建设集团·东方沁园商业操作初步方案深圳美格行房地産顧問有限公司二○○六年六月目录一、项目周边什么样？——————————市场研究二、项目独有东西是什么？————————项目研究三、适合做成什么样的商业？———————项目定位四、租多少面积？收多少钱？———————租赁方案五、卖多少钱？怎么卖？—————————销售方案美格行商業地産一、项目周边什么样？——————————市场研究美格行商業地産一、项目周边什么样？————市场研究部分商业现状——————租金水平——————销售情况——————整体概括本项目项目周边商业——主要是住宅小区街铺量规模约93,000㎡，其中空置约45,000㎡；周边人口数量调查范围为东至吉祥中路，南至清林路，西至黄阁北路，北至龙平西路，人口数量约2,3000人。整体人口密集度不高，且商业空置率高达50%——市场形势严峻美格行商業地産一、项目周边什么样？————市场研究部分商业现状——————租金水平——————销售情况——————整体概括人流、车流调查：龙平西路、平安路、清林中路小车货车公交摩托单车行人合计位置记录时间数据为三次记录数值的平均值车流人流12:20-12:25清林中路13:13-13:188125121513241452415:26-15:3112:42-12:47平安路13:38-13:33362236516721616:00-16:0512:20-12:25龙平西路13:13-13:18853523106201592015:26-15:31平均值——6727171072012520注:以上数据均为双向车流人流，以5分钟时间为一个时间段统计而成。从以上数据看出，项目周边呈现车多人少的状况，车流与人流之比为5：1，区域人气不足。美格行商業地産一、项目周边什么样？————市场研究部分商业现状——————租金水平——————销售情况——————整体概括位置和兴花园香林玫瑰花园吉祥中路美利达新村面积范围40-6040-6040-8030-60(㎡)租金范围25-3525-4040-7025-30(元/㎡/月)服务配套、窗帘、汽配、美容汽配、餐饮、服装、窗帘、经营业态餐饮、五金、建、服装服务配套五金、建材位置欧景城街铺欧景城内铺材宏兴苑东侧欧景花园一期面积范围40-8040-6040-6050-100(㎡)租金范围50-7035-5025-5020-40(元/㎡/月)汽配、美容美容、送水店经营业态餐饮小卖部、五金建材服装、社区配套整体租金水平不高，基本在30－60元/月/㎡之间，主要经营业态为五金建材、特色餐饮等。美格行商業地産一、项目周边什么样？————市场研究部分商业现状——————租金水平——————销售情况——————整体概括调查项目片区主要集中在清林中路与龙福路片区，与吉祥中路天虹商场为主的核心商圈形成片区未来的主要商业街区。路段清林中路龙福西路片区龙福路片区项目锦绣东方龙城国际中央购物公元东方御花园天健郡城尚景欣园发售时间７月８月4月28日6月11日2005年9月３月街铺销售铺位类型街铺街铺街铺街铺街铺（集中商业整层销售）销售价格１.８万２万１.９万/1万2万１.４万１.５万街铺3000商业体积（㎡）685095006250---4000集中商业4000销售情况未售未售70%现售售完60%街铺街铺、内街街铺铺位类型纯街铺纯街铺纯街铺集中商业集中商业集中商业主力面积（㎡）40－50——40－60507070－90项目片区以销售街铺为主，销售价格介于1.5—2万元/㎡之间，处于城市中心城区销售价格的中低区域。美格行商業地産一、项目周边什么样？————市场研究部分商业现状——————租金水平——————销售情况——————整体概括项目锦绣东方龙城国际中央购物公元东方御花园天健郡城尚景欣园层高（m）76665.5４.２-７实用率96%——97%93%95%95%业态规划无规划国际名店公园购物街区无规划无规划无规划租金低几乎全经营现状未售未售销售中销售中销售中部空置项目片区内新开发楼盘较多，且大多数楼盘未进行商业规划。美格行商業地産一、项目周边什么样？————市场研究部分商业现状——————租金水平——————销售情况——————整体概括1.距离天虹等所在的商业中心区较远，片区本项目整体氛围为居住氛围较为深厚的城市综合区域。2.整体租金水平不高，基本在30－60元/月/㎡之间，业态单一。3.可参考售价约15000—20000元/㎡之间。4.目前片区住宅入住率低，人气不足。整体商业氛围相对冷清。5.街铺业态主要以五金建材、特色餐饮为主，业态组合较单一。美格行商業地産二、项目独有东西是什么？————————项目研究美格行商業地産二、项目独有东西是什么？