1谨呈：金辉集团安徽房地产有限公司政务区项目营销企划报告报告思维逻辑导图SWOT分析及产品提升建议目标客群定位分析整合营销策略推广策略3SWOT分析及产品提升建议?SWOT分析?项目总体发展战略?产品提升建议4项目地处政务新区，是政府重点规划发展区域，为本项目发展提供了良好的大环境。政务文化新区以天鹅湖优势环境资源为核心，向北为市政务办公区，向南为奥林匹克中心，以此为中心形成发展趋势。项目位于政务文化新区的西南侧，处于政务区的边缘，南部毗邻经济开发区，西部毗邻高新开发区，可同时享有蜀山区三大新区的资源优势。5项目SWOT分析优势Strength1、区域整体规划项目地处政务文化新区，是目前合肥高起点高标准规划的新区；本区域内各项市政设施都将陆续投入使用，将为本区域提供良好的综合配套，提升区域生活档次。2、环境资源优势：天鹅湖景观带、环城公园等六大主题公园，形成了政务区的优势环境资源；项目南侧即为景观绿轴及沿河景观带，为项目带来可以用的景观资源。3、形象优势：项目所处政务文化新区，目前集中了大量品牌开发商和优质精品楼盘，区域形象好4、项目规划优势：总体规划布局合理，富有层次，拥有丰富的景观节点和轴线；花园洋房是区域内的稀有产品，将提升项目的整体品质；户型设计产品面积紧凑，户型设计合得，总价得以有效控制，具有产品和价格的双重竞争力；户型设计中退台、错阳台、入户花园、景观窗、阳光房等优势亮点，提高了产品的性价比。5、品牌优势金辉地产拥有10余年开发经验及品牌积累，为项目品质提供了保障。6项目SWOT分析劣势WeakA）人气劣势●地块周边多为新开发小区，入住率低，人气不足。B）配套不完善●受人气不足影响，周边配套尚未完善。C）价格劣势●随着政务文化区的发展，该区的房地产销售均价上升幅度较大，不到一年涨幅达1000元/平方米，但现有的生活配套不完善、入住率低、交通不太便利，因此现在销售均价相对现状较高，不具有竞争优势，影响了该区房地产的成交量●项目地价较高，价格不具有优势D)产品劣势●90平方米一下的户型占到了70%，户型结构为塑造高端产品带来阻力。7项目SWOT分析机会OpportunityA）政策利好：●合肥市政府搬迁至政务文化新区，从而带动整体区域发展Ｂ）经济环境：●城市GDP稳定提升，整体经济实力不断增强；●合肥房地产市场处于发展的初级阶段，发展空间巨大；C）新区发展日益完善：●随着新区的发展，各项配套将逐步完善，项目所在区域将更适宜人居，将会有更多的买房者考虑在该区域置业D)政府着力打造●政府对政务文化新区的着力打造将进一步增强购房者的购买信心。8项目SWOT分析威胁ThreatenA）政策威胁：●国家宏观调控政策限制商品房供应结构，带来一定程度的政策风险；●银行贷款的制约和不断加息，提高购房者风险和负担；B)竞争威胁；●板块竞争：合肥的环湖经济圈、新站区等都是市政建设热点，会分流现在的部分政务区购房客户。●项目竞争：项目所在区域集中了大量大型社区、高品质楼盘，竞争非常激烈；9SWOT分析总结?本案位于政务文化新区，为城市发展的新城区，高起点规划，高标准建设，在合肥已经树立了高端的区域形象。?优越的区域环境。?本案为品牌开发企业开发，具有较高的产品规划和设计起点，产品在竞争中拥有超越性的项目优势。?花园洋房产品将成为项目亮点，拉升项目整体形象。?政策宏观调控，已收到一定的效果，目前市场已呈现一定观望态势，特别限制第二套购房贷款并提高税率，尤其对投资客户将产生不利影响。?区域竞争激烈，品牌项目众多，同时还要面对其它板块的分流竞争10SWOT分析及产品提升建议?SWOT分析?项目总体发展战略?产品提升建议11战略发展战略发展：项目拥有优良的区域属性和形象同时具备塑造高品质产品的相关条件项目充分利用已有的高端区域形象发着力打造高品质的产品展方向打造身份象征的高品质社区12市场定位利用本案的区位优势及其现有资源，确立市场挑战者角色，在此基础上通过打造差异化的创新性产品，并赋予产品独特的价值体系，树立本项目特色、以此强调本项目无与伦比的产品，努力实现向区域市场领导者角色的转变。领导者挑战者具有持续作战能力市场新进者一线品牌具备一定独特资源和生产规模项目具有无可复制的资源改变游戏规则产品创新强调新的评估标准垄断价格标杆，引领市场潮流强调产品的特色和价值追随者补缺者规模小，快速灵活缺乏独特资源和资金实力目标客户明确，挖掘细分市场价值搭便车，借势抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制以小博大，杀伤战术的产品价格战的制造者敏锐的机会主义者13产品定位新古典风格，由普通住宅和花园洋房组成?产品规划指标1.总用地66887.86平方米，容积率3.2，总建筑面积21万平方米。2.项目规划为高层及6+1花园洋房。3.