TO：淮北顺龙房地产开发有限公司顺龍花园营销推广提案FinancialStreetHoldingsCo.,Ltd.ThedetailofmarketingexecutionPDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn前序本营销提案力图在促进销售的同时，最大程度地提高发展商的品牌形象，达到既能卖楼又能提升楼盘与发展商的品牌知名度与美誉度。因此，我们将因循市场之规律，在总结以往经验的同时，从竞争激烈的市场中，寻求项目机会点及发展点，通过形象再包装，为项目营造更好的运作环境，从而获得最大的开发利润！PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目认知项目背景分析城市宏观背景区域市场背景竞争关系分析销售策略项目物业发展建议线上推广建议地盘包装建议活动之客户渠道PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目地段认知项目位于长身路西侧，董庄路以南，处于主城区边缘地带，目前周边基本生活配套尚不成熟，南侧为大片农田，东侧邻近地块已出让，但均未获得开发，北侧竞争楼盘深蓝华府从产品线到客户线均对本案构成竞争。董庄路桂苑路长身路PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目地段属性本案属于老城区边缘与新城区结合地带，但随着城市新区的兴起地块价值将得到提升距一马路3.4公里老城区1.6公里新城区本案PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目经济指标项目认知总规划用地面积19881.6总建筑面积48424.43住宅建筑面积39839.62商业建筑面积2880.52公建配套696容积率2.06总户数384机动停车位236(地下停车128)绿化率38.3户型配比表E2124.799%A180.67B198.389%E1121.519%9%C399-109B2100.8522%24%C1102.14C2107.369%9%A180.67B198.38B2100.85C1102.14C2107.36C399-109E1121.51E2124.79二房产品占总面积约18%三房产品占总面积约82%PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目认知项目背景分析城市宏观背景区域市场背景竞争关系分析销售策略项目物业发展建议线上推广建议地盘包装建议活动之客户渠道PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn问题突出通过沟通，我们了解到1、本案3-5月销售量约10套，而周边部分楼盘去化较为平稳。2、开盘推出1#、2#、3#楼共248套房源，至今小高层已售59套，而多层仅售9套，多层去化率仅占已售房源12%，多层占现推售房源19%。3、5月份来访量平均3-5组/天，推广渠道为短信/DM/报广/夹报等。问题一：整个区域市场销售不好问题二：顺龙花园相对同类楼盘销售不好问题三：上客量少，成交自然低市场走向预判解决核心问题项目的问题在哪里未来应该怎么做PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目认知项目背景分析城市宏观背景区域市场背景竞争关系分析销售策略项目物业发展建议线上推广建议地盘包装建议活动之客户渠道PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn城市属性皖东北地区的综合性工业城市和中心城市，典型的工矿型城市，对煤电产业的依赖度大◆淮北市位于安徽省北部，地处华东地区腹地，苏、豫、皖三省交界处，地势西北高，东南低，地貌特征为平川广野、低山残丘。◆淮北市居于二十多个大城市组成的淮海经济区中心位置，合徐高速、连霍高速穿越淮北境内，距徐州机场1小时高速车程，距省会合肥4小时高速车程，距连云港口186公里。◆淮北市总面积2741平方公里，其中市区面积285平方公里，市辖三区一县(相山区、杜集区、烈山区和濉溪县)。人口212万，其中城镇人口80万左右。◆淮北是中国能源基地、农副产品生产基地、纺织品出口基地、箔材加工基地和全国塌陷土地复垦示范区。◆淮北地下蕴藏着极其丰富的煤炭资源，地质储量百亿吨，远景储量350亿吨，煤炭产量居全国第四位，为华东最大的煤炭产地和清选加工基地，目前已经形成了煤炭为主导，电力酿酒等为补充，协调发展的工业体系。◆大型集团：淮北矿业集团、大唐集团淮北发电厂、国安电力公司、口子酒业等。