还不如住天津；?天津的起点低，所以房价相对处于健康时期，还会持续发展；?现在的天津土地拍卖价还在上升，卖价就不可能下滑；?在全国房地产上涨的同时,天津房地产上班年涨幅超过10%;?天津外来与投资性购买客户占到50%以上;?随着京津大交通的引动，有关消息称目前从北京来天津置业的人群已又20—30%；?津南区政府决定，2008年津南区着力建设滨海新区津南产业分区；人和规划设计开发商王志纲我们澳洲UA大盘开发经验责任地产新耀长期战略联盟伙伴公益地产中国策划开山鼻祖，深刻理解星耀战略，实力雄厚中国策划第一人在策划、细节操作及销创新能力城市运营专家售把控强势的博智公司丰厚的社会关系高度的前瞻思维产品?六大岛屿生活?全水域生活模式六大岛屿生活?全水域生活模式?世界建筑风情大观?世界桥梁建筑大观?齐全的居家配套?高尔夫?多元化国际品牌生活?滑雪场、死海?学校、医院三、我们的目标？销售40个亿在在短短短短的的：：0808年年88月月————0808年年1212月月四、我们如何做？通过我司对项目的了解和对星耀的理解，“天嘉湖”项目是星耀集团发展程中的个重要项目，从目前来看它决定着星耀的行业地位和发展速度，可以说它是星耀集团未来发展保证的历史性项目，那么如何保证这一方向和结果呢？结合项目本身和市场情况，以及星耀集团战略对于项目战略的要求，我司仔细分析后发现其间有很大的障碍：一、市场对项目区域的接纳程度；二、市场及客户因素对项目回款要求的制约；所以我司认为，要想达到星耀对于项目的种种要求，必须冲出常规，以自身的优势进行基础市场的突围。市场有三市场有三种种做做法法:1.:1.跟随跟随22．．引导引导33．创造．创造。。我们选择第三我们选择第三种种，因为我们，因为我们具备具备人人无无我有的得天独我有的得天独厚厚的的条件：稀世条件：稀世大大盘盘、、中中国国首首都都奥奥运运效应效应！这是！这是最难最难而而又最具又最具有成就感的有成就感的玩法玩法！！如果如果我们以我们以本本地市场来看项目、做项目，那么地市场来看项目、做项目，那么注定注定失败失败，，我们必须我们必须拥拥有有揽怀揽怀世界世界的的眼光眼光！！要做开要做开创创者，而非追者，而非追随随者，我们要开者，我们要开创创历史，而非历史，而非等待等待未未来向我们来向我们走走来。来。要要知道知道谁谁跑跑的的最快最快、谁就、谁就笑笑得到得到最好最好，，所以我们要所以我们要跑跑第一，要做领路人。第一，要做领路人。未未来是星耀的，历史是来是星耀的，历史是别别人的！人的！不做不做则则己，一做就己，一做就惊惊天而天而动动地！地！————杜拜杜拜效应效应用用城城市运营市运营炒炒作项目作项目用用城城市经营者的市经营者的态态度度感感动动市场市场项目项目可可开发开发面面积积达达45450000亩亩，，无无异异于一个小于一个小城城镇镇，一个，一个城城市的市的再造再造；“经营”；“经营”代表用代表用心，心，代表代表开发者对产开发者对产品品象象对对待待自己的企业一自己的企业一样样用用心。心。通通过过用用心的“经营”，心的“经营”，树树立“立“品牌品牌价价值值”，大、小业”，大、小业主双主双赢赢。。项目营销思路因为明因为明确确了项目的销了项目的销售售目标和集团公司目标和集团公司战略战略目标对于项目目标对于项目战略战略目标的要目标的要求求，，结结合市场合市场本身本身，我司，我司认认为要想打为要想打赢赢这场这场战战争争，，最最重重要是要是找找到项目的到项目的核核心价心价值卖点值卖点，，也也就是项目的就是项目的灵魂灵魂所在，项目所在，项目形象形象的市场有的市场有效效输输出出和营销和营销手段手段合合理应理应用用，，也也就是说项目一就是说项目一进进市场就要引起市场强市场就要引起市场强烈烈的关的关注注和受和受众众群体群体强强烈烈的的认认知欲知欲望，望，再通再通过有过有效效的销的销售办法将售办法将之之网罗殆尽网罗殆尽。。也就是项目的核心找到项目的灵魂价值价值然后用找到的这个核心也就是每个项目自身价值辐射到它的客户群独有的灵魂在用最到位的方式营销成功！包装、推广1、项目核心价值提炼（灵魂）任何项目都有它自己的灵魂，这个灵魂就是它的最大买点，想要成功就必须抓住这一个强有力的买点，打击市场。至于其他的优势则只是附属，是帮助项目成功而非主导项目成功的。我们来寻找一下本项目的灵魂，湖、规模、高尔夫？滑冰场？超五星级酒店？写字楼？不，因为这些都是人为的，是谁都可以抄袭的。那么是什么？什么是不可复制的？独一无二的？是我们有，而别人都没有的？就象是咱们的“新亚洲体育城”的体育配套（07年残运会指定场馆），不可复制。虽然“新亚洲体育城”的案名很白日化，但是却一针见血。就因为我们抓住了新体最大的买点，围绕它，全力传播给大众，所以狠狠地打击了市场，得到了空前的成功。回归到项目本源，我们发现：是“五洲国际”，是湖上的“世界岛屿”，是“世界建筑群”、是“世界风情旅游群”、是“世界桥梁大观”。我们整个的项目地是一个湖，我们是在湖面上起房子！就像颜董所说，今天有，而以后不可能再有了。湖是项目的天然资源，是不可复造原生态，更何况我们的湖上有整个世界！但是我们怎么去定义它，推广它，传播它呢？这时，我们要结合考虑我们已形成的整体规划设计方案——“五洲国际”，也就是“世界地图”。“项目灵魂”加上“项目规划”，我们惊奇的发现，它们的结合，成为了：“水世界”。这个项目的最大买点要最大力的推出市场，其最佳的传播方式就，由于项目整体推广方向，所以，我们卖的不再是房子，是岛屿！是“水上的世界”！核心价值提炼身份标志假日生活私人领域私家花园建筑大观丰富配套私家私家俱乐部别墅岛水上世界私人水生态居所私家私家岸游艇码头风情荟萃私家水域国际标志2、项目市场的形象项目的市场项目的市场形象形象是是保保证项目证项目后后续一续一系系列列运作的运作的基础基础，，如客户群如客户群的的选择、营销选择、营销手段手段的运的运用用、价格的、价格的制定制定、销、销售售产产品品的的组组合合等等，同时，