成都写字楼营销方案建议书XX成都写字楼市场分布成都写字楼市场供应成都写字楼市场存量成都写字楼市场销量成都写字楼价格走势成都写字楼租金水平成都写字楼入驻率成都典型写字楼调查成都写字楼总体特征成都总部基地调查成都总部基地市场基本情况成都总部基地市场特征成都总部基地市场竞争格局成都总部基地市场竞争手段成都总部基地市场供给与需求成都总部基地发展趋势第一部分：成都写字楼市场分析第二部分：成都工业总部基地写字楼市场分析第三部分：主要问题诊断和解决办法问题诊断整体框架问题诊断整体框架成都写字楼市场分析第一部分成都写字楼市场分布A以天府广场—顺城街—骡马市—春熙片区为一体的传统CBD(中央商务区)核心板块、以东大街为轴线的具有良好发展前景的新兴金融区板块、以人民南路和人南延线为轴线的连接传统CBD和城南副中心的黄金走廊板块及以清江路沿线为核心的金沙—财大片区组成的西北板块传统CBD核心板块主要有时代广场、力宝大厦、华置广场、冠城广场等东大街沿线主要汇集了香格里拉、九龙仓成都国际金融中心、喜年广场、国嘉新视界、明宇金融大厦、摩根中心等以人民南路为中心的黄金走廊板块聚集了威斯顿联邦大厦、来福士广场、汇日央扩大厦、仁恒置地广场、航天科技大厦、新希望国际等20余座优质写字楼西北板块则聚集了仁和春天广场、金沙万瑞中心、优诺国际、时代光华广场、一品天下峰汇等成都写字楼主要版块划分成都写字楼市场分布A甲级写字楼分布状况现有甲级写字楼1.川信大厦2.冠城广场3.城市之心4.中铁名人大厦5.时代广场6.中环广场7.汇日央扩国际广场8.威斯顿联邦大厦9.香格里拉10.华敏翰尊国际11.力宝大厦12.国航世纪中心13.特拉克斯国际广场14.拉德方斯大厦15.中国水电大厦16.喜年广场17.仁恒置地广场未来甲级写字楼18.来福士广场19.中航项目20.铁狮门项目21.成都国际金融中心22.仁和春天23.摩根中心24.明宇金融广场25.百扬大厦26.新希望大厦新兴的优质写字楼板块：近年来东大街和人民南路的高档写字楼如雨后春笋,这主要得益于成都中心城区“两轴四片”的规划，作为“两轴”之一的东大街将成为金融产业和金融衍生产业最发达，拥有多元化、多层次交易市场的金融聚集区。按照规划，东大街将整体打造成为影响和辐射中国西部地区的金融街，成为多项金融商务为主轴的新兴CBD核心区，其潜力优势十分明显同样是“两轴”之一的人民南路，作为成都市中轴线上最为重要的城市主干道，成为了连接成都市中心商务区与城南新区的重要经济轴线。根据“两轴”规划，人民南路将以人南科技商务区为重点，打造以甲级写字楼、高档酒店为主要业态的西部高端商务办公区域成都写字楼市场分布A写字楼将迎来井喷态势据相关调查数据显示，2010年成都新增写字楼供应预计将达到83万平方米，明显高于去年全年的37万平方米目前成都投入使用的顶级写字楼仅有香格里拉中心一个，甲级写字楼9个，包括国航世纪中心、城市之心、力宝大厦、时代广场、中环广场、汇日央扩广场、威斯顿联邦大厦、华敏汉尊国际、招商银行大厦。但是，这个数量将迅速变化，未来，成都顶级写字楼数量将迅速扩充至9个，甲级写字楼将增加19个。新增8大顶级写字楼包括仁恒置地广场、航天科技大楼、来福士广场、国际金融中心、中汇广场二期、环球贸易广场、华置广场、铁狮门项目；新增19座全新甲级写字楼包括新希望大厦、大陆国际、锦江国际、保利中心、人南国际广场、成达万通、汉景大厦、富力天汇、天府时代广场、喜年广场、百扬大厦、成都国际商场、明宇金融大厦、银石广场、西部国际金融中心、中信广场、茂业广场、海洋中心、保利城市广场等成都写字楼市场供应B写字楼将迎来井喷态势从时间上来看，这些甲级、顶级写字楼项目出现的时间将离我们很近。仁恒置地广场、航天科技大厦2010年下半年就将投入使用，华置广场、新希望大厦、保利中心、富力天汇、喜年广场、明宇金融大厦、银石广场等大多数项目也即将交付使用。这意味着，成都写字楼的供应不但将翻番，而且租金上行压力加大成都写字楼市场供应B成都写字楼市场存量C写字楼存量整体情况就09年4月—10年1月写字楼存量走势来看，市场上存量房在小幅上下波动，截止2010年1月，市场上写字楼存量为155万㎡，环比下降了1.16%写字楼存量主城区及郊县走势就区域写字楼存量而言，主城区截止10年1月写字楼存量为129.7万㎡，环比上升0.76%；郊县存量为25.7万㎡，环比下降9.82%成都写字楼市场存量C写字楼存量行政区域比较截止10年1月主城区写字楼存量最大为青羊区，占了总存量面积的21%，就存量套数而言，锦江区以3371套排在首位写字楼存量环域比较截止10年1月主城区写字楼存量就环域来说，主要集中在二至三环，共有6638套存量，规模为50.2万㎡成都写字楼市场存量C写字楼存量方位比较截止10年1月成都主城区写字楼存量除城西、城中稍低以外，其它区域相差不多，均在三千套以上成都写字楼市场销量D写字楼销售情况1月共成交写字楼8.6万㎡，成交1363套，成交金额为5.4亿；就写字楼成交体量而言，环比下降了59.40%，是去年同期的6.5倍；就成交套数而言，环比下降了61.20%，是去年同期的6.0倍；销售金额而言，环比下降61.24%，是去年同期的9倍。