写在前面：本提案是以房地产项目开发的利益最大化与合作互利为出发点、以我公司市调人员从贵公司处所获得项目基础资料与地块区域状况为依据作出的一个初步思路提案，不够详实之处待初步确定后再作详案。fdc.21ask.com中管网房地产频道市市场场篇篇一、成都市房地产现状一、成都市房地产现状?城市规划：城市布局由单中心圈层式向多中心组团式转变，城市发展由‘摊大饼’式简单扩张向重点向东向南发展转变。?城市结构：由单中心城市向多中心城市发展，形成一个市级中心、二个副中心、二十个大区中心和若干居住区级中心组成的城市结构，城市副中心分别设置在城市的东部和南部。fdc.21ask.com中管网房地产频道?功能布局：一环路以内为中心区，主要发展金融、商贸和公共中心区等功能；一环路至三环路为主城区，主要发展生活、科研、文教和办公区等功能；三环路至外环路为环城区，主要发展生活、工业等功能和建设成生态区。?城市特色：具有历史特征的现代化特大城市，其中历史文化特征是精髓，现代化风貌是主体，二者相互依托。?民众心理：东穷西富，南贵北贫。fdc.21ask.com中管网房地产频道二、城南房地产现状二、城南房地产现状?供需两旺——新城南全面被接受。?入住率大大提升——社区经济逐渐活跃。?土地市场活跃——新城南再成焦点。?巨头云集——新城南楼市蓄势待发。fdc.21ask.com中管网房地产频道?四合院团队对城南房地产市场的预测?根据整个区域的特性，肯定未来3-5年将是此区域人口入住的高峰，随之趋于稳定；人口的增长势必带动本区域的日常消费和休闲消费的增长。项目相关物业增值空间较大。从目前情况可以预期本项目与一期结合将快速形成本区域休闲商业中心。fdc.21ask.com中管网房地产频道项项目目篇篇fdc.21ask.com中管网房地产频道一、项目一、项目概概况况?1、项目经济指标：?总净用地面积：104.06亩(69373.3㎡)?建筑面积:地下：17680.7㎡；地上（住宅、门房）：107914.3㎡?建筑密度：25.5%?容积率：1.95?商务用房建筑基底面积：2319.1m2?拟建建筑基底面积：11811.1m2?绿地率：34.6%?车位：594辆?总户数:731户fdc.21ask.com中管网房地产频道?2、项目区位：位于四川省成都市西南机场高速公路北侧，连接簇桥区域；西北侧紧邻未经整治的黄堰河，北侧与成都体育学院月亮湾分校相临，与水上游乐场一墙之隔。南面隔南丽湾、欧景蓝天与机场路相邻；西南与在建的太禾水晶城连成地片，北邻绕城高速公路500米绿化带，东侧有4栋一期普通住宅楼与别墅小区，与一期社区、酒店形成完整生活区域。fdc.21ask.com中管网房地产频道10交通位交通位置置示意图示意图fdc.21ask.com中管网房地产频道?3、地块优势分析?⑴地域氛围机场路为成都市南部新区发展的外沿，已形成以产业、展览、物流为主的经济布局。近来开始相继出现中等品质的住宅小区，如：欧景蓝天、太禾·水晶城、南丽湾等。从成都市近来土地投资倾向看，三环至外环间占主导地位，三环外与各大城郊板块(华阳、双流、都温郫、龙泉)房产市场发展潜力大于三环内，互为竞争对手。机场路是城市的窗口，地理位置优越，交通比其它郊县更显方便。多个高校的迁入也为本地区注入了新鲜血液，机场路再次启动的时机已经到。fdc.21ask.com中管网房地产频道?⑵成都市政府规划带来到利好趋势。?2006年该版块的形象会随着机场路的扩建完成大大改善。城市向东向南发展的出台，政府新区，城市副中心等一系列的政府行为透明化，有机会吸引城南方向的上班族、红牌楼至簇桥商圈内的经营/管理者、外地购房人、投资住宅者，因土地成本低，做成的花园洋房类特色物业，性价比较高，升值潜力较大。fdc.21ask.com中管网房地产频道?⑶城市规划引导　　A.政府行政中心南移。　　B.西南航空开发区被列为省级经济开发区，世界500百强系列、国家高新产业、展览物流等企业厂家入驻。⑷交通便利，距市中心约15分钟车程。随着机场路的改造，交通不断改善使区域价值得到提升。⑸高校云集，造就文化特区。⑹紧邻成熟社区，欧景蓝天、太禾水晶城、学府嘉苑、温哥华花园等。⑺依托一期配套作基础，相对于三环路周边高价位物业而言，本项目中档价位、高品质，升值更快。fdc.21ask.com中管网房地产频道?4、交通?(1)公交线路：103、300、304、503、601路；(2)市区至本项目间三条可选便利交通路线：　　Ⅰ、经人民南路四段南端(火车南站)上机场高速路辅道；郊区公交300、304沿此线通过本项目。　　Ⅱ、经二环路口神仙树立交桥、创业路至成雅高速路辅道，上机场高速路辅道。此线路离市中心距离最近。　　Ⅲ、经武侯大道或川藏路至簇桥，经文昌路至本项目。　　