保密保密中粮中粮··海海滨滨广广场场三期三期营销执营销执行行报报告告20072007年年11月月目目录录?直直击击市市场场?核心价核心价值值体系搭建体系搭建?项项目定位目定位?营销营销攻略攻略?卖场组织卖场组织?下下阶阶段重要工作段重要工作综综述述2PartPart11直直击击市市场场3宝宝城城20062006年下半年入市年下半年入市项项目分析目分析项项目名目名称称推出推出时间时间均价（元均价（元//㎡）㎡）销销售情售情况况西岸西岸观观邸一期邸一期20062006年年99月月2323日日1000010000开盘当开盘当天天销销售率售率达达6565％，％，目前目前达达到到9595％左右％左右白金假日公寓白金假日公寓20062006年年99月月2424日日80008000开盘当开盘当天天销销售率售率3030％％左右，目前接近左右，目前接近9595％％西岸西岸观观邸二期邸二期20062006年年1010月月11日日1000010000开盘当开盘当天天销销售率售率达达6060％，％，目前目前达达9090％左右％左右深深业业新岸新岸线线首府首府20062006年年1010月月1414日日1400014000开盘当开盘当天即天即售罄售罄绿绿海名居海名居20062006年年1010月月2222日日63006300开盘当开盘当天天销销售率售率达达8080％，％，目前基本售罄目前基本售罄第五大道一期第五大道一期20062006年年1010月月2828日日82008200开盘当开盘当天天销销售率售率达达9090％，％，目前接近售罄目前接近售罄君逸世家君逸世家20062006年年1010月月2828日日88008800开盘当开盘当天天销销售率售率达达6060％，％，目前目前达达到到8585％％幸福海岸二期幸福海岸二期20062006年年1111月月11日日1100011000开盘当开盘当天天销销售率售率8080％，％，目前已售罄目前已售罄菁英趣庭菁英趣庭20062006年年1111月月1616日日88008800开盘当开盘当天天销销售率售率达达8080％％左右，目前基本售罄左右，目前基本售罄山山语华语华庭庭20062006年年1111月月1818日日85008500开盘当开盘当天天销销售量售量达达7575％％富通城三期富通城三期20062006年年1111月月2525日日77007700开盘当开盘当天天销销售率售率达达8080％％左右左右深深业业新岸新岸线线二期二期20062006年年1111月月2626日日95009500开盘当开盘当天即天即售罄售罄西城丰和西城丰和20062006年年1212月月99日日68006800开盘当开盘当天天销销售量售量6565％％左右左右?2006年9月－11月连续三个月宝城市场井喷式供应；4?新中心区项目受追捧，价格比其它区域高出1500元/㎡，且开盘销售率普遍超过60％。典型在售典型在售项项目分析－－目分析－－菁英趣庭菁英趣庭?以一房、两房为主，是宝安中心区今年目前入市项目中唯一的小户型社区。?2006年11月16日星期四晚悄悄开盘，当日除开发商保留单位外基本售罄。?对外公布销售均价为8500元/㎡，实际成交均价约8700～9000元/㎡，比10月底开盘的第五大道、君逸世家等大社区项目价格都高。5典型在售典型在售项项目分析－－目分析－－菁英趣庭菁英趣庭?宝安中心区配套最成熟的地段菁英趣庭紧邻宝安大道，与老城区一路之隔，且被已入伙的尚都、天悦龙庭、好旺角等项目环抱，周边有华润万佳、苏宁电器等，地处宝安中心区配套最成熟、生活氛围最浓厚的区域。?差异化产品优势今年宝安中心区供应以中大户型为主，菁英趣庭产品以一房、两房为主，切准市场差异化产品点，而且户户都有较大赠送面积，吸引了大量“城市精英”及投资客的目光，为销售成功奠定基础。?频繁的营销活动菁英趣庭采取认卡积累客户，每个周末在现场开展“美食展”等营销活动吸引新上门客户，巧妙对已积累客户进行“洗筹”，在积累了大量客户并探清客户的诚意度和需求点之后，菁英趣庭才以较高价位悄悄开盘，并取得良好销售效果。6典型在售典型在售项项目分析－－目分析－－白金假日公寓白金假日公寓?纯正小户型项目，仅有40㎡及44㎡两种户型，户户均赠送大露台，可另隔一房。产品间可自由左右组合、上下打通，灵活分隔。?宝安中心西区首个销售均价突破8000元/㎡的项目，9月24日开盘当天销售情况较差，延续新政后项目开盘状况不佳的局面，销售率仅30％左右，但随着项目招商工作的顺利进展及后续宝城市场的整体旺销，销售情况逐步好转，目前已销售大半。7典型在售典型在售项项目分析－－目分析－－白金假日公寓白金假日公寓?