西安丈八路项目前期策划报告深圳市德思勤置业有限公司2006-4-3报告内容第一部分第一部分项目发展背景项目发展背景第二部分第二部分市场研究市场研究第三部分第三部分项目定位项目定位第四部分第四部分规划建设建议规划建设建议报告思路■■以买家的根本需求来实施定位以买家的根本需求来实施定位■■以人性化的生活需求体现营销思想以人性化的生活需求体现营销思想■■创造差异化创造差异化第一部分项目发展背景主要内容▲西安市宏观经济▲2002年西安市房地产市场走势及特征▲高新区现状及发展趋势▲项目所在地区位分析西安市宏观经济西安市总人口历年变化情况720.00688.01694.84700.00674.50662.06668.22)680.00648.21654.87人660.00639.45万640.00623.20630.91(608.89615.48口620.00人600.00总580.00560.001990年1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年年份人口不断增长西安市宏观经济西安市国民生产总值800)600元亿(400值200产01990年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年年份国内生产总值第一产业第二产业第三产业第二产业、第三产业快速增长西安市宏观经济西安市主要年份固定资产投资)300256.95元250203.01亿200172.64(138.68额15095.17资100投5001997年1998年1999年2000年2001年年份固定资产投资年增长超过15%西安市宏观经济西安主要年份住宅竣工面积600550.83544.95)502.26米500方400平286.53275.62万(300积200面工100竣01997年1998年1999年2000年2001年年份1999年以来住宅竣工面积均500万平方米以上，其中2002年住宅竣工面积约700万平方米2002年西安市房地产市场走势及特征20022002年西安楼市走向成熟，走向健康。市场价格稳步走高年西安楼市走向成熟，走向健康。市场价格稳步走高，开发量和成交量逐步放大，总结下来有以下几个特征。，开发量和成交量逐步放大，总结下来有以下几个特征。□土地交易规范化，“土地改革”敲响第一槌□公房上市，居民住宅全面市场化□西安市城市发展战略规划提出“重心”南移的新思路。□外地的地产商和房地产策划销售公司纷纷进入西安房地产市场□大盘建设拉开序幕高新区现状及发展趋势西安高新区经济持续高速增长高新区市政基础设施和公建配套不断完善□南二环、太白南路、丈八路等城市道路联系紧密，交通方便。□区内居住、商务、医疗、教育、运动娱乐等设施相继建设，生活配套逐步齐全。□形成了高新区良好的整体环境和城市景观。高新区从业人数不断增加，白领阶层不断壮大项目所在位置的区位分析项目地块现状地块形状方正，地面已平整，西侧有栋建筑物和水塔项目地块四至—东面待建设用地中华城在建设中的销售中心项目地块四至—南侧科技路项目地块四至—西面丈八路项目地块四至—北侧农地养殖场项目地块周边状况北侧家属区北侧工厂区项目地块周边状况西侧的机动车旧车交易市场项目地块周边状况西侧的西安外事学院项目地块周边状况第二部分市场研究主要内容▲供给分析▲需求特征分析▲典型案例分析供给分析西安市房地产投资总额西安市房屋竣工面积377.796051.84005044.3350321.11））38.2300米元40方250亿24.624.7平（30200156.17万136.87135.62额15020（资积100投10面50001996年1997年1998年1999年2000年1996年1997年1998年1999年2000年年份年份供给分析西安市房屋销售面积西安市房屋销售金额35040296.9735.23003532.5)米250212.92)30方200元25平亿2017.7(万150117.112.8(额1578.1478.4510积100金10面505001996年1997年1998年1999年2000年1996年1997年1998年1999年2000年年份年份未来供给发展趋势西安地产两翼发展。□城南东部出现曲江新城、长安科技产业园的蓬勃发展。□城西除了高新地产、锦都花园等，也有更多的开发商准备在此大展手脚。天朗地产斥资1000万元对大庆路林带的改造。大盘引领市场。850亩左右的世家星城、9000余亩的草堂新新小镇、高新地产的枫林绿洲和6000亩周至生态园、中银万泰的几千亩浐河花园也将随后面市。