中国广州清远市狮子湖高尔夫度假村拟建酒店项目市场及财务可行性研究清远狮子湖房地产开发有限公司2007年4月目录1介绍61.1业主61.2项目介绍61.3服务范围71.4主要假设72广东省概况102.1介绍102.2经济指标112.3旅游122.4广东省的发展前景123清远市概况133.1概况133.2地理位置153.3自然资源153.4经济概况153.5清远生态经济开发区193.6清远市未来展望204新白云机场214.1简介214.2历年航空业指标224.3未来展望225地点分析235.1项目介绍235.2地点概况275.3SWOT分析296清远市酒店市场概况317广东可比较度假酒店327.1住宿率及平均房价327.2主要特征407.3新增供给428设施建议458.1市场定位458.2客房458.3餐饮设施478.4会议和宴会设施498.5店内SPA/温泉设施508.6休闲娱乐设施518.7其他设施528.8其他设计建议529预计使用率和平均房价水平549.1市场渗透率549.2高尔夫需求559.3商务需求569.4休闲旅游需求599.5室内会议需求619.6其他需求629.7预期使用率水平总结629.8平均房价预测639.9结论6610营运现金流量预测6710.1通胀率假设6710.2固定和变动成本分析6710.3定义6810.4营运现金流量预测假设6910.5利息、税收、折旧和偿债前的收益7111投资分析72附件A未来10年的现金流量预测HorwathHTL20/FCentralPlaza18HarbourRoadHongKongTelephone:(852)25246073Facsimile:(852)28452008Email:hongkong@horwathap.comWebsite:www.horwathap.com2007年4月10日浩華管理顧問公司香港港灣道18號中環廣場20樓電話:(852)25246073程根华先生傳真:(852)28452008電郵:hongkong@horwathap.com副总经理網址:www.horwathap.com清远狮子湖房地产开发有限公司中国广东清远尊敬的陈先生：依照我们于2007年1月14日签署的合约，以下附上《清远狮子湖高尔夫球场拟建酒店项目市场及财务可行性研究》（中国广州，2007年4月）。我们的市场调研包括了与广州及清远市政府、旅游行业、酒店行业的有关人士进行的交谈，我们探讨了经济状况和酒店竞争市场的状况，预测拟建酒店所处竞争市场未来潜在的需求和供给发展趋势。我们的报告包括了以上研究和分析的结果，此外我们也对该项目所处地点和周围区域进行了详细的调查，以确认其是否合适发展为酒店项目，最后，我们预测和推算了拟建酒店预期经营和财务业绩。该报告中涉及的所有信息、预测和假设均是基于浩华在2007年3月之前能够获得的资料和依据，其来源在本报告中相应的章节中均已提及。基于浩华所进行的市场调研，并在此基础上所做出的假设和估计，该报告预测了拟建项目运营首10年期间的设施使用率水平。同时，基于设施使用率的预测，以及浩华在类似市场中获得的可比较酒店的数据资料，我们推算了拟建酒店的现金流量。该报告中所预测和测算的设施使用率水平和现金流量分析在未来有可能无法实现；此外，诸多意想不到的事件可能发生，周边环境也可能发生变化。因此，在各项预测和假设所涵盖的年份里，未来真实的情况可能会和我们目前的预测有所不同，而且可能是重大的不同。此外，酒店未来真实的经营状况还有赖于未来管理团队的绩效水平、未来营销策略的成败与否，以及其他管理上的行为，我们也在此声明，浩华不对以上情况造成的真实业绩与报告预测的差异承担任何责任。在我们的服务范围里，我们已经声明，我们不负责检讨当地能源供应、法律和法规等政策性因素（包括行政区位划分和其他法规、审批程序、移民政策和执照等）对项目可能构成的潜在影响。而且，我们也不负责评估目前和未来的法律、环境和生态上的因素可能对项目构成的潜在影响。针对该报告提交日期之后可能发生的一些事件和环境的变化，我们没有进一步更新报告的义务。但是如果有必要，我们可以探讨是否有必要对报告进行相应修改和更新。这份报告是为贵集团内部使用所准备的，报告中涵盖的信息高度机密。贵集团可以呈递给有潜力的贷款机构和投资商参考。除非该报告以完整形式呈现或者贵集团得到浩华事先的书面许可，否则，该报告及报告中的任何内容均不允许在任何注册报告、说明书、贷款或者其他协议或者公文中使用。此致，代表浩华管理顾问公司NigelSummersDirector拟建酒店中国广州清远狮子湖高尔夫度假村2007年4月清远狮子湖房地产开发有限公司第6页中国广州清远狮子湖高尔夫度假村拟建酒店市场及财务可行性研究清远狮子湖房地产开发有限公司2007年4月1介绍浩华管理顾问公司受清远狮子湖房地产开发有限公司（业主）的委托，为其位于中国广州清远市的拟建酒店项目（拟建酒店或度假村）进行市场和财务可行性研究。