写在前面的话我们的做法，与传统代理公司有所不同……因为市场在变，游戏规则在变消费者需求的洞察，是一切工作的前提竞天，在追索市场的需求中寻求制胜之道竞天，做实效的营销?实效，不仅是一种简单的售卖，是品牌建立的过程。?为客户创造品牌价值，为客户实现全程超越才是真正的实效营销。今天我们提交的不仅是一个思路，是一个问题解决体系！建议案名：|上林国际|ShanglinInternational[注：international---国际的，世界的．．．]何为上林：?“上林”源自汉司马相如之《上林赋》。上林为汉武帝游猎之地。《上林赋》是汉典型的代表文学作品，其中描写了天子上林苑的广大和游猎的壮观：“...千人唱，万人和，山岭为之震动，山谷为之震波...”。我们的研究工作，先从调查开始针对[上林国际]的案名，我们做了一次小范围的心理测试----□接受调查总人数：58人，其中7人具有购买能力□调查对象兴趣基础：定制式房产□关联提示：汉武帝的“上林苑”案名调查成果分析----------1，[上林国际]信息传递层次：第一层：高贵社区（第一反应，上林含义）第二层：独特（我有,我主张）第三层：稀有、尊贵（作为物业名称来讲）第四层：物业功能（超前、时尚、国际化）第五层：想象空间（……）第六层：期望值（差异化中高端高层住宅）上林之根《市场调研报告》以客户关系管理平台为基础，竞天采用电话访问结合问卷调查的方式，对济南中高端收入家庭(主要集中在市中区、槐荫区和历下区)进行一对一的访问，共回收问卷15000份，有效目标客户问卷809份，历时11天。?面积：80-150平米是当前主流需求住宅面积，809人中，687人在此面积范围内选择，比例合计达到85％；?户型：二室一厅、二室二厅二卫、三室二厅二卫、三室二厅一卫四种户型是当前主流需求住宅户型，其中三室二厅二卫更是受到三分之一的被访者欢迎，选择上述四个户型的被访者比例合计77％。另外，近一半的被访者选择具有两个卫生间的房子。?建筑形式：多层和小高层最收欢迎，分别有三分之一的被访者有购买意向，多层电梯和高层具有购买意向的被访者较少，比例在10％稍多一点。?交房标准：简装修和毛坯房是被访者比较喜欢的交房标准。比例分别为48％和28％。另外，菜单式选装也有15％的喜欢。?付款方式：银行按揭是最主要的付款方式。比例达到66％，选择一次性付款的人和3-6个月分期付款的人也有一定比例，比例为16％。?能接受的最高总房价：47%的被访者只能接受30万以下的房子，82％的被访者只能接受50万以下的房子。100万以上的房子近有1％的被访者能够承受。以上数据均来自盛华视讯上林之翼三北·上林国际整合营销构想上林序曲第一章，营销环境浅析【时代背景】WTO国际化济南的规划发展目标：十字方针济南的建设及规划都将在这些前提下展开。2004－2006年，济南楼市将进入持续升温期。【品牌时机】上林国际总建筑面积63420平方米，是济南市区南部高尚住宅的颠峰之作。必将引起业内业外的广泛关注和形成极大的社会影响力，是三北地产品牌建立、提升与传播的大好时机。【品牌战略】对三北整体品牌的考虑规模、投入、区位实际上决定了这个项目应该是三北地产品牌的产品旗舰是济南楼市发展的里程碑是企业实力的象征符号在推广中一定要紧紧把握住这一点，不要落入单纯卖产品的营销误区但是，前方并非一马平川2004—2005年?济南地产将是竞争异常激烈和残酷的一年，土地拍卖量大?消费群并没有显著增加，楼盘供应量却成倍放大?大规模项目陆续浮出水面，实力派开发商粉墨登场?竞争主要集中在高档楼盘领域。2004—2005年高档住宅竞争演变由于竞争楼盘同质化明显，特别是包装同质化明显。所以高档住宅的核心争夺，已非仅在地段之争、品质之争、环境之争，增加了差异化之争、形象之争、生活方式之争，文化之争、精神之争。其中重大战事主要参战兵团:?三箭·如意苑项目?阳光100国际新城项目?世纪佳园项目?银丰山庄项目?山景园项目?齐鲁?骏园项目?伟东新都项目战事特征:?参战兵团多，影响面极大?投入兵种多，战事惨烈?势均力敌，对抗激烈?同质化程度高，同比竞争明显?目标客户群极度接近【营销主张】[Lifestyle]?高端地产项目的整合营销，一定要从开始就要有品牌的意识，在客户脑海中确立有力的“市场定位”。上林国际应该成为济南地产领域销售、品牌双丰收的个案，成为山东地产界又一部生动的“地产教科书”。?