中林项目定位深化报告市场企划部2007-2-27目目录录11宗地的土地宗地的土地属属性性22宗地市宗地市场研场研判判33项项目特征分析目特征分析44客客户户需求及需求及产产品建品建议议55项项目盈利目盈利测测算算66盈利能力盈利能力细细化方向建化方向建议议1.1宗地片区与城市的关系川杨河为界?以北为北三林是三林最早的居住区,距市中心距离最近,配套成熟.以南以杨高南路为界分为西三林和东三林.北蔡六里板块北三林板块?西三林上南路以西以及贴近河上南路的区域较为成熟,距市中心距离较远.宗地在西三林南边界的恒大国际公寓.,杨中环三林镇周遍多新开发的商品房还留有一部分农民房.新里程川?东三林是最后开发的区域,多外环新商品房.距市中心距离较远.东三林板块西三林板块　对于东西三林?西三林中宗地所在的老三林认可的大多为上南三林区域客。?区域外的客户对新开发的东三林认可度更高.东明路上南路杨高南路1.2宗地四至及形态地块经济指标占地面积(㎡)54831中容积率1.6M环三林路建筑面积(㎡)87730中宗地四至上07年年底动工，三林公园三林路08年中完公园二期一期北临成1.2公里南07年年底动工，林路三三林公园二期08年底完小成中宗地路金谊河河水干净西临金谊河路金谊河畔08年二期金谊河畔池河环林西路环池河路林南临金西多层社区谊路环林西路东临河林苑小学幼池河路项目若08年初售，三林路和三林公园正在动工，北面土地平整1.3宗地土地属性总结对于宗地而言接受度最高的是三林区域客。6号线的开通及道路系统的改善，使宗地有机会吸引浦东其他区域客户，南黄浦，卢湾，徐汇区客户。根据产品品类划分，中林属于C(城花系列)的土地属性，对应的产品为舒适性的第一居所，主力客户以35-44岁的望子成龙型为主。22宗地片区的市场判断2.1三林区域市场概况2.2待推项目和土地情况2.3典型项目分析2.4三林区域市场总结2.1三林市场概况三林在售楼盘分布图板块名称均价北三林恒大国际公寓11000尚东国际10200翡翠上南9200西三林樱桃苑9600阳辰.美景7633北三林板块未来域9300环球翡翠湾8900恒大国际公寓东三林环球中央花园8600新里程9000尚东国际新里程东三林板块未来域西三林板块环球中央花园樱桃苑阳辰.美景翡翠上南东明路上南路杨高南路2.1三林市场概况剩余去名称产品形态总建面容积率已售可售年去化面积开盘时间成交均价化月数未来域小高层，高层1250021.4118797620578900105年5月9300环球翡翠湾高层，联排1587891.5158284505101052005年5月8900樱桃苑小高层，高层951511.55239042761523901006年1月9580环球中央花园高层821471.5571632498434300705年5月8600金色杉林小高层1057201.97518330537530701005年8月6936阳辰.美景小高层538901.81829435596274411506年4月7633翡翠上南高层，多层，联排744141540092040536006705年6月9400新里程小高层2800001.577400202600774002605年12月8445尚东国际小高层，洋房3200001.1414000300600840003606年11月10300恒大国际小高层452552375557700　106年7月11000自05年5三林片区　　　630054698202　　8921月?区域去化良好，年去化面积约在42万㎡，成交均价在8921元/㎡（包括3个项目的精装价格）。?区域内年最快去化速度，达10万㎡/年，最慢为3万㎡/年。?区域内项目的单价在北三林，然后西三林的近上南板块，东三林，西三林的南边界成梯度。?区域内主要项目形态是小高层的公寓，部分为高层加联排，小高层加洋房的混合性社区。?宗地预计在08年初上市，届时大多楼盘已售完，新里程，尚东国际仍然在售。　?目前市场可售存量为18万㎡。2.2待推项目和土地预计上市07年预计供08年预计供项目/地块总建面容积率时间应（万㎡）应（万㎡）1.1488在售尚东国际32万㎡项目新里程28万㎡1.5101007年9月浦发博园8万㎡1.426待推后项目金谊河畔25万㎡1.506年12月1212金地地块19万㎡1.508年后07三林城地块38万㎡1.605三林镇716街坊10万㎡1.537待推西林村地块2万㎡1.520地块三林镇2街坊10万㎡1.455五街坊10万㎡1.003济阳路地块2万㎡1.002锦绣华城地块25万㎡1.51010共计5275?三林片区07，08年年供应量在50万㎡以上，整体市场供应量相对稳定，但随未来区域规划以及世博概念，区域将成为开发热点，远期有放大的趋势。?