HuaTongZhangQiu华通章丘商业地产项目策划思路CHINALAND推　一　个　楼　盘　　树　一　座　丰　碑前言HuaTongZhangQiu自2004年12月28日至2004年12月31日，敝司派遣9人调研小组进驻章丘市，针对章丘市商业地产展开专项调查，本报告主要包括调查分析报告及初步策划思路，仅供参考，希望能为贵司项目之顺利开展有所助益。CHINALAND推　一　个　楼　盘　　树　一　座　丰　碑目录HuaTongZhangQiu章丘概况调研报告策划思路CHINALAND推　一　个　楼　盘　　树　一　座　丰　碑章丘概况HuaTongZhangQiu章丘市位于济南东45公里处，为济南辅城之一，总面积1855平方公里，总人口98.9万。章丘市历史悠久，为龙山文化发祥地，历代名人辈出，是战国时期哲学家邹衍、唐代名相房玄龄、宋代词人李清照、近代著名商业资本家孟洛川的故乡。章丘旅游业较为发达，百脉泉、白云资源丰富，现已探明的矿产资源有25种，是全国重点湖、七星台、锦屏山等自然景区和城子崖遗产煤县（市）、优质铝土出口基地和石灰石储区。址、东平陵故城、齐长城等历史遗迹，近年发现的洛庄汉墓、危山兵马俑名扬海内外。区位优越，交通便利，产业配套能力强。胶济铁路、济青、济王公路和济青高速公路贯穿东西，0九路、章莱公路纵贯南北；济南国际机场距明水35公里。2003年完成GDP144亿元，地方财政收入7.06亿元，再次跻身全国经济百强县，列第56位。名列全国县域经济基本竞争力第37位。被确定为全省30个强县(市)之一。高新技术产业将与济南对接，可口可乐已确定在章丘设厂，未来经济发展前景看好。CHINALAND推　一　个　楼　盘　　树　一　座　丰　碑章丘概况HuaTongZhangQiu城市发展与定位建设现代化的山水园林中等城市所谓现代化，就是要使城市产业布局合理，功能完善齐全，城市设施现代气息浓郁，经济繁荣活跃；所谓中等城市，就是到2010年，章丘城市规划区面积要达到145平方公里，人口达到45万左右；所谓山水园林城市，就是要突出章丘特色，塑造鲜明的城市品牌，“山”即胡山、双山、唐王山、桃花山、赭山等，“水”即以百脉泉群和眼明泉泉群为中心的自成体系的泉水，“园林”即标志城市绿化水平和生态环境的公园绿地系统。城市战略目标依托济南和半岛城市群，以新城区为战略平台，建设济南大城市框架下富而美的新章丘在建设济南大城市框架下富而美的新章丘的理念下，打破原有明水城区及济王路经济带的概念，实现由封闭式的建设向开放式发展的战略突围，实现明水、章丘新城区发展与济南的基础设施、城市、产业、科技和人才等全方位对接，从而实现章丘跨越式的发展.CHINALAND推　一　个　楼　盘　　树　一　座　丰　碑章丘概况HuaTongZhangQiu城市战略济南的重要增长极，章丘发展的隆起区规划结构特点圈层推进、多核生长、组团布局、模块空间，绿带隔离章丘新城区的总体规划范围西起章丘历城边界，东至西外环，北到济青路以北1公里，南到济王路以南2公里，另外包括政务区和大学园区在内的范围，总计145平方公里。CHINALAND推　一　个　楼　盘　　树　一　座　丰　碑章丘概况HuaTongZhangQiu规划空间结构两带三片，一主三辅“两带”指文化紫带和山体绿带。北部以济青路为主形成文化旅游空间线路；南部以自然山体为依托形成自然山水绿带。“三片”：北部以济青路形成文化旅游为主的空间线路，是章丘独具魅力的历史文化长廊；中部依托中央大道（唐王山路西延长线），主要发展产业与居住服务空间，沿路掩映着现代化的园区与环境优美的住宅区；南部是济王路南侧，主要是低密度的别墅区，景观优美，山水掩映，形成具有韵律感的空间形态和如音乐般颤动的空间节奏。“主城区”由老城区、明水经济开发区、大学园区和政务区构成，“三辅”包括圣井高新产业园区、圣井传统工业园和枣园-龙山片区。CHINALAND推　一　个　楼　盘　　树　一　座　丰　碑章丘概况HuaTongZhangQiu总结?章丘市主要发展目标之一为建成中等规模旅游城市，借助独特的地理位置，将旅游产业做大。?产业化方面借助济南东部高新区之力，大力发展高新技术产业。政府大的规划为本项目提供了空前的契机和挑战，项目定位尤为关键CHINALAND推　一　个　楼　盘　　树　一　座　丰　碑调研报告HuaTongZhangQiuCHINALAND推　一　个　楼　盘　　树　一　座　丰　碑调研报告HuaTongZhangQiu章丘现有商业分布商业街道汇泉路双泉路绣水大街明水大街华明大道白云路商铺数量3851422243072089商业街道铁道北路桃花山街工业二路火车站附近山泉路龙山街商铺数量3387312115271309商业街道粮油街党校路双山大街唐山街鲁宏大道合计商铺数量113166441502596CHINALAND推　一　个　楼　盘　　树　一　座　丰　碑调研报告HuaTongZhangQiu汇泉路为贯穿城市东西的商业氛围最为浓厚的商业街，为最繁华的街道之一，也是政府机关所在地．在汇泉路以北，为章丘的老城区，著名的旅游景点多在此区域，如百脉泉、李清照故居等。