1蓝堡国际公寓项目投资可行性报1告22目录项目基本概况项目基础环境研究项目区域公寓市场研究项目SWOT分析33一、项目基本概况441、项目概述项目位置：北京市朝阳区西大望路甲3号，长安街大望路地铁站往北100米，项目西侧为国贸中心，东侧是华贸中心．项目规划：总建筑面积约20万平方米，居住面积114886平方米，绿化率53.74％，容积率为4.74．项目分为南、北两区，南区由围合式连体高层塔式公寓和会所组成，北区由连体高层板楼公寓和一栋高层写字楼组成．项目户型：主力户型为70-120平方米的小户型，160-250平方米的大户型．北区层高3.10－3.20米；南区层高3.05－3.10米；有吊顶处不低于2.4米．项目入住时间：项目于2002年3月开始销售，2003年6月和2004年8月先后完成入住．项目社区交通：区内道路人车分流，互不交叉，户不干扰。小区主干道宽7米，次干道宽5米，其余除绿地外均为铺砌地面。南区设有两个车行出入口，两个步行出入口。北区设有两个车行出入口，一个步行出入口。项目精装修标准55南北区装修标准（仅供参考）户门HORMANN霍曼（德国）原装进口，品质卓越，安全可靠外窗高档的铝包木窗，进口木制型材、五金件。中空玻璃，局部钢化或夹胶。（厨房、阳台采用铝合金窗）木地板实木地板、绿色天然；表面喷涂或滚涂；油漆为环保产品复合壁布ERFURT爱尔福特（德国），用于客厅、卧室墙壁。品质认证：通过DINISO9001质量体系认证，绿色环保。涂料Valspar威士伯（美国）内墙涂料，用于室内墙面和顶面。品质认证：ISO9001/9002质量体系认证洁具、洁具龙Caroma科马（澳大利亚）、GROHE高仪（德国）头水槽MOEN摩恩（美国）或同档次，高档美观。品质认证；五年不漏水、设计符合中国国家标准（GB）及欧洲标准（BS）橱柜FORMAT（德国）纯进口整体橱柜。面板为人造大理石。盥洗台天然大理石或人造石抽油烟机吸力强劲，噪音低，安全环保。品牌：得力（国产）瓷砖进口或合资，用于室内厨房、卫生间的墙面和地面灶台嵌入式燃气炉，使用安全可靠，节能美观。品牌：欧帝（合资）。ISO9002认证。中央空调TRANE特灵（美国）ISO9001认证楼体装修标准外立面手工陶土砖（同外研社）外窗高档铝包木窗（五金件全为进口）大堂地面为现制水磨石或石材，墙面为石材或涂料电梯原装进口三菱电梯；一梯两户、一梯三户66项目其他相关信息?物业：物业费公寓：4元/平方米.月；写字楼：18元/平方米.月物业公司：国贸物业酒店管理有限公司．?会所功能齐全,社区运动馆、图书馆、游泳馆、PartyRoom分区明确.每户均赠送3-5平米地下储物间“Locker”。?宽带入户，24小时热水，集中供暖．?停车位约300多个，售价约15-18万/位不等，租价700-800/位．月．?开发商：北京建华时代房地产有限公司?投资商：北京建工集团有限责任公司、北京市机械施工公司、北京阳光时代投资管理公司、新加坡现代城市发展股份有限公司（Metro-cityDevelopmentcorporationpte.ltd）、中国牧工商（集团）总公司.?开发理念：以“产品至尚“为项目开发的主导思想，以“适宜家居、享受生活“为规划设计的宗旨．２、项目特色－77规划壁垒总体建筑布局采用围合式，最大限度保证居家的私密性。户型设计旨在围绕业主居住方便性，细致的空间安排适宜居家却不适用办公。大面积中央花园布局封闭，设步行林荫路与草坪石径，禁止车辆进入，有效抵御商住用途，保证纯粹活品质。装修壁垒华贵而仅适于居家的装修风格，匹配国际旅居人士的高品位要求，强调居家的舒适感。但对于商住办公用途而言，这种装修档次过于奢豪，且使其中的工作人员产生慵懒情绪，降低办公效率。物业壁垒由物业公司严格管理的社区生活外刚内柔，真正的星级服务感。“一卡通”系统全面应用于社区、机动车/非机动车库、公寓/会所出入口等处，由物业管理公司对社区人员明确分类、控制发放、统一管理。技术壁垒蓝堡国际公寓采用高科技门禁系统，严格控制非公寓住户的随意进出。机器的严缜和高科技的融入，租户住户更有安全感。销售壁垒蓝堡的销售人员在第一次与客户接触时，就会开诚布公地询问客户的购房意图，明确拒绝商住买家。舆论壁垒蓝堡旗帜鲜明“拒绝商住”的主张，已经得到CBD有关主管部门、广大业主、业界同行和新闻媒体的赞同和广泛支持，并在蓝堡业主中形成共识和良好口碑，舆论的力量也使得商住客户不得不退避三舍。法律壁垒蓝堡在拟订《物业管理公约》时提出广大业主认同的明确“拒绝商住”条款，为业主把好第一关，为维护蓝堡高档社区的生活品质奠定基础。883、项目概况总结?蓝堡国际公寓处于北京CBD核心位置，地段极其优越，交通便捷，地铁１号线、八通线、10号线加上西大望路扩建的完工使得未来交通条件更加完善．