新政下房地产市场营销建议深圳世联地产顾问股份有限公司2011年4月目录?世联解读：市场走势研判?世联举措：操盘案例分享?世联建议：营销解困策略2011年依然是政策年，调控主导市场走向4月15日《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》《关于进一步加强房地产市场监管完善4月20日商品住房预售制度有关问题的通知》至今，40个城市已加入限购“京十二条”（包括限购令）4月30日2套首付6成、1.1倍利率5月5日“深十三条”国八条出台5月17日“浙十八条”1月26日5月22日“穗24条”5月26日《关于土地增值税清算有关问题的通知》6月3日《关于加强土地增值税征管工作的通知》15个城市的限购令《关于规范商业个人住房贷款6月5日取消7折利率中二套住房认定标准通知》6月21日《关于做好住房保障规划编制的通知》《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》《关于进一步贯彻落实国发?2010?10号文件的通知》9月29日调控密集期调控淡化期调控强化期全面深化期“新国十条”出台后，随着时间推移，政策及相关细则不断被市场消化，调控效果逐渐减弱力度再次加强调控范围更广4.15—7月底8—9月9.29以来1.26以来3抑需求、控房价是调控主线，“国八条”以来全国40个城市出台限购令本市户籍家庭非本市户籍家庭是否拥有2套无纳税、纳税、社保证纳税、社保证明包括城市无房户拥有1套社保及个税缴房及以上社保证明明合条件的无合条件，有1套二手备注可购买房可购买纳证明要求可购买可购买房户可购买房及以上可购买房永康1套1套1套1套1套1套无—2010-12-3出台前2年内累计1合肥2套1套暂停售房暂停售房1套暂停售房是年以上前2年内累计1舟山1套1套1套1套1套1套是2010-10-12出台年以上长沙*2套1套暂停购买1套1套暂停购买无否银川、乌鲁木齐2套1套暂停购买1套1套暂停购买无—有证明即可，成都2套1套暂停购买暂停购买1套暂停购买是无时间要求1年（含）以贵阳2套1套暂停售房暂停售房1套暂停售房—贵阳截止2011年12月30日上天津、南京、武汉、石家庄、1年（含）以2套1套暂停售房暂停售房1套暂停售房是石家庄截止2011年12月31日三亚上太原、无锡、西宁2套1套暂停售房暂停售房1套暂停售房1年以上—青岛、长春、南宁、哈尔滨、青岛、长春截止2011年12月31海口、南昌、西安、福州、日，南宁截止2012年2月29日2套1套暂停售房暂停售房1套暂停售房1年以上是大连、沈阳、郑州、深圳、深圳需连续缴纳12个月以上社佛山保及税单，严禁补缴温州1套1套暂停购买暂停购买1套暂停购买1年以上是宁波、上海、厦门、广州、前2年内累计12套1套暂停售房暂停售房1套暂停售房是厦门截止2011年12月31日济南、杭州、苏州、昆明、年以上兰州2套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买前2年连续2年是连续5年(含)北京2套1套暂停售房暂停售房1套暂停售房是以上?35个点名城市（重庆及呼和浩特除外），加上无锡、三亚、永康、舟山、苏州、温州、佛山，共有40个城市。?住建部官员表示，第三批限购令城市名单已定，并且撤限购令暂无时间表。4本报告所重点关注的40个城市中，限购城市29个，未限购城市11个分类区域城市备注（续表）分类区域城市备注上海限购成都限购北京限购西南重庆—一线城市（4个）深圳限购（4个）昆明限购二线城市广州限购贵阳限购（24个）天津限购福州限购长春限购华南厦门限购沈阳限购（4个）海口限购华北大连限购南宁限购（7个）西安限购华北唐山—太原限购（2个）烟台—青岛限购常州—二线城市长沙限购华东嘉兴—华中（24个）武汉限购（4个）南通—（3个）南昌限购三线城市徐州—杭州限购（12个）东莞—宁波限购佛山限购华东苏州限购华南惠州—（6个）南京限购（6个）中山—无锡限购珠海—合肥限购三亚限购备注：一线城市指北上广深；二线城市指省会级城市；三线城市为地级市。下同。5从政策及执行严厉程度看，北京、深圳最严，长沙、沈阳、贵阳最宽松，其余较温和分类区域城市备注1备注2-限购范围（续表）分类区域城市备注1备注2-限购范围上海限购成都限购主城六区北京限购西南重庆——一线城市（4个）深圳限购（4个）昆明限购主城四区及呈贡县二线城市广州限购市辖十区贵阳限购一环内（24个）天津限购福州限购主城五区长春限购华南厦门限购沈阳限购二环内（4个）海口限购华北大连限购主城四区+高新区南宁限购（7个）西安限购华北唐山——太原限购市辖六区（2个）烟台——青岛限购市辖七区常州——二线城市长沙限购市辖五区华东嘉兴——华中（24个）武汉限购（4个）南通——（3个）南昌限购三线城市徐州——杭州限购（12个）东莞