双泉路与汇泉路平行，分为东西两段，东段多以美食为主，西端临近汽车站，汽配、摩托经营者较为集中，并且名校多在此路段，如章丘四中、李清照小学等。华明大道商业氛围也较为浓厚，实际上是章丘的北外环，道路建设不错，新建的汽车站即位于此路中段。绣水大街为章丘城东第一大道，商业氛围浓厚，北段多为太阳能专卖。CHINALAND推　一　个　楼　盘　　树　一　座　丰　碑调研报告HuaTongZhangQiu商业项目价位现无在售商业地产项目，繁华路段租金范围1-3元/平米/天，繁华路段底商售价4000元/平方米左右。住宅项目价位眼明泉小区：均价1500元/平方米，为政府机关集体买断。丽园小区：均价1750元/平方米；现房。宏昌花园北区：均价1800元/平方米，准现房。新天地花园小区：均价1700元/平方米。CHINALAND推　一　个　楼　盘　　树　一　座　丰　碑调研报告HuaTongZhangQiu章丘商业特点?整体商业环境一般，业态比较原始；?随着章丘城市建设步伐的加快，商业即将面临更新换代；?各种业态集中度尚可，但缺乏具备较为先进经营理念的商家；?现有商业仅仅能满足大众消费，缺乏引导功能。CHINALAND推　一　个　楼　盘　　树　一　座　丰　碑策划思路HuaTongZhangQiu项目规模大于市场容量项目发展依赖城市发展旅游城市、济南辅城产业对接、半小时经济圈旅游城市必要配套人流与济南对接、商业独到特色济南首家、章丘第一SHOPPINGMALLCHINALAND推　一　个　楼　盘　　树　一　座　丰　碑策划思路HuaTongZhangQiu项目承担城市功能对旅游城市来讲，促进旅游业发展必要的措施是建立起特色消费。章丘依托济南旅游资源，客户进得来，但具备一定档次的消费和居住由谁承担？章丘经济与济南对接，企业、人才需要一定档次的消费场所，这由谁来承担？进的来节假日济南赴章丘观泉者数量剧增，这部分人能为章丘贡献什么？留得住开心消费CHINALAND推　一　个　楼　盘　　树　一　座　丰　碑策划思路HuaTongZhangQiu项目现存问题：1、体量与市场容量的矛盾；2、政府参与项目规划与开发商利润的矛盾；3、竞争对手与定位的矛盾。问题解决思路：1、增加业态类型；2、以项目的城市功能打动政府，规划以我为主；3、情报战、先机战。CHINALAND推　一　个　楼　盘　　树　一　座　丰　碑策划思路HuaTongZhangQiuSHOPPINGMALLMALL全称ShoppingMaLL(音译“摩尔”或“销品茂”),意为大型购物中心,属于一种新型的复合型商业业态。指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中,由一个管理机构组织、协调和规划,把一系列的零售商店、服务机构组织在一起,提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。CHINALAND推　一　个　楼　盘　　树　一　座　丰　碑策划思路HuaTongZhangQiuSHOPPINGMALL摩尔购物中心是指：面积在10万平方米以上，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度极度齐全（全业态、全业种/行业经营，具有高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征），行业多、店铺多、功能多,商品组合的宽度极宽深度极深（商品高中低档齐备，以保证商品品种齐全。商品组合的宽度极宽由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现。商品组合的深度极深由各类品牌专卖店、专业的不同行业主题大卖场实现。）家庭式消费为主导方向——通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电类、游乐设施、文化广场、餐饮、酒店以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客；再辅以各类专业店针对各类消费者之需求，此外还设置各类特色店以吸引国内、国际游客，能全面满足不同客户层的一站式购物消费和一站式享受（文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光）的特大型综合购物娱乐中心。CHINALAND推　一　个　楼　盘　　树　一　座　丰　碑策划思路HuaTongZhangQiu中国MALL一览表城市名称投资方总建筑面积总投资额使用日期项目特色东莞华南Mall东莞市三元盈晖近80多万㎡25亿元2005年乘船逛大MALL购物看风景广州正佳广场大鹏集团37.6万㎡25亿元2004年广州市最大型购物中心广州奥林匹克超级购广州-----------27万㎡----------------家居国务购物及旅游概念物中心广州广州太古汇广州日报、太古集团18万㎡15亿元2005年市区