1.1业主清远狮子湖房地产开发有限公司成立于2003年，主要致力于高尔夫球场内综合地产项目的开发。2006年8月，頤杰鴻泰发展集团有限公司控股了清远狮子湖房地产开发有限公司。拟建项目将成为该公司的首个地产开发项目，该公司计划继续专注于以国内外高端客户为目标市场的综合开发项目。2001年，頤杰宏泰发展集团有限公司在山东青岛注册成立，总资产达人民币220亿。其主要业务包括国际贸易、电子设备维护、工程咨询和企业投资。1.2项目介绍拟建地点地处清远市南部，距离广州市区大约一小时车程，业主在此拥有一座18洞的高尔夫球场和一个俱乐部。拟建项目总占地面积为5,961亩，整体项目计划分4期开发，其中包括：二座18洞高尔夫球场、2座主题酒店、异域风情的别墅区、温泉、水上乐园、康体中心及商业设施。一期工程计划于2007年年中动工，预计整体工程将于2010年年底完成。拟建酒店中国广州清远狮子湖高尔夫度假村2007年4月清远狮子湖房地产开发有限公司第7页1.3服务范围我们的工作范围主要包括：?分析项目地点及周围的地块用途以确定其开发为酒店项目的适用性；?分析目前及未来市场有关的旅游业及经济方面的特征，以确定拟建酒店未来的市场潜力；?确定可能对拟建酒店构成不同程度竞争的现有及拟建的酒店设施；?分析清远现有可比较的酒店设施及其各自的业绩表现，如住宿率水平、平均房价和客源分布等；?基于对到访旅客历史和预期增长、经济发展趋势的分析，预测酒店需求市场的未来增长趋势；?从市场运营角度对拟建酒店项目进行概念设计和设施推荐，优化拟建酒店的经营业绩，并满足顾客的期望；?预测该拟建项目的设施使用率水平；并且?对拟建酒店营业前10年的预期财务状况和投资回报进行分析。1.4主要假设宏观环境?未来将不会发生对广州乃至中国的整体信心和前景构成重大影响因而损害商业活动和国内旅游的政治和行政事件、卫生健康、社会或自然事件；?重要的基础设施，如饮用水、污水处理、电力及用气设施等继续以稳定及可靠的水平提供，以满足顾客的期望，并达到其满意水平。?中国尤其是广州和清远市的主要贸易伙伴国、投资和旅客来源国的经济在将来不会经历重大和持续的衰退；拟建酒店中国广州清远狮子湖高尔夫度假村2007年4月清远狮子湖房地产开发有限公司第8页?近期内，人民币不会经历重大的贬值或者升值，我们在报告中所假设的通胀率将与实际通胀率保持一致；?出入广州的交通系统将继续保持通畅并获得持续改善，以满足该项目对交通便利程度的要求；?广州市和清远市政府将持续大力吸引外资，促进经济发展，美化城市景观，改进大清远地区的生活基础设施和环境；?清远生态经济开发区将吸引更多知名的外商投资企业入驻；?按计划，在不久的未来，新白云国际机场将成为中国乃至东南亚重要的航空枢纽，吸引更多的国内与国际航班。项目开发?拟建项目将如期完工；?拟建项目将成功地开发成设施完善，可自给自足的目的地，配备各种零售、居住及动态生活设施及活动；?拟建项目的休闲娱乐设施将按照一流的标准进行建设，并委托知名酒店管理公司管理。?项目地点的周边环境将在项目开发前或与项目开发进程配合，大大改进与提高。拟建酒店?拟建酒店项目将定位为一座国际水准的酒店，并委托一家国际酒店管理公司管理，管理公司将在员工及培训方面做出相当大的投资，使酒店的服务水准能够匹配其市场定位，并满足顾客的期望；?未来将加入的竞争对手与本报告中的预测不会出现重大差异；?开业前，该酒店将适时推出颇富成效的市场推广及促销活动，并在我们分析预测所涵盖的运营期间持续而有效地开展市场营销活动；拟建酒店中国广州清远狮子湖高尔夫度假村2007年4月清远狮子湖房地产开发有限公司第9页?该酒店将配备品质一流的各项设备设施及家具，未来运营期间，酒店也将在硬件设施的维护保养上制定充分的周期性保养和翻新计划，并在我们分析所涵盖的运营期间持续有效地实施此计划，以始终维持其良好的设施状况。拟建酒店中国广州清远狮子湖高尔夫度假村2007年4月清远狮子湖房地产开发有限公司第10页2广东省概况2.1介绍广东省在全国最早设立经济特区，是中国最早对外商开放的两个省份之一。80年代，深圳、珠海和汕头成为广东省首批设立的经济特区城市。1985年，整个珠江三角洲被划定为经济开放区，广东省的大多数城市和乡镇允许外商进入投资，并给予优惠的经济政策。珠江三角洲是指广东省与香港相邻的珠江流域，共包括14座县市。受到中国改革开放政策的鼓舞，众多香港企业将制造工厂迁至珠江三角洲，利用当地低廉的土地及劳动成本建立生产基地，而香港则逐渐演变成为服务基地，为珠江三角洲的企业提供物流、仓储、金融、保险和法律方面的服务