谨呈：曲周稽山房地产开发有限公司中国·河北·曲周·北海花园项目前期报告第一篇公司简介第二篇地产大背景下的思考导入地产市场的发展轨迹（断截）购房者连夜排队争抢房源售楼处门可罗雀房价一路飙升房价的明升暗降与明折暗扣？？销售量与销售单价屡创新高量价齐跌地王---长江后浪推前浪土地流拍地产市场的明天？？国家宏观政策调控地方政策频出地产市场瞬息万变市场结构转变何去何从地产市场的明天引用：《亮剑》丁伟---论国家战略……在当今世界大的战略格局下，我国国土防御的重点问题。我想向在座的各位提一个问题：有谁能够保！证在未来十至二十年内，我国的领土不会受到外敌的入侵！？恐怕没人做这个担保；那么我们的敌人会是谁？不知道。这正是我和在做的诸位必须要…………我认为，在将来的某一天，很有可能发生。我是军人，我要做的就是未雨绸缪！现状下的思考战略层思考点：地产商的考虑战略---企业生存与发展vs项目生存与发展战术层思考一：地产商的考虑重点---造什么样的产品→造卖给“谁”的什么样的产品战术层思考二：地产商的考虑层面---卖给的“谁”更“需要”什么战术层思考三：地产商的考虑深度---在“需要”之上，还能够给予什么“独享”现状下的思考小结：战核心竞争力产品定位准确略杀伤力强前提下目标客群清晰第三篇关于项目战略层面的几个思考思考契入点基于城市发展的大思维制定项目整体定位与发展战略前提：保证项目方向的正确性结城市经济发展及房地产市场特征素合城市特征及城市发展阶段界定因城市未来规划以及城市功能布局演变规律项目在城市中的地位、发展前景、与城市其他功能区的关系思考契入点财务目标是制定项目整体定位和发展战略的基础必须沟通及关注的因素本项目在开发商的企业战略和资本链条中的地位??本项目的启动资金、融资成本等限定条件本项目的动态现金流要求等思考契入点兼顾长短期目标的成功启动基本原则：开发利润最大化原则、市场接受原则、技术可行性原则。项目整体定位?项目短期目标、长期目标之间的关系?项目的启动资金不同启动模式的作用及项目的适应性相关物业的现实市场状况第四篇项目初期思考曲周市场分析曲周概况曲周概况产品现状产品现状价格价格态势态势小结小结项目基础剖析运营策略选择项目定位策略物业发展建议营销策略提示曲周概况关键词：东部振兴东北部中心城市东拓南东拓南移移曲周县，位于邯郸东北部区位中心，东接邱县、馆陶，西连鸡泽、永年，南邻广平、肥乡，北靠邢台市广宗、平乡。曲周区位优势明显，自建国以来曲周一直是政治、经济、文化中心。全县面积667平方公里，辖5镇5乡，342个行政村，耕地面积72万亩，人口44.5万人，其中农业人口39万人。曲周坚持“3451”经济发展思路，即做强“三大产业”（天然色素、林板家具、新型材料），培育“四大基地”（绿色食品生产加工、优质棉生产加工、畜牧养殖加工、自行车配件加工），繁荣“五大市场”（冀南小商品批发、家具、建材、农资配送、汽贸），打造“一个园区”（现代新型工业园区），大力实施“工业立县、开放兴县、商贸活县、科教强县”发展战略，强力推进“项目建设、三年大变样、县校合作、新农村建设、优化环境”重点工作，致力保障民生，乘势振兴、率先崛起，建设邯郸东北部中心城市。县域经济实力、活力、竞争力明显增强，创出“一个世界第一、三个全国第一”。产品现状稽山南苑、电力小区、众美凤凰城等拉开曲周居住社区的序幕。房地产未来发展水榭花都祁美五福园空中花园逐渐注意到项目的总体规划及配套未来曲周房地产发展同期放量及待放量地块体量县城所在区位水榭花都3期5栋小高层振兴路与建设街交口东南角稽山南苑3期约30亩公仆路东段五福园约50亩双河公园光明街处小河道200多亩凤凰城南侧教师新村约5亩城关中学北侧凤凰城小高层待定人民路中段北海花园约20亩县医院2010-0358亩稽山三期东侧其他政府储备、新农村建设等······在整个三年大变样工作以及新民居建设中，城市拆迁与建设工作量不断加大，在同期放量以及仍在储备筹划挂牌的地块越来越多，越来越规模化、品质化的情况下，市场的供求关系正在发生着变化，未来的市场竞争也将越来越激烈。价格态势价格曲周房地产价格示意图2300目前当代城市花园16002008-2009年上半年无名项目2003-20051300品质初级火柴盒普通小区品质小区特色化品质社区小结?曲周的房地产市场处于一个量价齐升的阶段，骤然增大的市场放量与突然的价格提升，在目前看似活跃的市场氛围下，暗暗藏藏一定的一定的风风险险；；?在未来几年内，曲周房地产将从有效供给不足局面走向明显的供大于求，市场竞争将异常激烈，因此，抢抢抓抓市场现有的市场现有的时机时机，有有效锁效锁定目标客定目标客户户，充充分利分利用用营营销的销的手手段段，进而赢取市场。