世纪万邦大站项目产品策划报告济南世纪万邦房地产营销策划有限公司2005年9月27日目录世纪万邦第一部分整体规划概念第二部分建筑产品设计第三部分户型设计策划第四部分环境、景观设计第五部分小区配套设计第六部分物业管理模式世纪万邦第一部分：整体规划概念第一章??项目核心规划概念第二章本项目整体规划设计一、规划理念二、规划设计三、小区的整体质素世纪万邦一、项目规划四大理念1、“均好性”理念2、“新街坊”理念3、“价值定位”理念4、楼市布局方式应不拘一格世纪万邦第二章：本项目整体规划设计一、规划理念二、规划设计三、小区整体质素世纪万邦一、规划理念面向以济南高收入人群为主、其他地方高端人群为辅的，具有旅游、休闲、娱乐、养生、人文特点的，以中式风格、水文化为主的，高品质顶级别墅区。建议将容积率降至0.5以下，打造东部的低密度住宅。鉴于项目周边有可资利用的丰富的水景资源，在小区内应进行园林景观设计，以提高项目附加值。以人为本，创造运动、和谐、健康、休闲的高品质别墅区，按照前瞻性、创新原则，服从于人的舒适性，服务于人的健康性，是此规划设计操作的原则。世纪万邦二、规划设计本项目的规划及建筑设计强调欧洲文化的内在核心，同时与传统文化相统一，结合现代科技、生态环保的先进理念，以自然、文化、健康为主题，树立明朗清新的时代形象。世纪万邦（1）、景观设计确定“以水为主体，以绿为线条”的作画造景原则，精心调理绿地水系造型，力求创造步换景移、形色声香的怡人的特有的水景文化景致。（2）地块造型世纪万邦充分利用自然及人为深沟，对地块景色点、线、面、体全方位塑造，刚、柔、虚、实多质感设置，进行立体绿化设计。（3）、外立面世纪万邦在建筑造型上对南北立面、东西侧山墙和第五立面——屋顶都要推敲设计好，通过细节要素的连接、变化和组织，产生协调的虚实对比，体现建筑物本身的韵律美和雕塑美。世纪万邦（4）、人文景观世纪万邦充分使规划设计体现对人的关怀，通过中国古典园林的设计，在细节上体现关爱的理念，整体贯穿“文化、人文”的概念。世纪万邦世纪万邦2、整体规划（1）整体规划分成6个组团，以欧风、泉水、古典园林为表现主题，每个组团均有组团景观设计和宅间绿地景观设计。2、整体规划世纪万邦634152世纪万邦第二部分：建筑产品设计第一章核心价值体系的确立第二章小区的组团划分第三章外观建议第四章建筑、建材第一章：核心价值体系的确立世纪万邦建筑产品概念定位于欧陆现代主义风格。现代主义作品大都以体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁，体现了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息。建筑风格以北欧为主。●北欧风格世纪万邦北欧风格以简约著称于世，并影响了“极简主义”、“后现代”等流派的形成。北欧风格的顶、墙、地只用线条、色块来区分点缀，既注重实用功能，又关注人文因素，注重将几何形式柔化为一种富有人性、个性和人情味的现代美学风尚。世纪万邦第二章小区的组团划分世纪万邦根据项目的地势不同和建筑形态的差异，可自然地分为6个组团，每个组团锁定一定的目标客户，为其描绘一种适合此类目标客户群的生活方式和生活环境，倡导一种新的生活理念。2.2组团划分世纪万邦第一组团63?指中央环岛部分4?建筑概念：北欧风格，独栋别墅125?产品房型：以四居、五居为主?平面结构：以复式为主?呈现给目标客户：小桥流水、园林深处有人家的意境世纪万邦2.2组团划分世纪万邦第二、三组团634?第二组团指地块西南侧部分15?第三组团指地块西北侧部分2?建筑概念：北欧、地中海风格，双拼、独栋别墅?产品房型：以三居、四居、五居为主?平面结构：以复式为主?呈现给目标客户：小桥流水、景观深处的亲水意境世纪万邦2.2组团划分世纪万邦第四、五组团?第四组团指地块东北侧部分63?第五组团指地块东南侧部分4?建筑概念：北欧风格，连排、叠排别墅125?产品房型：以三居、四居为主?平面结构：以复式为主?呈现给目标客户：园林府第、景观深处的意境世纪万邦世纪万邦2.2组团划分世纪万邦第六组团?指水库东北侧，环岛部分?建筑概念：北欧、地中海、美洲风格，独栋大别墅?产品房型：以四居、五居为主?平面结构：以复式为主?呈现给目标客户：亲水泊岸别墅，古典园林府第，景观深处的意境634125世纪万邦世纪万邦第三章：外观建议一、楼体外立面二、小区入口三、单元入口2.3小区入口世纪万邦2.3单元入口世纪万邦世纪万邦2.4建筑建材世纪万邦第四章：建筑、建材一、住宅：采用剪力墙或框架结构。二、商业：框架结构三、精装修标准（菜单式装修）世纪万邦第四部分：户型设计策划第一章：户型设计必须考虑市场因素第二章：主力户型设计第三章：户型设计要点世纪万邦第一章：户型设计必须考虑市场因素?绝大多数客户都觉得不用改动的户型布局才是最好的布局。?