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn宏观环境点评◆淮北的区位优势决定了其是安徽省东北部地区的中心城市，是经济和工业重镇，是国家重要的能源城市；◆淮北总体经济在同等级城市中处于中等，发展迅速稳定，发展空间大；◆随着经济的快速发展，淮北市民的生活水平也相应提高，目前已经进入了小康水平，财富阶层正在迅速增加，他们对生活质量有着更高的追求；◆淮北城市发展进入新的阶段，“东进南扩”的战略加速了淮北市的城市整体建设作为区域中心城市，淮北市对下辖的县市具有较强的吸引力。宏观经济运行中存在的问题：◆经济发展中的不稳定不确定因素依然较多；◆经济结构性矛盾依然突出，资源型城市转型步伐需要进一步加快；◆民间投资不够活跃，非公经济发展不足，经济外向度偏低，经济企稳回升的基础还不稳固；PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn城市规划“东进、西延、南扩”的城市发展思路，三个城市组团和一个城市绿心◆淮北按照城市转型、建设百万人口大城市的要求，制定了“东进、西延、南扩”的城市发展思路，使中心城区规划建设面积扩展到235.5平方公里，初步构筑起现代化大城市的新框架。◆根据已编制完成的《淮北市城市近期建设规划（2006—2010年）》，淮北市城市空间布局在“十一五”时期，将形成“三个城市组团”（相山组团、矿山集组团和烈山组团）和“一个城市绿心”（塌陷区形成的大面积水面）的空间布局结构，加快主城区空间结构调整和优化，拉开城市发展框架，加快新城区建设，促使淮北市形态结构由“依山建城”向“依山傍水”的格局转变。◆届时淮北将形成“五城相拥、两山环绕、城在山中、水在城中”的空间景观格局。本案位置PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn市场成交量与价格走势市场是否有问题?2011年淮北楼市处于稳步上升趋势，尽管楼市调控日趋收紧，5月份成交均价及成交量稳步有升。?3月份连续四周单周销售套数超过300套，进入4月份回落到200套左右，至4月下旬成交量跌倒了100套以下,成交量呈现萎缩，至5月中旬成交量回升迹象明显。?2-3月份成交均价受经济适用房价格影响，随着市场供应量的减少，至少4/5月份均价有所回暖，至4月份时全市均价达到4500元/平米。华策观点：随着国家这一轮最深层次的调控，一、二线城市房价受到抑制，而三、四线城市已经陆续崛起已经势头，淮北市受宏观政策影响较小。淮北市限价与GDP挂钩，等于是给房价上涨提供了政策保障。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn土地市场成交走势10年开始快速放量，楼面价大幅提高◆淮北市总体土地市场发展良好，06年出让住宅地块主要集中于老城区和新城区的中心位置，07年集中于新城区，08年集中于新城区周边地区，09年开始成交地块有向外圈扩展的趋势，10年集中于新城区、东南方向扩展。2006-2010年土地成交楼面价走势注：统计结果已去除每年出让工业用地（数据来源：淮北市国土资源局）◆由上表可知，出让面积的差异证明淮北土地市场在07年存在一个较大的放量过程，08年则由于整体市场不景气成交量有所回落。而09年开始出现成交回增现像，但成交价有明显提升，2010年出让地块多，但地块面积小，总量不及09年。◆由于出让地块位置及容积率的影响，07年平均楼面地价较06年低，09年开始楼面价出现明显增长。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn住宅市场产品供应特点及分布分析◆市场供应量大，据淮北房地产信息网网上备案，全市网上备案总面积396.71万平米，（其中住宅327.51万平）可售套数9836套，可售面积：92.55万平米。（数据时间：2011.5月29日）◆淮北目前的房地产开发主要集中在四个区域，分别为政务区板块、新城区、湖西及相山区周边近郊板块，主城区相对供应量较小。近年来淮北市用地容积率不段提高，主城区内已基本无多层住宅供应。◆目前全市在售楼盘100多个，周边大盘林立，一线地产大鳄恒大地产开发的恒大名都（100万方）、家天下系列（100万方以上）、滨湖新城（80万平米）、淮北凤凰城（100万方）、分布于主城区周边，占据了整个淮北市新楼盘体量的40%以上。北部淮北凤凰城100万平中泰国际广场—45万平湖西学府雅园—3.8万平万泰·滨湖新城80万平华松·天骄国际公馆—7.5万平高层多层花园洋房小高层西部和協国际—3.1万平东湖茗居6万平多层高层小高层花园洋房综合楼家天下·万家花城35万平相王府邸—10万平海容?龙溪水岸二期6万平家天下·水景天成35万平深蓝华庭—8.5万平高层小高层亿嘉左岸21万平我们的周遭东部百万平米大盘众多本土品质楼盘德城·新天地16万平南部温哥华城·金水河畔3.5万平本案周边在售项目锦绣和庄——30万平中房?翡翠岛27万平恒大名都——100万平（一期）高尔夫家园10万平铭城花园——