未来上市地块多集中在宗地所在的西三林片区。2.2待推项目和土地编地块开发商建面容积率预计上市量号（万0708年09年未来土地供应示意㎡）年1三林城地块中房381.605102三林镇5街金地191.501093坊3南码头8街东方海外101.80010坊4三林镇716三林房产101.5370街坊5西林村地块新地21.52006三林镇2街吉苑房产101.4550坊4,52612.2借鉴项目分析尚东国际项目概况西三林片区目前单价最高项目西三林北面，离市中心距地段离较近纵向和横向道路正打通，交通6号线地铁站紧贴社区目前无，家乐福，自建商北三林板块商业业街包含餐饮，便利型购物环境恒大建材市场33万㎡，分三期开发，自规模尚东国际建配套齐全东三林板块容积率1.148层小高层，5层电梯洋产品形态房景观大面积草坪为主西三林板块会所泛会所，内容齐全?是08年三林板块离市中心最近的项目。?项目在地铁站边，交通便利。?目前项目周边横纵道路还在打通，周边建东明路材市场，小环境感觉杂乱。上南路杨高南路?项目规模大，配套齐全，容积率低。2.2典型项目分析尚东国际规划与产品?分三期开发，08年预计售到二期。?8层洋房以100㎡2房，120㎡小三房为主。海阳路?洋房1楼附地下室（地下室100㎡算20万。2，3楼为140㎡（同朗润园洋房2，3F），4楼复5楼为190㎡，复带式。缓冲绿化、?目前洋房售价1.1万/㎡，公寓均价9800元/㎡。交通?原来定位做三林片区最高端的客户及外区域客。政府区规划?立面品质感强，社区多大面积果岭草，50年以上树龄商业的全冠香樟树。一期社区幼儿园路明东公寓潜洋房期二在规划区三期6号线高青路站高青路走廊高压2.2典型项目分析尚东国际首次成交分析销售报价公寓均价公寓均价99909990，，两两房房92-11092-110万，三房万，三房114-125114-125万。四房万。四房150-165150-165万。万。洋房洋房11楼楼230230万，万，顶楼顶楼220220万，万，22，，33楼楼150150万。万。客户组成三林板块、上南路周边区域客户为主，少量陆家嘴以及卢湾的客户楼供成产品均价总价资源号应交中心景观，不临路，40136㎡9410000136万端头41120㎡16910500125万一般栋距，不临路，宽栋据距，中心景观47160㎡829800158万洋房，临路洋房140612210100142万一般栋距，不临路㎡?120㎡小3房明显去化速度较快。区域客对三房总价承受能力有限。3房136㎡3房120?136㎡中心景观3房去化，160㎡次级㎡景观的公寓都比中等景观的洋房要快。对于区域客而言，2，3F的洋房产品力没有特别优势，更愿意为景观资源买单。4房160㎡2.3典型项目研究金谊河畔项目概一河之隔的项目况M中环中宗地西面，西三林南部，在三林镇（老地段区），临上南路，中外环，离市中心较远。700米上三林公距6号线地铁站700米，上南路拓宽为世交通500米公园二园一期博大道期路南三林三林城的便利型商业和上南路距1.2公里小中宗地商业的易初莲花，目前自建6万㎡商业，准备引进大润发大卖场。路路金谊河池河环三林公园，东面多新建住宅，上南路西面畔环境林是农民房。北临三林河，东临金谊河。金西25万㎡住宅，一期15万㎡，二期10万谊路河规模㎡。自建6万㎡商业（贴上南路），和中幼学（北面）商业容积率1.5二期产品形态14层，17层小高层绿化率66%，集中绿化率36%，大面积集景观中景观为主会所未定一期?中外环，在三林镇，城市界面类城郊结合区，外区域客认可度低。贴上南路，区域客认可度较高。?6号线开通会有利于于外区域客户的导入2.3典型项目研究金谊河畔产品和销售策略一期户型配比房型面积套数比例2房2厅2卫109-11120977.48%2房2厅1卫100-1137203房2厅2卫132-13518815.68%4房3厅2167-17729卫4房3厅3212-21612卫6.84%跃层823房2厅3168-17414卫3房3厅2165，18827卫?以舒适型的2房为主力产品，总价和新里程差不多。?二期产品会做部分调整，2房95-105㎡，3房120-135㎡。配比和一期基本相同。?由于资金压力，中房策略为去化15万㎡/年，目前低价入市首批房价7500-8700元/㎡。2.3典型项目研究金谊河畔首次开盘成交分析楼号均价总套数去化率3134房㎡2房109㎡，1#，78004885%总价90万2#40#82006755%，4140#，41##1#，2#2房106㎡总价83万?临路2房明显去化速度较快，成交主要以三林区域客为主，客户对价格的敏感度高。2.3典型项目研究金谊河畔首次成交客户情况20%2%32%14%6%26%三林上南昌里浦东其他区域其他区县其他?区域客为主，三