此线途经学府路、月亮湾，沿线有众多企业、fdc.21ask.com家具城、汽配城、大学新区等；中管网房地产频道通过簇桥区、红牌楼商区、外双楠与城区紧密结合。?5、配套⑴购物：红旗连锁、互惠超市、美好家园超市，均为700-800米步行距离。?⑵休闲：大卫营国际俱乐部、大本营娱乐休闲城、喜来乐休闲天地、天辰生活广场、老船坊茶楼。?⑶餐饮：美国烧烤、白家肥肠粉、云南过桥米线、鱼庄。?⑷高校：四川大学、西南民族大学、成都信息工程学院、成都体育学院、四川艺术学院、川师创业学院。?⑸中学：盐道街中学外语学校、棠湖中学外语实验学校、译华学校。?⑹医疗：省警官医院、双流二人民医院白家分院、航空社区卫生服务中心，台新医院。?⑺文化：四川大学图书馆、西南民族大学图书馆、开元书吧、三基书业。?⑻银行：中国银行、工商银行、建设银行。?⑼市场：白家综合市场、蔬菜市场紧邻。?⑽酒店：家园国际酒店、紫荆花酒店。fdc.21ask.com中管网房地产频道二、项目分二、项目分析析优优势：势：?区位优势:属于双流交通要道。?配套优势：以一公里为界，该项目配套相对完善。?地理位置优势:与城市核心距离相对较近。?地块条件优势：地块的地形，地貌条件较好，地块完整度高，利于规划布局，户型设计，最大化利用现有土地资源。?●临界地段优势：项目紧邻生态河系—涪江，毗邻人民文化宫和双流重要休闲场所五一广场，是处于闹市中的静地。?●人居环境优势：双流的人居环境优势在整个四川境内处于前沿，本项目所在的滨江北路更是离嚣不离城的居家宝地。?●地块稀有优势：从目前双流的开发状况来看，处于同等位置的待开发地块已是少之又少。?●交通优势：出行方便，多线路公交线路与自备车辆互补，到长途客运站与火车站均有直达线路。机会机会：：●双流购房者对高层电梯居家住宅的全面接受观念与区域高起点发展规划和优美的人居环境相结合，使购房者对本项目具有相当的偏好。●双流的城市定位对其它城市和地区的购房者具有很强的吸引力。●消费群的购房需求持续增长，对市场的吸纳作用比较明显。威胁威胁：：●国家宏观调控政策实话越来越严格，可能对事个房地产市场大势走向发生逆转性潜在影响，这种大势逆转的威胁将是灾难性的。●双流现阶段房地产开发量较大，对项目地块房开发具有一定的不确定性影响。综综合分合分析析根据以上分析可以看出，本项目所存在的优势和机会也是区域内所有项目之共性特征，开发商品牌以一期作铺垫，具有一定的品牌影响。另外，本项目所处区域的竞争也相当激烈，因此，如何规避，如何寻找突破（自然资源？物业形态？产品创新？营销模式？…）寻找差异化，是本项目在开发前必须解决的关键问题。三、项目核心价值挖掘区区居居家家环环境境域域项项市场市场知名知名度度目目共共城城郊郊的的宜宜居性居性有有自然自然生态资生态资源源核核心心发展规划和发展规划和政府政府支持支持价价值值区域高区域高起起点的市场基础点的市场基础?项目本身地块核心价值优势并不明显，且很难以超越其它对手。?152773.0㎡建筑面积不具大盘效应。?区位配套竞争区域所有项目基本一致，项目景观环境竞争难以超越欧景蓝天等项目。本本项项1、与月亮湾水上游乐场近目目在咫尺。独2、与一期酒店与商业配套独连成一片，使居家环境更享享具品质且兼顾了生活的便核核利性。心心3、项目本身层次分明的从价价低到小高层规划优势。值值4、希望集团品牌优势。fdc.21ask.com中管网房地产频道四、建四、建议议：：?1、我公司建议本案分期开发分期开发；每一开发及销售周期为5万平米左右，即可减少开发过程中的资金压力；也为引导性、层层推出的营销作准备。?2、主体起步，环境先行；让美好呈现在眼前，确实感受是最为直接的下定决策。五五、项目、项目周边竞争周边竞争楼楼盘盘调调查表查表楼盘名称太禾水晶城南丽湾学府嘉苑温哥华花园川大河畔久居福利通上优水岸成都屹立房地产四川和为贵实业开发商太禾房产皇朝置业润扬房产加拿大温资集团开发有有限责利通房产限公司任公司多层、花园洋房、多层多层多层+一幢电梯多层、小高层高层公寓类型电梯容积率:1.74容积率:1.85绿容积率:3.98绿容积率:1.8绿化率容积率:1.55绿化容积率:2.27绿化绿化率化化容积率:1.8绿化率:40%规划指标:30%率:40%率:39.15%:40%率:40%率:40%武侯城南机场路与双流县区航空双流县航空港长江双流县区西南航文昌路交汇港省警路成都信双流县航空港长江港区临航空港江安河畔（长江白家镇光明村地址处(家园国官总医息工程学路1号港路四路一段）际酒店旁)院旁院旁段9号均价（元/㎡）2680-3500300029002850-4000330035003300元销售现状正在热销尾盘尾盘正在热销正在热销正在热销尾盘六六、项目、项目客客户户分分析析11、、客客户户定定位位?