1目录第一部分南京市投资环境分析……………………………………………………………………………………………………………………………3一、南京总体社会经济分析………………………………………………………………………………………………………………4二、南京城市格局及发展分析……………………………………………………………………………………………………………9第二部分商业地产状况综合调研及分析…………………………………………………………………………………………………………………12第三部分区域商业市场分析………………………………………………………………………………………………………………………………35一、项目商业服务区界定………………………………………………………………………………………………………………36二、区域居民消费特征分析………………………………………………………………………………………………………………38三、商业供给分析…………………………………………………………………………………………………………………………40四、商业需求分析…………………………………………………………………………………………………………………………42第四部分项目分析…………………………………………………………………………………………………………………………………………45一、项目地块条件分析……………………………………………………………………………………………………………………46二、区位分析………………………………………………………………………………………………………………………………48三、交通状况分析…………………………………………………………………………………………………………………………50四、项目周边环境分析……………………………………………………………………………………………………………………51五、基地价值总体评价……………………………………………………………………………………………………………………52六、项目SWOT分析………………………………………………………………………………………………………………………53第五部分项目商业定位……………………………………………………………………………………………………………………………………55一、商业定位综述…………………………………………………………………………………………………………………………56二、项目定位体系…………………………………………………………………………………………………………………………56三、运营模式建议…………………………………………………………………………………………………………………………70四、价格策略………………………………………………………………………………………………………………………………713第一部分南京市投资环境分析地区生产总值增长率单位：南京地区生产总值（）单位：亿元%GDP200020022004200620080481216202000200220042006200805001000150020002500300035004000南京地处长江下游的宁镇丘陵山区，北纬31°14″-32°37″，东经118°22″-119°14″，总面积6597平方公里。南京东连长江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水网，北接江淮平原。属北亚热带季风气候，四季分明，冬夏长而春秋短。雨水充沛，年平均温度16℃。夏季最高气温可达38℃；冬季最低气温达零下8℃。年平均降雨117天，无霜期长，年平均239天。2008年南京地区实现生产总值3775亿元，同比增长12.2％，全市完成工业增加值1555亿元，比上年增长9.9%，固定资产投资额2154.17亿元，比上年增长15.3%，消费品零售总额达到1651.82亿元，比上年增长19.7%。（一）、地理位置（Location）（二）、地区生产总值（GrossDomesticProduct）一、南京总体社会经济分析1/人口密度2000年11月1日的人口密度为每平方公里929人，十年多时间，我市每平方公里的土地面积上净增人口136人。2/人口年龄组经济特征（1）、学龄前儿童减少。全市0-6岁的学龄前儿童有32.48万人，比“四普”（50.13万人）减少17.65万人，这使小学的入学人数大幅减少，为改善教学环境，提高教学质量创造了条件。（4）、老年人口增加。“五普”全市65岁及以上老年人口52万人，占8.49%，比“四普”增加19.36万人，比重上升2.17个百分点。说玄武区12%白下区9%秦淮区7%建邺区9%鼓楼区15%下关区9%浦口区5%栖霞区9%雨花台区7%江宁区18%（2）、少年儿童人口减少。全市0-14岁的少年儿童有94.55万人，占全市人口的15.43%，比“四普”（107.36万人）减少12.81万人，比重下降5.34个百分点。（3）、劳动适龄人口增加。“五普”全市适龄人口（男16-59岁，女16-54岁）有425.25万人，占总人口69.42%，比“四普”增加85.33万人，比重上升了3.65个百分点。大量适龄人口一方面为经济发展提供了充足劳动力资源，另一方面加剧了劳动力的竞争。根据第五次全国人口普查登记结果，全市增加了95.81万人，平均每年增加9.27万人，年平均增长1.66%，是全省年平均增长率（0.83%）的2倍，比全国年平均增长率（1.07%）高0.59个百分点。我市人口增长速度高于全国和全省的原因，主要是市场经济条件下，人口流动日益频繁，周边地区的人口不断向中心城市聚集。明在市场经济发展过程中，人们生活水平得到提高，医疗卫生条件得到改善，人口的寿命得到延长。（三）、城市人口（Population）南京是交通部确定的全国45个公路主枢纽城市之一。以南京为中心已经建成了沪宁、宁高、宁马、宁合、宁连、宁通六条辐射高速公路，今后还将建设宁杭、宁淮、沿江等辐射高速公路。南京将进一步完善以绕城公路为主体的公路一环，还将建设公路二环，在长江上除了南京长江大桥、长江二桥、长江三桥外，还将建设四桥，最终南京境内长江上将形成五桥一隧的跨江公路交通格局。南京是我国最大的内河港口城市，它以吞吐量的绝对优势远超过我国其他内河港口。南京现有五千吨级以上码头约59座，其中万吨级以上码头约30座。通过建设改造和航道整治，南京港可望达到最大五万吨级的靠泊能力。南京现有大型机场两个：禄口机场、大校场机场。大校场机场为军用机场。规划还予留了六合城西机场场址，以备建设新机场使用。除现有的津浦、沪宁、宁芜铁路外，南京还将建设宁启（东）、宁杭（州）、宁西（安）辐射铁路，京沪高速铁路也将在南京上元门以隧道方式过江并在现南京站北侧设高速站。另外还将建设大胜关铁路桥，从西线沟通南京大江南北，通过建设最终形成南京的铁路环行枢纽格局。从沧波门到江宁镇的宁芜铁路将外迁到绕城公路以外，并新建铁路南站。公路铁路水运航空（四）、城市交通（Communication）杭州苏州无锡南京上海南京南京地处辽阔的长江下游平原，濒江近海，"黄金水道"穿城而过，南京港作为天然良港已成为远东内河第一大港，城市发展也定位于江滨港口城市，目前已成为中国东部地区以电子、汽车、化工为主导产业的综合性工业基地，重要的交通枢纽和通讯中心。城市人口（万）7721742454.29447.19598.85651.68GDP（亿）37757450.27788.13235034502515人均GDP（元）488984472717349525505799235113人均可支配收入（元）23122.69166839851135881445114565城镇固定资产投资额（亿）2154.173084.66222.42754.221016.211205.18房地产投资额（亿）508.171175.4663.98195.58334.32328.54社会零售消费品总额（亿）1651.822454.61228.01579.21625.1704.34（五）、城市功能（Function）从产业结构看，第一产业实现投资亿元，比上年增长；第二产业实现投资亿元，增长，其中完成工业投资亿元，增长；第三产业实现投资亿元，增长，其中完成房地产开发投资额亿元，增长。从所有制结构看，国有经济完成投资亿元，比上年增长；非国有经济完成投资亿元，增长，其中外商及港澳台经济完成投资亿元，增长，私营和个体经济完成投资亿元，增长。12.4315.0%1088.9316.2%1081.0916.2%1052.8114.4%508.1713.9%781.2614.2%1372.9116.0%352.282.6%586.9138.2%20002001200220032004200520062007200805001000150020002500年全市完成全社会固定资产投资额亿元，比上年增长。（六）、固定资产投资（FixedAssetInvestment）20082154.1715.3%南京总体城市发展格局是“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市发展区空间格局”。在此基础上将南京建设成为：充满经济活力的城市长江下游现代化的中心城市；富有文化特色的城市国际影响较大的历史文化名城；最佳人居环境的城市人与自然和谐共生的江滨城市。南京市近期规划主城规划中按地理条件将主城划分为东、南、西、北、中五大片区，南片——即旧城，以发展第三产业为主题，着重强调环境品质的提升和历史文化特色的体现，其他外围四大片区在继续保持片区特色的同时，规划将加强设施配套和功能完善，