供给分析--高新区及周边供给状况项目名称位置规模进入市场时间枫林绿洲高新区高新路一期住宅约18万平方米预计2003年10月锦都花园唐延路北段占地131亩，建筑面积16万平方米2002年10月开始发售高科新花园科技路与团结南路交汇建筑面积13万平方米2002年5月开始发售处枫叶新都市唐延路与科技路交汇处总建筑面积52万平方米2001年6月开始发售双威温馨花园高新区博文路占地40亩，建筑面积8万平方米2003年3月封顶欣景园高新区博文路建筑面积约4万平方米2002年开始发售盛世华庭高新区博文路建筑面积约3万平方米2002年开始发售城市风景高新区丈八路东侧占地约800亩目前方案规划阶段中华城科技路北侧占地约1000亩目前在建销售中心旭景碧泽园丈八路占地约100多亩预计2003年4月推出爱西华庭丈八路占地约40亩多层已开盘，高层预计2003年10月开工351厂地块昆明路南侧占地约70亩规划中供给分析—小结1、未来供应量快速增大；2、大盘的数量增加，开发水平不断提高；3、西高新及周边楼盘在未来2年超过10个。需求特征分析—枫叶新都市成交客户分析样本类型：枫叶新都市成交客户以及未成交客户样本数量：300个需求特征分析—枫叶新都市成交客户分析成交客户购买意向客户对房型选择的次序为：9%3%a.三房二厅：62%b.四房二厅：26%二房二厅26%三房二厅c.四房以上：9%四房二厅四房以上d.二房二厅：3%62%成交客户首选房型为三房二厅和四房二厅。需求特征分析—枫叶新都市成交客户分析成交客户家庭成员人数成交客户家庭成员人数的次序为：a．3人：62%；6%9%24%b．2人：24%2人c49%3人．人：4人d．4人以上：6%4人以上62%成交客户家庭成员主导的仍为三口之家需求特征分析—枫叶新都市成交客户分析成交客户职业类型的次序成交客户职业类型为：a．私营业主：61%；6%12%b．企业员工：21%0%公务员教师c．政府公务员：12%21%企业员工d6%私营业主．其他：61%其他成交客户的职业类型最多的是私营企业主，这部分人群的购买力较强。其次为企业员工，这部分人的购买力在逐步增强需求特征分析—枫叶新都市成交客户分析成交客户购房目的成交客户的购房目的按次序分别为：7%2%a．自用：54%7%自己使用b．照顾小孩上学：29%小孩上学给父母或亲戚c．给父母或亲戚使用：7%54%29%投资d．投资：7%其他e．其他：2%客户购房的主要目的为自用，投资客户比例较小需求特征分析—枫叶新都市成交客户分析成交客户原居住区成交客户的原居住区域按次序分别为：9%9%a．南郊：33%城内12%高新区b．高新区：21%21%南郊北郊12%c．西郊：12%西郊3%东郊d．东郊：12%其他33%e．其他：9%客户客户的主要的主要源为本源为本区区域域，南，南郊郊和高新区和高新区需求特征分析—枫叶新都市成交客户分析成交客户的成交原因按成交客户成交原因次序分别为：a27%20%20%．环境因素：位置因素b．配套因素：25%价格因素8%配套因素c25%环境因素．地理位置：27%户型结构d．户型结构：20%25%e．价格：8%促使客户购买的主要原因为环境、配套和位置促使客户购买的主要原因为环境、配套和位置需求特征分析—枫叶新都市成交客户分析成交客户对面积的期望成交客户对面积的期望值值按次序分别为：a．150~160m2：52%60%52%250%b．120m以内：33%40%33%c．160m2以上：14%30%20%14%10%成交成交客户对客户对三房三房两厅两厅的的期望期望0%值主要值主要为为150~160m150~160m22120m2以内150~160160m2以上目目前枫叶前枫叶新新都都市成交的三房市成交的三房两厅两厅以以197m197m22和和164m164m22为为主，主，比客户比客户的的期望期望值大值大16%16%需求特征分析—枫叶新都市成交客户分析成交客户对总价的期望值成交客户对总价格的期望值按次序分别为：40%37%35%a．40~45万：37%30%25%21%21%b．46~50万：21%20%16%15%c．55万以上：21%10%5%5%0%d．51~55万：16%40万以下40~45万46~50万51~55万55万以上e．40万以下：5%成交成交客户对客户对总价的总价的承受能力较强承受能力较强，，40~5040~50万万之间占之间占58%58%需求特征分析—枫叶枫叶新新都都市成交市成交客户客户分析分析成交客成交客户户小小结结·成交客户职业以私营业主为主，占61%；·客户的价格承受能力较强，三房两厅的总价期望值在40~50万元的比例达58%；·客户主要来源与区域内，来自南郊和高新区的占54%；·成交客户的家庭成员人数以3人为主，占62%；·客户的需求户型也以三房二厅为主，占62%。对三房二厅的期望面积以150~160m2为主，占52%·促使客户成交的主要原因为环境、配套和位置，客户购房的主要目的为自己使用