——宁波限购佛山限购华东苏州限购华南惠州——（6个）南京限购（6个）中山——无锡限购珠海——合肥限购三亚限购河东、河西两区6一线城市：上升行情均在1月份结束，2、3月份住宅市场进入阶段性探底14040%12080%12020%10060%10040%0%万平米）8020%80（-20%600%60-20%面积面积（万平米）-40%4040-40%-60%20成交成交20-60%0-80%0-80%全市全市1月2月3月1月2月3月北京2010年101.260.2102.6上海2010年67.232.179.9北京2011年119.941.037.6上海2011年105.117.833.9北京同比18.5%-31.8%-63.3%上海同比56.4%-44.6%-57.5%?深圳2010年新建商品住宅交易量是十年来的最低点9030.0%4080%7520.0%3060%6010.0%40%45200.0%20%面积（万平米）面积（万平米）301015-10.0%0%成交成交0-20.0%0-20%全市月月月全市1月2月3月123广州2010年58.051.962.4深圳2010年35.28.926.1广州2011年73.346.752.4深圳2011年34.515.223.8广州同比26.3%-9.9%-16.0%深圳同比-2.0%70.9%-8.9%备注：2011年3月份数据为前4周周成交/28*31，下同数据来源：世联数据平台7世联北京代理项目——整体分析:北京：合计8个代理项目14001200100080060040020001月2月3月上门量465349674进线量6345951214成交量743933整体表现：（以下3个指标的变化均表示环比2月份，下同）①项目成交量持续低迷，和2月份基本相当，市场进序号产品品类上门量进线量成交量入冰冻期；①首置型物业②首改型物业②客户上门量、尤其是进线量在3月份显著增加，表明市场看房意愿有上升，但实际购买的转化率低，③再改/高层高端物业“看多买少”，观望心态浓。④别墅物业⑤商用物业不同品类产品影响程度判断：数据来源：世联明源系统8世联北京代理项目——分物业类型比较：北京：首臵型项目（2个）北京：首改型项目（2个）60250502004015030100205010001月2月3月1月2月3月上门量122101155上门量542445进线量191176183进线量252145成交量221312成交量31113北京：再改型+高层高端项目（1个）北京：别墅项目（2个）30060025050020040015030010020050100001月2月3月1月2月3月上门量188107126上门量4556221进线量282158139进线量37138544成交量522成交量211数据来源：世联明源系统9世联北京代理项目——分物业类型比较：北京：商用（首改型）项目（1个）350300250200商用物业：150100①不受限购、限贷影响；5001月2月3月②客户上门量、进线量较处于市场火爆期的1月份均上门量5661127有大幅上扬；进线量99102303③成交一直保持平稳走量。：成交量141215数据来源：世联明源系统10广州：3月底新推货量集中在100平米左右的居家型产品，客户上门量和产品走量尚可?精装+各种名目的优惠折扣，成为提升产品性价比和附加值的通用方式。从下表来看，优惠幅度与吸引客户上门量呈正相关；知名品牌房企的优惠力度要大于其他房企。?自住型购房成为主导，预计一部分过渡型需求将发展为一步到位的臵业需求。开盘城行政开盘产品推售销售均价到场客项目名主力户型销售开盘优惠客户构成市区日期类型套数（元/㎡）户批数率2房：74-82㎡海珠中海橡园22000-23000最大优惠90折当地居民、附近3-26高层3房：98-11125870080%区国际（精装）（95*95）生意人㎡96*98，按时签约首臵客户为主，白云保利西海150003-27高层3房：95-98㎡21040070%减2万，VIP客户减约2成投资抗通胀区岸（精装）广5000元型客户州2-4房：毛坯：710098折+额外优惠箩岗/黄埔区居民增城顺欣花园3-26高层13210030%76-145㎡精装：81003000元及当地生意人金地荔湖149/190/2098700诚意客户1万抵5万，市区客户+老业主增城3-27复式洋房5330070%城㎡（精装）最大优惠93折投资为主南沙碧桂园豪2房/3房：折后均价8500：一次性付款96折本地自主客户为3-26小高层20915066%区庭80-108㎡（精装）/按揭98折主备注：碧桂园豪庭当天推出35套128㎡舒适三房户型，当天售出8套、相对滞销，80-108平米2房、3房产品走量较快。数据来源：世联数据平台11上海：后市住宅推量谨慎，商用物业逆市上扬，成为市场新的机会点上海—