在济南地产市场热衷于罗列产品卖点、热衷于硬件建设中互相仿效、销售价格相互拼杀的时候，上林国际的推广必须走出一条独特的路：不只是卖房子，同时销售一种生活方式和营造一种典型的生活格调（Lifestyle）：——定制式新型房地产项目【营销主张】我有，我主张第一节，本案最重要的信息定制本案最重要的属性第二节，一，[上林国际],具有唯一性和不可比拟性◇可以定制的住宅项目◇最独特的物业类型唯一性：◇最棒的建筑产品◇最具有想象空间的物业名称◇最大的投资价值二，竞争项目：■[三箭如意苑]位置优越，交通便利；高层住宅、高档配置、高雅生活、气韵高尚；购物休闲，生活便捷；大型停车场，方便实用；绿地、雕塑、喷泉营造了优雅、安静、超然舒适，极具有文化品位的居住。定位在“精品生态家居”；主广告语“园林环保生态家居”二，竞争项目：■[阳光100国际新城]占地1500亩，建筑面积178万平方米，交通便利，大型商业中心、农副产品市场、银行、邮政所、会所、医院等公共设施一应俱全。以宏伟的规模、先进的国际化人居理念，张扬个性的现代主义风格成为济南一部分人的理想居住社区。主广告语：“居住改变生活”主推：现代主义建筑风格二，竞争项目：■[世纪佳园]世纪佳园占地约140亩，总建筑面积近20万平方米。小区内配备大型会所、科教中心、幼儿园、大型地下车库，采用智能化住宅管理及环保高标准设计，高品位、高质量、高性能，集居住、休憩、娱乐为一体多功能的济南市一流小高层住宅小区。主广告语：“多彩生活触动”主推时尚概念与地段优势二，竞争项目：■[银丰山庄]占地11万平方米以超低密度的规划为蓝本，结合江南水乡文化和北方自然风光的精髓，兼容并蓄，打造“泉文化”主题山水景观豪宅。主推豪宅和生活品位概念。主广告语“观山、观水、观天下”二，竞争项目：■[山景园]位于英雄山路10号成熟社区，便利交通，完善生活圈，配套完善合理，户型舒适美观，以人为本，环艺景观设计。主广告语：“漫步山景园，一步一云天”主推（无明确主推概念，求其次为周边环境）二，竞争项目：■[齐鲁?骏园]位于济南南部主干道英雄山路与七里山路交界处，交通四通八达，方便出行。尽享都市繁华，坐拥城南清幽静雅，是齐鲁置业精心打造的“名流社区”。主推“菜单式精装修”主广告语：“尊贵源自罕有”二，竞争项目：■[伟东新都]位于济南市南部，居住区距市中心4公里，区位环境优越。基地总占地780亩，总建筑面积103.3万平方米，分四期工程开发。小区东依千佛山，西靠七里山，与济南市植物园相距咫尺，风景秀丽，周围政府机关和学校云集，山东省财政厅、交通厅、济南大学、山东财政学院等。主推环境和地理位置优势主广告语：“成为舜耕路的主人”二，其他可比项目：■[怡心苑、德盛家园、旺山丽景、六合居、千禧家园]已基本销售完毕上林迷思第二章，面对问题点外在三大问题点各大竞争对手的冲击内在三大问题点?传统开发营销模式不足以支撑价格?三北如何与项目顺利嫁接?上林国际如何推动三北地产品牌？新中心规划的不地产项目包装同质化确定性以上六大问题点，是上林国际在诞生之初就无法回避的,也是我们的营销推广策略中必须面对和解决的。上林国际?不仅仅是在规划上和城市和自然共融。?它和城市的血脉关系，?它和时代的渊源，?它和目标群之间的精神共生，?我们应该在传播的过程中用心挖掘。??越来越多的商品已成为使用者的一个符号化的东西，?有很多的社交意义，?我们在地产上借用成熟商业产品的手法，?让上林国际，成为居住使用者的符号；?这个符号是他们无言的身份证明，?是他们是什么样的群体的标志，?而不仅仅是地理的标志或一个目的地名独辟蹊径，实现战略转移战略转移地产定制式开发营销：定制营销，迎合个性化消费新潮。“地产定制”是一个非常宽泛的概念，可以包括硬件设施的定制和软件服务的定制，其目的就是为了最大程度地满足消费者的个性化需要。“地产定制”概念,是基于市场中客户越来越多的追求个性化以及开发商在规划、设计、施工、配套、营销、物管等各个方面同质化严重的现象而提出的上林DIY?圆梦：纯粹的，自己的房子?参与住宅建设的每一个环节，从房型设计、外立面选择、建筑施工和室内装修等，他们并非深度参与，只是对住宅建设过程非常感兴趣；?开发商在项目建设初期已经找到了业主，卖出了房子；客户在接触项目后不久就已经选到了自己心仪的房产，对双方而言，是双赢的为什么是“DIY”??地产项目包装同质化,缺乏文化内涵、精神?传统的开发营销模式不足以支撑价格Self自?“ＤＩＹ”的性格延伸----{主Free自由Mine自我※区别于相近楼盘，拉开差异化定制营销与上林国际的嫁接定制营销在电器、IT等行业应用的较为成功，在房地产行业只是近一两年才提出来的全新的概念，与传统开发经营不同的是，定制房地产是在开发建设之前已经找到了业主，符合买方市场的规则。基于当前我国的建筑和房地产法律法规以及客户在房地产方面的认识水平，现阶段在多层高层住宅中推行完全的定制服务是不现实的，我们提出的定制是在满足大多数目标客户群体要求的前提下，整个开发建设营销过程中的部分环节让目标客户参与进来。定制营销与上林国际的嫁接通过详细的市场调研，我们发现地段、周边环境、价格、户型、配套、建材装饰标准