交通的完善、周边市政配套和基础设施建设的升级为项目保值、升值增加了一定的附加值．?项目高品质的精装修标准优于周边其他高档公寓、户型的多样性以及国贸物业管家式的服务都为蓝堡提供了潜在的升值因素．项目建筑体的围合式设计使得蓝堡在拥挤、嘈杂的CBD商务环境中拥有一份难得的宁静．?蓝堡拒绝商住的七大壁垒体系，规避一切商住混合的相互困扰，保证社区生活绝对纯净，纯居住性的理念是其升值的保障．?周边商业设施的日益完善客观上将促进蓝堡到达新的高度．99二、项目基础环境研究1010１、项目区域环境概述?区域：项目位于北京商务中心区CBD(CentralBusinessDistrict)区域核心位置。?形成：1993年国务院批准的《北京市城市总体规划》明确提出，在朝阳门至建国门，东二环至东三环一带，规划建设北京商务中心区。2001年9月13日，市政府正式对外公布CBD总体规划。?规划范围：CBD西起东大桥，东至西大望路，南起通惠河，北至朝阳路，以东三环为南北轴线，以建国门大街为东西轴线，总占地面积3.99平方公里．CBD是以国贸为圆心的一个财富圈。?发展：1000万平方米，这是北京市政府规划的CBD建筑面积，预计到2008年奥运会前后建成的大约有500多万平方米．规划物业类型比例为，50%的写字楼，近500万平方米；25%的配套住宅公寓，200万平方米；25%为酒店、商业服务和基础设施，110万平米左右。?土地供应：目前CBD的土地只剩下不到１平方公里，仅CBD西北角尚有一些未开发的土地。能开发成高档公寓的土地更是微乎其微，随着不断趋升的区域价值的刺激、需求量的持续增长，高档公寓价格涨幅将加速。?定位：吸引跨国公司总部和地区总部为重点，以发展现代服务业为主导，以培育国际金融产业为龙头，抓住中国加入世界贸易组织和北京举办第29届奥运会两大机遇，把商务中心区建设成为北京重要的国际金融功能区和发展现代服务业的聚集地。11112、CBD经济集聚2.1、顶级写字楼集聚。项目位于CBD内东南面，附近顶级写字楼林立。写字楼名称地址物业建筑面积(m2)未来附近新增办蓝堡国际中心朝阳区西大望路甲３号31000公物业还包括世阳光100写字楼朝阳区光华路２号16000贸大厦、北京银华贸中心三栋5A写字楼朝阳区西大望路6号(国贸东900米)200000泰中心、北京国金地国际中心朝阳区建国路91号(国贸东800米)100000际中心、泰达时代中心等。万达广场朝阳国贸正东500米东长安街北侧60000温特莱中心朝阳区西大望路1号90000Soho现代城朝阳区建国路88号490000依据办公物业的和乔大厦朝阳区光华路甲8号120000面积，未来项目嘉里中心朝阳区光华路1号80485周边的办公人群国贸中心朝阳区建国门外大街1号1100000预计在15万以上。建外Soho朝阳区东三环中路39号98000北京财富中心朝阳区东三环中路7号200000大量高档写字楼通用国际中心朝阳区永安里地铁站南100米89000给项目带来潜在京广中心朝阳区呼家楼27000的承租和购买人东方梅地亚中心朝阳区光华路4号119775群，项目价值会赢嘉中心朝阳区东三环路２号61500充分体现。合计288276012122.2、外资集聚?截止2006年10月，入住CBD的各法人单部分入住CBD的跨国企业位共4307家，其中外资企业800多家，嘉里中心麦肯锡、GE电汽等世界500强企业120多家，CBD目前已经财富中心普华永道、加拿大杰森投资有限公司、美国哈初步形成了跨国公司500强企业聚集。默尼公司、CBRE(世邦魏理仕)等建外SOHO美国巨蜂网络公司、欧姆龙公司等?与中国建交的161个国家中，有159个国SOHO现代城SOHO中国等家的驻华使馆都在第一，第二以及正在招商局大厦阿尔派电子、美国鲍希尔、法国泰雷姿等建设的第三使馆区内，CBD是北京外事科伦大厦日本JVC公司、法国雪铁龙等活动最集中、最密集的区域，具有得天华彬国际大BMJ唱片公司、法国人寿保险公司驻京办事处、厦美国盖洛普公司等独厚的涉外资源。?CBD将相继建成一批国际组织驻华机构部分入住CBD的世界500强企业及几十家涉外饭店，全市70%的涉外资国贸中心埃克森美孚、壳牌石油、福特汽车、大众、日立、德意志银行、苏黎世金融、杜邦等源分布在CBD区域内，不断扩大的对外嘉里中心戴儿电脑、英特尔、柯达、佳能、摩根银行等交往推动了区域经济发展，增强了CBD京广中心丰田汽车公司北京办事处等的聚集和吸引外资能力。招商局大厦三星电子、摩托罗拉、金光集团等艾维克大厦德国莱茵公司、道达尔润滑油公司等?相比金融街、中关村，使馆的聚集、交和乔大厦松下电器等通的便利、外贸批文、政府的引导使汉威大厦3M中国公司北京办事处、金佰利等CBD在吸引外资上明显优越于这