商业成功带动住宅销售白金假日公寓除引进主力店人人乐外，还成功招入麦当劳、真功夫、大家乐等品牌商家，天虹商场也即将进驻旁边的铜锣湾，正是招商的成功让投资客感受到周边生活氛围的成熟及未来的商业潜力，一定程度上带动了公寓的销售。?产品优势、地铁口公寓白金假日公寓只有40㎡及44㎡两种单身公寓产品，但赠送面积较多，可隔出一房甚至两房，此外还可以左右打通、上下打通，非常灵活。另外，本项目靠近未来地铁一号线西乡码头站，是名副其实的地铁口公寓。?立体化宣传白金假日公寓营销宣传力度极大，107国道户外广告频繁更换、关内大报广告密集投放、网络广告广聚眼球，宝城站台广告遍地开花……立体媒体攻势成功塑造出项目芭堤雅风情公寓的高档形象，及时传播项目销售信息。8典型在售典型在售项项目分析－－目分析－－幸福海岸幸福海岸?宝安中心区首席法式风情豪宅，纯大户型社区，阔绰大户、户均面积近150㎡。?11月1日星期三凌晨悄悄开盘，客户热情追捧，当天销售率即达80％。?整体均价达11000元/m?，将宝安中心区价格推向新的高度。9典型在售典型在售项项目分析－－目分析－－幸福海岸幸福海岸?精准的项目定位及客户定位幸福海岸二期主力客户定位为宝安本地的老板、企业家、管理层公务员等顶级客户，将项目定位为纯大户型社区，并在一期良好的口碑形象基础上，将二期提升至宝安中心区首席法式豪宅社区，符合宝安本地客户求豪求贵的口味，吸引了最终宝安本地高端客户的热情追捧，并在较短的时间阶段内成功售罄，充分说明项目定位的准确度。?产品优秀幸福海岸二期产品为纯正大户，户均面积达150㎡，产品上创新点很多，一改一期产品赠送面积小的不足，充分采用大凸窗、法式弧形露台、入户花园等赠送手段，提高产品的附加值、顺应市场户型设计潮流。?包装到位、“面子工程”优秀幸福海岸二期的外立面、屋顶等材质优异，一丝不苟；社区大门、入户大堂、园林小品等公共空间装修奢华、做工精细，完全展现出法式豪宅风范；园林提前开放，精装10修样板房运用不同主题演绎奢华，达到深圳顶级豪宅高度，极大提升项目形象。典型在售典型在售项项目分析－－目分析－－绿绿海名居海名居?绿海名居主力户型为两房、三房，少量四房，加勒比风情园林社区。?2006年10月底入市，是今年宝安中心区及西乡所有入市项目中销售价格最低的项目，仅6300元/㎡，比临近的富通城三期低1400元/㎡，比今年早期入市的富通城二期价格还要低。?开盘当天销售率非常高，除开发商保留单位外，其它单位基本售磬。11典型在售典型在售项项目分析－－目分析－－绿绿海名居海名居?成功借势坪洲新村、富通城绿海名居紧邻总建筑面积达60万㎡的富通城，离未来的宝安“梅林一村”－－坪洲新村也不超过300m，未来的生活氛围及配套设施较为丰富。它善打未来牌，成功借富通城及坪洲新村之势，引起市场关注。?低价策略绿海名居并未做过多的宣传，仅有的一块户外广告牌及灯杆旗广告形象也较低，这也正奠定了项目低价入市的基调。10月22日，绿海名居以6300元/㎡的宝城全年最低价入市，被一抢而空，其中绝大部分客户为投资客户。12宝宝城市城市场场未未来来半年供半年供应应片片区区项项目名目名称称预计预计推出推出时间时间总总建面㎡建面㎡户户型型两两房房(74-80(74-80㎡㎡)25%)25%三房三房(94-112(94-112㎡㎡)62%)62%第五大道二期第五大道二期20072007年上半年年上半年220000220000四房四房(166(166㎡㎡)11%)11%五房五房1%1%深深业业新岸新岸线线二期二期1111栋栋20072007年年11月月约约8000080000两两房房21%21%三房三房45%45%四房四房34%34%宝宝两两房房13%13%三房三房59%59%四房四房19%19%海逸世家海逸世家20072007年年320000320000安安五房五房7%7%六六房房1%1%中中三房（三房（125125㎡㎡））四房（四房（154154～～195195㎡㎡））心心熙熙龙湾龙湾一期一期20072007年年全部全部221912221912区区五房五房(190(190～～204204㎡㎡))复复式式(203(203～～277277㎡㎡))幸福海岸二期幸福海岸二期88号楼号楼20072007年上半年年上半年约约9000090000大大户户型型一房一房(48-65(48-65㎡㎡)39%)39%两两房房(74-84(74-84㎡㎡)10%,)10%,宏宏发领发领域域20062006年年1212月月168000168000三房三房(109-139(109-139㎡㎡)28%)28%四房四房(139-223(139-223㎡㎡)23%)23%一房（一房（约约5050㎡）㎡）两两房（房（约约7070～～8080㎡）㎡）槟槟城西岸城西岸20072007年年33月月7725177251三房（三房（约约100100㎡）㎡）以以两两房和三房房和三