曲周市场分析项目基础剖析SWOT项目简介项目简介SWOT分析分析运营策略选择项目定位策略物业发展建议营销策略提示项目基础剖析---项目简介占地22.6亩，容积率1.7，建筑密度30%，绿化率25%；零分3块项目区位——紧邻凤城路，县医院斜对面项目周边——县医院、东街小学、实验中学、城关镇中学、汇通超市、占道市场、稽山新世界、小广场等，外围配套较为齐全，交通稍为不畅。总体来说：（1）项目所处位置为曲周县原县城中心，各方面配套齐全，尤为繁华；（2）因为是老城区，外围环境较差，交通拥挤；（3）结合曲周的未来规划，不属于城市未来的发展方向。项目基础剖析---SWOT分析劣势优势:■外围环境较差■地处老城区，周边生活配套齐全；■交通不便地块规模小，且分散，不利用整体规划■稽山的品牌■■不属于城市发展的方向，外围新建配套跟不上StrengthWeakness机会威胁■三年大变样及新农村建设所呈现的市场放量的增■当下较为活跃的市场氛围大，对于供需结构的影响而产生的威胁■国家宏观政策的对地产市场的总体影响OpportunityThreat曲周市场分析项目基础剖析运营策略选择开发目标开发目标机机会会把握把握运营运营策略策略选择选择项目定位策略物业发展建议营销策略提示运营策略选择——开发目标解析★品牌目标：通过延续稽山的品牌口碑，继续形成良性循环★速度目标：快速销★利润目标：实现价售，降低后期风险值最大化总体开发目标★风险控制：尽最大可★前期投入：减少前期能降低宏观政策及地方政策投入，实现较少资金启动带来的隐性风险目标冲突，如何解决？?5大目标存在冲突——寻求最佳平衡点对本项目开发目标的理解首要目标以以高性价高性价比比的产品为的产品为载载体，体，实实现现利润利润丰收丰收与项目与项目、、企业品企业品牌牌塑塑造！造！目标分解风险目标投入目标利润目标速度目标品牌目标★超高性价比产品★开盘前通过预收★时间成本及利润★整盘近2.5万平★延续稽山的品牌、高水准营销、理款减少投入，开盘成本兼顾方米利用1年的时口碑，以利于项目想的客户积累，保后销售速度满足用证项目风险可控。款需求。间完成整体销售销售运营策略选择——机会的把握！机会------?目前较为活跃的市场?目前房价上升的态势及市场的接受程度本项目运营策略选择！——补缺者战略！行业老大中大市场份额补缺者领导者补缺补缺者战略要点者战略要点补缺者领导者★在某一方面有突出的特色—领先品牌塑造★在某一方面有突出的特色—改变游戏规则和价值为区域市场所独有—产品不可复制和价值为区域市场所独有—强调新的评估标准★在该独特领域具有话语权—标准制定者★在该独特领域具有话语权—强调产品特色和价值与引领者地位与引领者地位★建立项目价值体系；★建立项目价值体系；追随追随者者挑挑战者战者★★塑塑造项目造项目形象形象—搭便车，借势—目标明确，挖掘客户—以小博大，杀伤战术—瞄准市场缝隙—价格战的制造者—创新产品和需求点次/非主流市场敏锐的机会主义者本项目运营策略选择！——品牌塑造！稽山地产的品牌路线项目素质品牌战略路线——人文内涵企业项目品牌文化市场口碑★符合开发商长期发展的利益形象包装需要！…经营★符合市场环境！差异化竞争理念企业品牌获取最大利润！品牌维护与强化★符合项目自身条件，区域品公众牌项目！形象品品品牌牌牌…项项项目目目123曲周市场分析项目基础剖析运营策略选择项目定位策略市场定位市场定位形象形象定位定位客客户户定位定位户户型型定位定位价格定位价格定位案案名建议名建议物业发展建议营销策略提示项目定位！——市场定位！城市中央·中小套型·便捷生活收获特色品牌超额利润发展基础县城专家…随大流的豪宅普通住宅项目定位！——形象定位！从品牌出发，倡导全新生活方式！两品牌稽山大核心理念倡导全新生活方式项目定位！——形象定位诠释！企业品企业品牌牌：：相相信信稽山的稽山的实实力，力，跟随跟随稽山的稽山的脚步脚步品牌稽山项目品项目品牌牌：：品品牌牌企业下的企业下的又又一品一品牌牌力力作作倡倡导：导：在于企业有引领潮流的能力，项目有前瞻的潜质倡导全新在于企业有引领潮流的能力，项目有前瞻的潜质生活方式生生活活品品质质：：从从项目项目自自身身出发，外出发，外部部因素因素++内内部部因素，因素，使使得得全全新的生新的生活活方方式式得得以以呈现。呈现。项目定位！——客户定位婚房需求者核心客周边企事业单位户追追求求生生活活的的便捷便捷控制控制投投资资的的额额度度重要客户老城区户进城队伍项目定位！——其他各项定位形态自建房→多层住宅→小高层→高层发户型豪华型三室→舒适性三室→经济型三室→两室→一室展轨迹面积150→130→120→110→100→90→80→→······价格1000一下→1300→1600→2000→2300→2500→→······地价10万以下→二十万→100万→→······价格实现策略：科学、系统的营销手