其次，才考虑技术问题，户型即建筑的室内空间间隔，需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置。?世界上没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型。世纪万邦户型面积设定从目前的市场实况看，由于济南市民生活习惯、居住观念的不同，目标消费者希望别墅能做到180—500㎡，极少量甚至做到800-1000㎡。世纪万邦户型类别分布位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型。这是本项目中位置分布的基本原则，背离这一点，收获的就可能是积压或低价低利润。世纪万邦户型配比结构面积比例分布一、二、三、六单体300-800m235-40%组团双拼250-400m220-25%二、三组团连排180-300m225-30%四、五组团叠排120-200m215-20%三、四、五组团世纪万邦第二章：主力户型设计（双拼）?双拼一：?占地面积：0.75亩?预计面积：建筑面积210—230平方米左右，套内面积200平方米左右，使用率90%。?室内功能：客厅、主卧室、佣人房、客卧室、厨房、卫生间、储藏室、露台、桑拿室、书房?室外功能：露台、宠物区、机动停车位、中央空调机位世纪万邦第二章：主力户型设计（双拼）?双拼二?占地面积：0.8亩?预计面积：建筑面积230—260平方米左右，套内面积220平方米左右，使用率90%。?室内功能：客厅、主卧室、佣人房、客卧室、厨房、卫生间、储藏室、露台、桑拿室、书房?室外功能：露台、宠物区、机动停车位（考虑室内停车位）、中央空调机位世纪万邦第二章：主力户型设计（连排、叠排）?占地面积0.4亩?预计面积：建筑面积180—200平方米左右，套内面积170平方米左右，使用率90%。?室内功能：客厅、主卧室、佣人房、客卧室、厨房、卫生间、储藏室、桑拿室、书房?室外功能：露台、机动停车位、宠物区、中央空调机位。世纪万邦第三章：主力户型设计（单体）?单体一?占地面积：1.2亩?预计面积：建筑面积280平方米左右，套内面积258平方米左右，出房率92%。?室内功能：客厅、主卧室、佣人房、客卧室、厨房、卫生间、储藏室、桑拿室、书房、餐厅、室内车库?室外功能：预留游泳池用地、机动停车位、宠物区、中央空调机位世纪万邦第三章：主力户型设计（单体）?单体二?占地面积：1.5亩?预计面积：建筑面积350平方米左右，套内面积322平方米左右，出房率92%。?室内功能：客厅、主卧室、佣人房、客卧室、厨房、卫生间、储藏室、桑拿室、书房、楼梯餐厅、室内车库?室外功能：预留游泳池用地、露台、机动停车位、宠物区、中央空调机位世纪万邦第三章：主力户型设计（商业）单套面积：50—100平方米，框架结构，便于分割、合并。设施要求：具有独立上下水（可以接燃气点）。营业范围：菜市场、超市、邮局、银行、餐厅、洗衣店、美容美发、杂货店、药店、小型诊所等生活配套服务业。单体别墅户型设计要点世纪万邦A户型：占地面积2.5亩，预计面积600平方米左右户型功能：客厅、家庭室、豪华卧室、佣人房、客卧室、厨房、卫生间、储藏室、衣帽间、露台、室内游泳池、桑拿室、书房、停车库、室外停车位面积要求：客厅：100——150平方米之间豪华卧室：30——50平方米之间（1间）其它卧室：20——30平方米之间（2——4间）工人房：10——15平方米之间操作间：10——20平方米之间餐厅：20——30平方米之间卧套卫：15——20平方米之间（2——3间）公共卫生间：10——20平方米之间储藏室：2——5平方米之间（2——3间）露台：150平方米左右室内游泳池：80平方米左右桑拿、SPA：30平方米左右书房：15——25平方米之间（2间）其它区：100平方米左右停车区：2——3车库设计，机动停车位也存在需求（其中1个豪华车库）。单体别墅户型设计要点世纪万邦B户型：占地面积1.5亩，预计面积350平方米左右功能要求：客厅、主卧室、佣人房、客卧室、厨房、卫生间、储藏室、露台、室外游泳池、桑拿室、书房面积要求：客厅：60——80平方米之间主卧室：30——40平方米之间佣人房：8——12平方米之间卧室：12——20平方米之间（3——5间）厨房：15——20平方米之间套卫：6——15平方米之间（2间）卫生间：6——10平方米之间储藏室：2——5平方米之间（2——4间）露台：30——50平方米之间室外游泳池：100平方米左右桑拿、SPA：10——15平方米之间书房：15——20平方米之间其它区：30——80平方米之间停车区：1车库设计，机动停车位也存在需求。单体别墅户型设计要点世纪万邦C户型：占地面积1.5亩，预计面积280平方米左右功能要求：客厅、主卧室、佣人房、客卧室、厨房、卫生间、储藏室、露台、室内游泳池、桑拿室、书房面积要求