惠州三联·金洲号项目商业初步合作方案总体思路分析市场快速招商准确快速销售认识项目定位挖掘机会快速热场目录第一部分市场分析第二部分项目定位第三部分操作策略第四部分合作内容第一部分市场分析1.1惠州市概况人文地理○惠州市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻广州、东莞、深圳、香港。○现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县。设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。常住人口377万人。○惠州相继获得“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环境保护模范城市”、“全国双拥模范城”、“全国造林绿化十佳城市”、“中国人居环境范例奖”、“全国创建文明城市工作先进城市”等称号。○惠州拥有丰富的自然资源。全市陆地面积1.12万平方公里，占珠江三角洲经济区的1/4。东江、西枝江横贯境内，是供给香港、深圳、广州、东莞等地的主要水源。1.1惠州市概况经济社会○2006年，全市生产总值933.2亿元，在全省排第7位，比上年增长16.3%，增速创1998年以来的新高，人均GDP突破3000美元，达3127美元。全市工业产值2202亿元，工业增加值510.5亿元，占GDP的54.7%，同比增长22%，工业对GDP增长的贡献率达71.4%。○地方财政一般预算收入44.4亿元，增长28%。城镇居民可支配收入15991元，农民人均纯收入5090元，分别增长7.4%和8.3%。城乡居民储蓄存款余额607.2亿元，增长16.3%。○继投资额达43亿美元的中海壳牌南海石化项目于2006年正式投产后，总投资200亿元人民币的中海油惠州1200万吨炼油项目已加快建设进程，并将于2008年正式投产。未来几年，惠州还有抽水蓄能电站等一批总投资达千亿元人民币的项目建设投产，将为惠州积蓄更为强劲的发展势能。1.1惠州市概况贸易旅游○2006年全年社会消费品零售总额297.23亿元，增长18.2％。其中，城镇消费品零售额217.98亿元，增长21.9％农村零售额79.24亿元，增长9.0％。分行业看，批发零售贸易业257.01亿元，增长18.5％；餐饮业40.22亿元，增长16.1％。图32002－2006年社会消费品零售总额及其增长速度○全年接待国内外游客1217.07万人次，增长21.7％；接待住宿游客562.26万人次，增长22.3％，其中国内游客人数461.35万人次，增长21.4％。旅行社组团方面，国内游37.4万人次，增长32.9％；出境游2.59万人次，增长69.3％。全年实现旅游总收入61.23亿元，增长22.6％，其中旅游外汇收入2.13亿美元，增长24.1％。1.2惠城区概况○惠城区是惠州乃至整个东江流域政治、经济、文化和交通的中心，素有“粤东重镇”、“岭南名郡”的美誉。全区总面积1471平方公里，辖桥东、桥西、江南、江北、河南岸、惠环、龙丰、小金口、水口、陈江10个街道办事处和汝湖、三栋、沥林、马安、潼湖、横沥、芦洲、潼侨等8个镇，总人口120万。○物流中心：三产经济呈现规模化、多元化、特色化格局。日本永旺（吉之岛）、三井物产、美国沃尔玛等多家世界500强商贸企业在城区投资，建成了惠州农产品物流配送中心、金泽国际特流园等一批专业市场，初步具备了粤东商贸中心的功能。1.2惠城区概况经济强区○惠城区经济总量排头兵优势明显，2006年七项经济指标在全市各县（区）排名第一：实现生产总值394.03亿元，同比（下同）增长16.4%；完成区本级生产总值210.99亿元，增长16.6%；完成全社会固定资产投资125.49亿元，同比增长20.3%；完成社会消费品零售总额138.16亿元，同比增长18.5%；完成规模以上工业（年销售收入500万元以上）增加值220.39亿元，同比增长14.5%；实现财政一般预算收入24.64亿元，增长23.1%；实际使用外资2.01亿美元，增长44%。如今，已有25家境外世界500强在惠城辖区投资设立了32家企业。1.2惠城区概况商贸活跃○依托资源和区位优势，惠城区积极实施“商贸兴区”战略，构筑以“商贸流通业，现代物流业，休闲旅游业，房地产业”为重点的经济新体系，将惠城打造成为粤东现代商贸物流中心。商贸业：沃尔玛、吉之岛等国际商业巨头相继落户惠城。国美，苏宁、百佳、世纪联华、天虹、丽日等国内商业品牌也在惠城区百花齐放。旅游业：拥有雅居乐白鹭湖度假区，富力洲际温泉度假区，中信汤泉度假区等休闲度假区，并配套建成了康帝国际酒店，富力万丽酒店，富力洲际温泉度假酒店，皇冠洲际假日酒店，惠州凯宾司基饭店等五星级酒店，惠城区的旅游经济因此更显光彩夺目。