杭州·下沙保利地块市场评估及产品策划建议2014年11月27日星期四上海***房产咨询有限公司“涉案”问题位置？交通？配区域？年龄？家套？产业？……庭结构？经济实力？……本案地块有何吸引客户的特质？本案该瞄准哪些地块特征样的客户？客户来源产品打造竞争环境概念？实体？住区内？区外？热宅？商业？……销？滞销？……本案该用何种策竞争市场正在怎略竞争客户？样分化客户？第一部分：地第一部分：地块块基本基本属属性性研研究究第二部分：客第二部分：客户户市市场场布局分析布局分析第三部分：客第三部分：客户竞争态势户竞争态势分析分析第四部分：本案第四部分：本案开发开发策略策略导导出出第五部分：相第五部分：相关关附件附件参参考考第一部分：地第一部分：地块块基本基本属属性性研研究究杭州下沙HangzhouXiasha项目地块位置?本项目地块位于杭州东部下沙区域，钱塘江下游，处于杭州湾的南部位置。项目地块现状地块四至情况北面：在建厂房西面：22号大街本案地块东面：沿江大道绿化带?地块北面和西面与工业厂房隔路相望，东南为临江景观大道南面：18号地块?地块平整，无动拆迁任务本案?地块周边道路系统健全地块经济指标商、住一体；大规模开发出让面积建筑面积地块号码土地用途容积率建筑密度绿化指标单位：㎡单位：㎡A29076商业金融业≤3.5≤40%≥25%101766商业199986.5C/D28063商业金融业≤3.5≤40%≥25%98220.5G95602住宅≤2.5≤25%≥30%239005住宅485470H136925住宅≤1.8≤28%≥30%246465土地获取成本：22.8亿元土地楼面价：3326元/㎡区域规划方向本案地块外部规划解读?杭州市新一轮城市总体规划将下一主三副格局沙确定为杭州大都市三大副城之东扩战略落点一。区域规划方向一主三副下沙区“下沙城”+大杭州蓝图城市远郊“核心都市区”=下沙城市角色及形象转变机遇?新城中心区行政办公、市民活动、会展、商区域规划方向务、金融、文化体育、居住等各种功能交合叠加。?沿江生态居住区沿江规划了东北、东部和东南三大生态型居住区，具有15万人左右的居住规模。?北部工业区以松下工业园项目落户为带动，“十一五”期间，全面完成基础设施建设。?2006.6下沙十一五规划获得通过?公建配套按照中心区、沿江区、高教区、工?下沙新城的建设目标：国际先进制造业基地业区四大商贸集聚区进行空间布局。、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心内部规划解读?利用沿江、三号大堤、湿地、大量水系等资。源，科学规划12公里的沿江大道景观?下沙新城的品质定位：国际化、现代化、人带、1200亩生态湿地公园、高教园区景观带文化。。?规划到2020年，下沙新城的人口规模达到60万-70万，建成区面积60平方公里。这是一个中型城市的概念，将由最初单一的工业区发展成为具备工业、居住、科技、教育、研发等多种功能于一体的、就业与居住平衡的综合新城。区域规划方向“一核、一心、一带”到“一心、二副、二街、二配套”“一核、一心、一带”为主体的新城格局?“一核”即新城中心区7.8平方公里，将重点打造以九沙大道高层建筑群为主体的地铁物业型城市轴，做好九沙大道和核心区域城市设计；调整优化中心区北侧元成单元功能定位，按照经营城市理念，调整为以居住用地为主的中心功能拓展区；调整优化中心区南侧七格单元规划，使其整体形象与中心区功能、环境相协调。?“一心”是启动区块公共服务中心，通过实施“退二进三”，逐步推进传统企业搬迁，腾出400亩工业用地用于城市功能配套，延伸4号路商业街至新城中心区景观湖，打造高品位的休闲特色街，建成与中心区连为一体的公建住宅区。?“一带”则是指沿江生态居住带，通过加快沿江土地出让和房地产开发，打造高低错落、形态丰富的滨江型生态人文居住景观带。区域规划方向“一心、二副、二街、二配套”的总体框架。?一个商业中心：下沙城新区商贸和现代商务中心(CBD)。?两个商业副中心：建成区与大学城商业副中心；东南沿江商业副中心。?两条商业特色街区：文渊路-4号路“L”型都市商业街区；东南部钱江湾休闲商业街区。?两个商贸服务配套网络：大型居住区的社区便利商贸服务设施；地铁站口商贸服务设施预留规划。交通体系状况公交车辆线路交通体系状况域核心区公交线路辐射交通体系状况本案地块轨道交通线路交通体系状况地铁1号线途经站点：湘湖—滨康路—西兴—滨和路—滨江—富春路—秋涛路——城站—湖滨—龙翔桥—凤起路—武林广场—文化广场—艮山门—闸弄口—火车东—彭埠—建华—红普路—九堡—九堡东；往下沙方向的站点依次为：下沙西—下沙中心—下沙东—文泽路往临平方向的站点依次为：乔司南—乔司—乔司北—汽车城—世纪大道交通体系状况?外部道路系统沪杭甬高速?