从总体成交走势来看，09年12月成交量最大成都写字楼价格走势E受4月楼市新政影响，成都写字楼市场迎来的火热夏季并没有结束。水涨船高，世邦魏理仕提供的数据显示，二季度成都优质写字楼售价快速上涨8.1%，达到12142元/平方米成都写字楼价格走势E写字楼均价环域比较1月主城区写字楼成交单价就环域来说，一环内最高，达10424元/㎡，绕城外以7459元/㎡紧跟其后800092801600016500200002010年2月800091901450015000140002010年1月750091801450014500140002009年12月750091801450014000120002009年11月680091801300014000120002009年10月79009180130001300012000成都典型写字楼价格走势2009年9月E喜年广场新希望大厦新希望国际国嘉新世界商业场新座■从09年以来，成都市房地产价格不断上涨，很多楼盘价格突破15000元/平米■目前成都市领涨的写字楼均是销售进入尾盘或项目资金压力较小的楼盘，从而带动整个成都市写字楼市场■成都市2010初房地产价格上涨的原因还在于，年初部分楼盘销售任务较低目前成都写字楼租金水平示意图135104.881020406080100120140顶级写字楼甲级写字楼乙级写字楼元/平米.月成都市中心传统CBD区域的写字楼平均租金为87.3元/平米，东大街写字楼平均租金为95.6元/平米，人民南路写字楼平均租金99.1元/平米成都写字楼租金水平F目前，成都写字楼租金水平普遍介于每月80元至140元/㎡。目前成都月租金报价达到100元/平米的写字楼有10个，其中，仅有顶级写字楼香格里拉租金报价达到135元/平米，而包括力宝大厦、时代广场、汇日央扩、威斯顿联邦大厦等在内的9家甲级写字楼租金报价为104.8元，但是未来，顶级写字楼数量将迅速扩充至9个，甲级写字楼增加19个，亦即短短两、三年内，这个数量将由10个激增至37个，成都写字楼正在快速步入“百银时代”据有关统计，成都甲级写字楼约有20%的楼盘能达到90%以上的理想入驻状态，约有65%的楼盘能达到60%至90%的较好入驻状态，其余15%的楼盘的入驻率介于40%至60%之间。加权平均后得到成都甲级写字楼的入驻率为75.3%，来到成都的110多家世界500强企业及国内实力公司大都集中于这些楼内。从整体上来说，成都甲级写字楼目前的入驻率是比较好的，但并未达到90%以上的理想入驻状态，也就是说，现阶段成都甲级写字楼的供求相对平衡，供略大于求，这是一个比较良好的市场状态，客户占据一定的主动地位，有较多的挑选余地此外，成都甲级写字楼物业管理费普遍介于15元至20元/㎡.月成都写字楼入驻率G五星级酒店精装公馆三甲顾问SANCONSULTANT甲级写字楼喜年广场2010/3/302009/10/30132217.68平方米20%A座地上49层8.751692.311400606个入住时间竣工日期建筑面积绿化率楼层状况：写字楼大堂高度电梯服务面积单层面积车位数成都典型写字楼调查H2009/4/19039.37平方米12.3816元/平方米.月写字楼16元/月/平米(含中央空调)136.7万平米喜年广场位于成都市东大街，紧邻春熙路，靠近2号地铁站出口。喜年广场总占地13亩，总建面约13万平米，汇聚了国际甲级写字楼、精装公寓、国际酒店、精品商业四大物业形态，是一个多功能的城市商务复合体。喜年广场分为东西两个塔楼，其中东塔为49层（3-49层写字楼）的超高层写字楼，建筑高度约190米。西塔为32层、建筑高度约100米的国际酒店和精装公寓的综合楼，其中3-14层为星级酒店，15-32层为精装修公寓。开盘时间占地面积容积率物业管理费物业管理附加信息大堂面积电梯数量总面积层高234.84243.78225.53266.58225.81226.92320三甲顾问SANCONSULTANT106.69111.53267110117109231150喜年广场5%0%3%21%43%28%100%面积比7%0%2%套比36%36%19%100%0总面积3448.931637.27成都典型写字楼调查13300.7527535.7817944.7963867.52082363120119333套数H总计100-13