物流业：建成了义乌小商品批发城、金泽国际物流园、惠州农产品批发中心等一批专业市场，初步具备了粤东商贸中心的功能1.3惠城区商业现状○伴随着惠州产业升级和城市大开发，惠州商业地产迎来开发高潮，麦地演达、西湖、江北、东平等热点片区商业开发风起云涌，品牌连锁商家纷纷进驻惠州主流商圈。从主题商城到专业市场，从商业街到社区商业，惠州商业地产开发犹如雨后春笋般放量增长，迸发无限活力。近几年来，各地的商贸流通业巨头纷纷抢滩惠州，从2000年人人乐超市进驻河南岸，之后，丽日、万佳、百佳、时代、天虹、世纪联华、海雅、沃尔玛、吉之岛等大型商家及国美、苏宁等家电业巨头纷纷登陆惠州。据不完全统计，截至2006年底，惠州市大型商场营业面积和建筑面积分别达到31万平方米和43万平方米。1.3惠城区未来商业规划打造一个市级商业中心惠州城区以传统特色的商业街为载体，融汇现代商业网点新型业态，打造传统商业与现代商业有机结合的大商业圈。新城区以现代商业理念为指引，以新型业态为主导，以大型综合商业为支撑，构建惠州市级商业中心。市级商业中心由惠城区商业中心和江北、惠阳、陈江三个商业副中心组成，该商务圈服务于本市及周边城市群，总客流量预期在50万－60万人次以上。小结通过对惠州、惠城市场的初步调研和分析，不难看出，随着近年来惠州经济的飞速发展及在各项重大政策利好信息（中海石化、惠深沿海高速、轨道交通）的大背景下，惠州将迎来历史性的发展机遇，这为惠州第三产业的提供了广阔的市场前景。商业方面，国内外众多品牌连锁主力商家都争先进驻惠州，为惠州的商业发展注入了新的活力。外来的品牌主力店主要分布在人口较集中、商业相对发达的河南岸、麦地等区域，业态已经涉及购物中心、百货、超市、餐饮、娱乐、休闲等。惠州商业相对集中，部分区域存在市场空白，如本项所在地鹅岭南片区就缺乏大中型集中式商业，本项目的出现，将填补片区空白。惠州地产的发展，不但在惠州本地掀起了热潮，更是以其“价格洼地”吸引深圳人到惠州投资，惠州诸多商业项目的客户深圳人占据了大部分。麦地商圈、鹅岭南、江北中心区等城市主流商圈更是深圳人在惠州投资的首选。第二部分项目定位2.1项目概况主要技术经济指标（贵司提供资料）用地面积约65,000平方米总建筑面积314,790平方米商业1F：32,878平方米2F：32,210平方米3F：35,290平方米4F：35,290平方米5F：35,290平方米酒店式公寓6F-20F：143,832平方米建筑密度50.5%容积率4.8绿地率38%2.2项目区位三联·金洲号位于惠州市三栋镇——惠州市南部新城的核心地段，有着承东接西、呼南应北的集聚吸纳功能，是商贾云集，商家必争之地。三栋镇交通便捷，依托惠州市及各镇区，已基本形成了公路非常发达的公路交通网络。规划地块东至惠淡公路，南至三栋供电所，北至书房下村，西临惠南大道，是一集商业、娱乐、餐饮、休闲、办公、居住为一体的商业地产综合项目。2.2项目区位被誉为“惠州大动脉”的惠南大道，横穿于惠城区、惠阳区之间，此动脉沿线蕴藏着无限生机和活力，将为沿线地区经济社会发展注入源源动力，对“一城两区”的发展影响深远。惠南大道沿线的镇（街道办事处）、商家、民众都将得益于惠南大道的开通。2.2项目区位区域规划：轨道建设会为惠城带来巨大的发展机遇惠州轨道交通规划：“两横一纵”轨道交通线网一号线：自江北铁路客运站起，经河南岸、惠城南部新城区、沿海高速铁路惠州站、惠阳中心区至大亚湾中心区；二号线：自东莞谢岗起，经陈江至惠城南部新城区的一号线链接；3号线三号线：自新桥至坑梓，与惠州1号线深圳轨道三号线衔接。——惠州市城市总体规划（2006-2020）惠州2号线惠州轨道的开通将有较促进广、深、莞及惠州市各惠州3号线城区间的联动，真正实现“一小时生活圈”加速深惠同城一体化的形成。深圳3号线2.3项目SWOT分析??区位优势，位于深惠“一小时生活圈”核项目周边交通为城市干道，外部客流不心版图，紧临城市大动脉惠南大道，交通通容易导入；达性好；?城区规模较小，人口相对不足；?规划、环境优于本地和周边区域；?总体商业档次相对较低,目前租金水平S?片区拥有优质人文景观，距离惠州最繁荣较低；的商业中心地带仅约二十分钟车程；?项目规模大，硬件设施好，位置好，资W?商业展示效果好；金投入巨大，商业运作对整个项目造成较大影响；?项目规模效应强，成本低，竞争力强。?因规划和消防等要求，步行街通道较宽，不利于营造氛围和人流引导。?因临近深圳及惠城区核心区域，吸引大量?与周边城区其它商业项目存在竞争，项高消费群体至本项目投资、消费；目商业定位受到市场承受能力的威胁；?0?周边大中型集中式商业稀缺，市场存在空未来市场因素的不确定性，商业风险大白；，惠州各个项目都存在招商难的问题；T??大量国内外主力商家进驻惠城，为项目带受全球宏观经济大环境影响，众多主力来发展契机；商家明显收缩开拓计划。?区域城区改造升级投资力度将加大。2.4项目初步建议项目初