————微观项目研究地块价值——————集中商业部分根据地块的位置，可将项目商业地块分为A、B、C三个区域。?A区域昭示性较好，且该区域靠近社区主出入口C，人流较密集，商业价值最高；AB?B区域主要临小区内道路，昭示性一般，商业价值不高；B?C区域位置较偏，人流不易到达，昭示性不强，商业价值较低。A总体看，项目地块商业价值比较为A区域B区域C区域。美格行商業地産二、项目独有东西是什么？————微观项目研究地块价值——————集中商业部分会所基本情况：临平安路，靠近龙平西路位置，交通较便利。总建筑面积（㎡）6052.12层数（层）3商业面积（㎡）5149.4单层商业面积（㎡）约2500管理用房面积（㎡）902.72会楼板承重（kg/㎡）240层高（m）5.4－5.7由于“会所”这一高达6000平米集所中商业的存在，使本项目与其它周边项目（大部分为街铺）存在了自身的明显特色，也为提升其自身地位提供了较大的可能。美格行商業地産三、适合做成什么样的商业？————项目定位商业的定位——————社区商业研究——————商业方案建议通过对周边社区及片区商业分布的研究考察，本项目商业是实际依托于周边生活社区而存在的。同时其外向性不强，距离中心城区的商业中心相对较远，我们初步将本项目商业区部分定位为“社区配套型商业”。美格行商業地産三、适合做成什么样的商业？————项目定位商业的定位——————社区商业研究——————商业方案建议我司专门成立了社区商业专题研究小组于2005年用近一年的时间对深圳、广州34个典型社区商业的建筑格局、业态规划、业态比例、消费者消费习惯等进行了全方位的研究；另外，我司在原有社区商业研究的基础上，对深圳22个社区商业进行了详细的调研，并撰写了《社区商业研究》将在近期出版。包括商业业态组合、商业分布特点、人流动线规划、铺位面积划分等详细内容。部分相关结论如下：美格行商業地産三、适合做成什么样的商业？————项目定位商业的定位——————社区商业研究——————商业方案建议项目分析主要结合我司对社区商业的研究成果。案例分布示意图社区商业研究的22个典型案例：旭飞花园、东方雅苑、港湾丽都、都市名园、西海湾花园、中海湾畔、万科金色家园、桃源居、美丽365花园、波托菲诺、潜龙花园、海滨广场、阳光棕榈园、锦绣江南、熙园、东海坊、蔚蓝海岸、金地海景翠堤湾、万科四季花城、皇御苑、招商海月花园、星海名城美格行商業地産三、适合做成什么样的商业？————项目定位商业的定位——————社区商业研究——————商业方案建议社区商业主要研究成果?社区商业三种类型的分类?社区商业业态组合特点?社区商业分布特点?人流动线规划?铺位面积配比?铺位开间与进深?商家对物业条件要求?商业特色氛围营造美格行商業地産三、适合做成什么样的商业？————项目定位商业的定位——————社区商业研究——————商业方案建议社区商业根本属性特点：?面向特定的居住区域，以相对固定的客流作为服务对象；?单体商业规模通常不会很大；?更加强调超市和生活配套的作用，引进业态可更丰富。美格行商業地産三、适合做成什么样的商业？————项目定位商业的定位——————社区商业研究——————商业方案建议社区商业的三种类型：外向型社区商业是指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区配套商业类型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型，通常商业体量较大。中间型社区商业是立足于本社区居民，兼顾外部消费群的社区配套商业类型，兼有外向型社区商业的部分特征。内向型社区商业则是在规划时基本只考虑本社区消费群的社区配套商业，通常商业规模以本社区居民消化程度为限。美格行商業地産三、适合做成什么样的商业？————项目定位商业的定位——————社区商业研究——————商业方案建议项目商业属性的确定:商业面积（9313.04㎡）：住宅面积（87,834.54㎡）＝10.6％人均商业面积＝商业面积（9313.04㎡）：项目人口（2243人）＝4.15㎡注：户均人数按3.5人/户计算。根据我司对社区商业的研究成果：外向型社区商业分类标准商业面积/住宅面商业主要人均商业面积主力业态所处区域性质交通条件积分布形式超市/餐饮、休环绕街铺型商业区/住宅密集良好，临城≥5％≥2㎡闲入口集中型区市主要道路综合分析，本项目属于外向型社区商业。美格行商業地産三、适合做成什么样的商业？————项目定位商业的定位——————社区商业研究——————商业方案建议外向型社区商业业态组合的两种基本类型：①以主力店综合超市为经营龙头，辅以餐饮、服务配套及美容生活家居等业态，主要以品牌主力店的市场号召力增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营。②以社区标超＋较大规模的餐饮及美容、其他服务配套为典型业态，餐饮的指向性消费特点明显，以大规模的知名度较高的品牌餐饮吸