拥有1900平米左右会所，1500平方米沿街商业，1627平米幼儿园。4.产品建筑风格：新古典风格14SWOT分析及产品提升建议?SWOT分析景观提升建议?项目总体发展战略?产品提升建议交付标准建议会所建议15景观规划原则均好性小区景观要规划到让每一位业主都能享受到景观，让紧凑型产品和舒适型产品都能在自己需要的景观；小区景观均好性可以提升小区每一个单元的售价，创造出更高的利润空间。参与性景观是整个社区的核心部分，通常是用来欣赏，UPCS认为景观更重要的是让所有的业主都能够参与到其中，让业主能够在景观中得到价值的感受。主题性UPCS建议本项目的景观部分应该有着鲜明的设计主题，能够为销售和传播提供比较好的基础素材。16主题风格建议结合项目新古典风格欧陆水岸，贵胄园林17◇欧陆：项目建筑为新古典主义的中高档产品，景观设计也应该和此建筑定位互相呼应，体现出纯粹的欧陆风情。◇水岸：而高端产品衡量的重要指标就是景观。本项目导入“水岸”的概念，与其他竞争个案形成差异，在产品形象上与其他项目拉开档次◇贵胄园林：借鉴欧洲贵族园林的造园手法和代表元素，在设计中则采用符合中国人审美和实际需求的手法，塑造既有鲜明的概念风格，有符合实际居住需求的园林景观。18欧陆：项目建筑为新古典主义的中高档产品，景观设计也应该和此建筑定景观风格位互相呼应，体现出纯粹的欧陆风情。中央对称：这是欧式景观设计的基本手法，从宫廷或贵族生活中演绎而来。强调一种秩序感，有着明显的等级制度。给人以明显的高档视觉感受。庄重典雅：采用石材、硬质铺地较多，植物选择有几何造型的为主，整体感受比较稳重。19水景：本项目导入“水岸”的概念，与其他竞争个案形成差异，在产景观亮点品形象上与其他项目拉开档次中央水景，我们建议既是景观又具备夏天户外嘻水的功能。这样能够巧妙丰富项目配套，提升档次。201.创造使用、舒适、富有层次、绿意盎然的社区内环境。——通过丰富的绿化层次、自然多变的空间、统一的色彩、材料将各种景观元素与建筑有机得结合在一起。2.创造开放、生动、便捷的商业外环境。——通过绿化隔离带的分隔，将商业街进行内外分隔。再加上夜景灯光的引导，创造安全，舒适的商业外环境。223.创造独一无二的地标景观。——在小区入口、景观节点、商业广场中设置具有标志性的建筑小品，以凸现本案的尊贵品质。234.创造服务于大众的各种尺度的建筑小品。——在各开放空间设置供顾客休息得座凳，供老人休息的小品台，供儿童游乐的设施。245.创造小区形成生动的水景带。——设计丰富的景观水系，通过水闸的控制使河水在小区内形成平面和立体的丰富形态，创造生动的滨水景观。256、创造具有强烈标识性的欧式风格元素，突出项目的风格属性26SWOT分析及产品提升建议?SWOT分析景观提升建议?项目总体发展战略?产品提升建议交付标准建议会所建议27交付标准小区智能供水供暖卫生间装修电梯外墙内墙地面门外窗阳台厨房通讯项目化百协大溪24小时热城市集中供地水供应暖设排烟井预留排水管宽带，有澜溪镇广州日立保温材料毛坯材质未定材质未定道，下水道洞口线，电话管接口彩色铝合涂料、面砖、真石地面为水泥金，双玻漆三段式或涂料、地面、墙抹灰，墙面：中空断桥燃气壁挂炉面砖、花岗岩三段面为水泥防水涂料水泥抹面防火防盗铝合金窗双玻中空绿城百合分户采暖式。抹面，顶(1.8米以下腻子面层实木入户(壁挂炉出断桥铝合公寓保温材料：砖墙部棚为腻子部分)，水门管处采用金封闭分：聚苯颗粒浆料面层，无泥抹面(1.8单玻)内保温，剪力墙部厨具米以上部分)分：聚苯板外保温单元门为楼宇对讲电子可视系统、闭南阳台不对讲门，路电视临电视、电毛坯，设防双层中空封闭，北水电气接黄山花园-广日牌电混合沙浆水泥沙浆入户门为近系统、话、网通水层，水电立邦片中弹涂料玻璃名牌阳台为采口管道到紫园梯粉刷毛地面防火防盗周界报警网络接口管线到位彩铝窗色铝合金位。门，阳台系统、电到户。封闭。门采用彩子巡更系铝推拉门统绿城桂花水泥沙浆双层真空宽带、电毛坯砖、涂料、瓷砖粉刷防盗门、毛坯园毛地面玻璃话无供暖汉嘉都市优质品牌水泥沙浆高级防盗双层真空预留冷热有线电视、市政供水毛坯保温材料毛坯刷白森林电梯毛地面门窗水管宽带接入设排烟井长城天一预留冷热水入户防盗宽带，有复式电梯保温材料简粉彩铝道，下水家园管门线，电话管接口电话、宽预留冷热水高级防盗颐和花园品牌电梯保温材料内粉铝合金带、有线管门电视28交付标准设计原则?概念化：能够提升项目档次，强化项目高端产品形象，并且利于宣传；?实用性：购房客户对实用性的追求是永恒不变的，需要满足客户基本需求的同时，为客户带来附加价值。29本案交付标准相应升级外墙材料石材、高级面砖入户大堂参照星级酒店装修标准、石材、水晶灯电梯间精装修，部分直入室双大堂设置楼板隔音系统有外墙、屋面保温系统挤塑保温板，全部墙面供水阳台板式太阳能