经绕城高速联通沪杭绕城公路、杭宁、杭甬、杭千路德胜快速、杭金衢等高速九沙大道（规划建设中）?德胜快速路，九沙大道，下沙迎宾大道以及沿江大道贯入市区下沙路（通过艮山东路连接市区）?内部道路系统?区域内路网建设基本沿江大道杭完成。金?目前已经修筑的15衢高横15纵宽阔马路贯速通开发区的东西南北,在绕城高速以南形成流畅的路网覆盖。交通体系状况交通?目前交通体系较为薄弱，主要依靠公交以及自驾车出行；条件汇总?未来公共交通设施改善明显，地铁将成区域发展强心剂。交通设施连接区域目前状况人口导入能力东段已通车，中段9月完工，西段尚待规德胜快速路下沙副城、主城区较强划道路体系杭金衢高速公路诸暨、义乌、金华、永康、上海等已投入使用较强杭州绕城公路整个杭州城区，并对外围高速道路形成联通已投入使用较强轨道交通轨道交通1号线主城、下沙城、临平城、江南城已开工，预计将在2013完工投入使用强k197蒋村—天目山路—环城北路—高教园区k210杭州火车站（城站）—乌龙庙—七堡—文溯站311火车东站—下沙综合市场主要马市街—浙一医院—钱江二桥—下沙高教东较弱公交k401已投入使用区线路525城站火车站—七堡—下沙高教园区假15线武林广场—公交总公司—文溯站868下沙—海宁区块格局划分下沙高教园区北部工北部工业区业区?北部工业区下沙高下沙高教园区教园区新城中心新城中心区区（（规划规划））?新城中心区?下沙高教园区?杭州经济技术开发区杭州杭州经济经济技技术开发区术开发区?沿江生态居住区杭州出口加工区本案沿江生沿江生态态居住居住区区产业支撑——高教园区杭州电子工业学院?2000年底启动建设，是目前浙江省规模最大的高教园区。中小学教育体系在规划理念中融入了国目前入驻学校：际规划，计划建立起与高校园区高校浙江理工大学相衔接的教育链体系，实现业态杭州电子工业技术学院中国计量学院联合互动、相互促进的教育循环浙江司法警官职业技术学院浙江理工大学杭州商学院模式，其将教育的先进理念引入杭州师范学院中小学教育中，可以接受到一脉浙江财经学院中学文海中学相承的知识体系以及科学的思考下沙中学小学下沙中心小学方式。将资源最大化的共享，同杭州实验外国语学校中学部杭州实验外国语学校小学部时达到教育产业的规模化效应。下沙二小产业支撑——高新技术开发区摩托罗拉?1993年成立至今吸引近30家世界500强企业、400多家外资企业进驻。到2010年，目前主要产业：杭州经济技术开发区的地区电子信息、机械家电、生物医药、食品饮料、纺织化纤生产总值要达到420亿元，等支柱产业。电子信息产业工业总产值突破2000亿元，已形成微电子、移动通信、光电产品、笔记本电脑等产西门子其中高技术产业产值比重提业基地。高到75%；综合经济实力保持全国同类开发区前10位，主要经济指标保持全市前3位。?区域配套建设配套集中区本案?下沙区域的商业及生活配套设施主要集中在北部高教园区?配套设施主要以满足日常生活的小型商业为主，多以沿街商铺的形式存在?区域内缺乏具备一定档次及号召力的大型配套区域人口情况5万15%2万6%16万49%高教园区及开发区成为6万18%区域内最主要的人口来源。4万12%大学城人口常住教师工业园区员工下沙街道商贸活动人员?区域目前人口33万，预计未来疏散主城区人口20万—30万人，远景规划将形成60余万人口的城市。区域及项目属性界定属性诠释?规划中的三大副城之一?高起点规划，热点开发区域区位?轨道地铁1号线?引导郊区化置业属?依托高教园区建设?提升区域整体形象性?依托经济技术开发区?引进技术人才，改善区域人口素质?占地约289377平方米?综合型大盘社区?50万方住宅，容积率1.8/2.5?大体量商业可成为项目增值条件之一?20万方商业，容积率3.5项??目靠近城市高速路德胜快速、城际高速市内外可达性好、交通便捷属?周边工厂、空地为主?周边较为陌生，生活配套缺乏性?北面沿江已有的房地产项目?改善居住氛围，可借鉴的操作经验?东面沿钱塘江?可利用的景观资源，提升项目品质本案理论客户来源地设定?基于项目地块在区域规划、交通可达、土地价格成本等条件，存在区区域客户域、城区、外市三个层面客本案地块城区客户户的吸纳潜力外市客户本案理论客户来源地设定理论客户设定依据高教园区及开发区人口聚集效应较强，目前具备一定人气，为本下沙客户案带来一定客户支撑。城区客户多条东西向干道及轨道交通为区域引入市中心客户奠定基础，拓展区域内的客户来源。区域高速路网较为发达，与众多浙江南部城市顺畅联通，增强外外市客户地人口迁入可能。第二部分：客第二部分：客户户市市场场布局分析布局分析杭州楼市板块划分板块主力客户来源临平区域客，部分市区、城北客城北区域及市区客临安区、文教区客户城北及文教域及城九堡区域及市下沙区域及市区客户北客户区、城北客，区客，少量外少量下沙客市客市区及外市客中心区域及，文教区域客外