惠州仲恺创业广场前期策划报告引言与之前诸多策划报告有所不同的是，本提案的主旨在于对项目及项目所在片区的理解基础之上的项目档次定位、客户定位及产品定位，营销推广在本次报告中将不作阐述。第一部分第一部分项项目理解篇目理解篇地域理解惠州市区距离5公里。建成区和在建区各占2.3平方公里已开发4.6平方公里审定规划面积为8.8平方公里规划控制面积19.7平方公里半径约2.5公里。惠州仲恺高新技术产业开发区全国53个国家级高新区之一交通概况惠州市区惠深高速与京九铁路之间距离10公里，15分钟车程。本案东距惠州机场20公里惠州仲恺高新区南距惠州港50公里片区概况一、政府扶持，潜力巨大。全国53个国家级高新区之一。二、拥有全球500强企业20多家。目前已有美、英、法、德、意、日、韩、葡、澳及台湾、香港等国家和地区的近300家中外企业在区内投资。三、片区人口较为有限，购买力较弱。目前区内高新企业26家，从业人员约5.5万人。其中大部分均为工厂工人，白领阶层较少。优势（S）：劣势（W）：1、陈江版块区域发展规划战略优势；1、周边工业厂房多，没有区域核心商圈；2、海关搬迁政策优势（搬迁经济）；2、本项目为政府机关服务配套，不利于形3、开发时机优势，区域周边没有类似成商业氛围；项目（市场有此需求）；3、周边配套不全，商业商务氛围弱；4、临近深惠公路，交通十分便利；4、片区环境改善有待时日；5、随着产业结构调整，未来十年第三5、验车场汽车噪音、空气污染较大；产业产值将达到1000亿元，区域商业6、与北侧仲恺工业园区存有交通阻隔。环境日趋完善。机会（O）：威胁（T）：1、政策的倾向性引导；1、目前区域商业租金水平非常低，影响销2、惠州缺乏高星级酒店；售价格的提高；3、陈江商圈逐渐成熟；2、片区内客户群习惯到惠城区消费，消费4、园区稳定发展，带动区域物流定式短期内难以改变；贸易发展；3、区域人流消费水平低，影响商铺投资能5、仲恺投资性物业不多。力。项目档次定位4星级酒店惠州最具影响力的地产高档公寓和高尚住宅综合体！惠州顶级商业中心仲恺新地标！惠州对外展示的名片。惠州顶级写字楼第二部分第二部分客客户户定位篇定位篇此次的客户定位，更多是从宏观市场对客户群的类别及数量进行初步的判断分析，并通过项目的档次定位对客户群进行初步的筛选。客户细分写字楼客户：高新开发区内的全球300家中外企业；核心客户群：已经进驻的20多家全球500强企业；客户细分酒店客户：经常往来于高新开发区的企业高管以及各种商业人士；因此：酒店应定位为商务型酒店；引进一家四星级水准的知名酒店管理公司管理。客户细分商业客户：1、大型商家如沃尔玛、REAL百货、天虹商场等；2、大型餐饮连锁品牌如肯德基、麦当劳、味千拉面等；3、个体大商户用于桑拿、KTV等业态规划的出租或合作；4、个人投资者主要用于小面积商铺的出售。客户细分公寓客户：1、片区内的白领本项目定位片区高端，正是因为片区内未来将有数千人的企业管理人员，而片区缺乏可以满足其对住宅品质需求的项目；2、片区内公务员惠州的富裕阶层相当一部分集中在政府公务员，因为各种灰色收入，使其大多数有着深厚的经济基础；3、外地投资客这里主要只深圳的投资客，项目高端定位的形象定位和品质打造，未来必将吸引一部分深圳客户前来投资；4、私营企业主他们将是本项目的高端客户群体。客户细分公寓客户：客户群特点简述需求房型需求面积片区白领有一定的经济基础，多为两口之家两房、三房80-140片区内公务员经济实力雄厚，多为两代之家三房110-150外地投资客看重区域发展和短期升值潜力一房、两房40-75私营企业主对总价的敏感度较低，追求社区品质。四房160-200第三部分第三部分产产品品规划规划篇篇酒店、公寓、商业以及写字楼四大元素组成。需要解决的问题：四大元素各自如何分布？四大元素各自面积多少？四大元素产品如何规划？四大元素相互关系如何？?根据原有地块规划，在此，四大板块的规划位置基本不变。?我们仅根据对项目的理解以及区域的认识对各个功能板块提出初步的规划建议。?其中写字楼和酒店的规划面积维持不变。?根据惠州的区域文化，以及项目所在区域人流有限的客观条件，综合本项目的大体量商业特点，建议整个商业以餐饮为核心吸引人流，?酒店属于商务酒店性质，餐饮亦是其重要的功能组成部分。整体规划建议占地45536平方米，容积率5.2。写字楼公寓130000酒店18000写字楼30000商业87000公寓公寓酒店总计2380005F大型餐饮餐饮、会议中心4F大型餐饮特色餐厅3F次主力店（休闲）桑拿2F次主力店（百货）KTV1F次主力店（百货）大堂、精品店B1主力店（大卖场）停车场B2停车场停车场注:住宅及公寓楼栋仅为示意，具体栋数应据实际情况而定。商业业态规划建议BI层主力店（大卖场）运动、户外用品、快速消费品、ATM机、品牌小旗舰店、个人护理品（20-400㎡）一层内廊式商业设计，参考深圳万象城之INDOOR概念；内部宽敞的单一中空走廊，营造封闭舒适空间，吸引人流走进去休闲、购物。餐厅街铺作为整个INDOOR部分的功能补充，即OUTDOOR中空走廊的概念。餐厅将主要吸引各种餐饮连锁店的加盟，汇集各种菜街铺百货系，大众消费品质。街铺大堂、精品店餐厅百货一层次主力店（百货)、大堂精品店、餐饮二层百货（综合类）＋少量餐饮中空走廊百货（综合类）＋少量餐饮KTV餐厅百货二层次主力店（百货)、KTV三层百货（休闲类）中空走廊百货（休闲类）桑拿餐厅百货三层次主力店（休闲)、娱乐城（桑拿、游戏厅）四层餐厅包房包房特色餐厅餐厅百货四层大型餐饮、特色餐厅五层包房包房餐饮、会议中心餐厅百货五层大型餐饮、会议中心公寓的规划简要说明：?为了合理利用容积率，在地块的西部，公寓均设置在集中式商业之上，临仲恺大道设置3栋18层小户型公寓；北面设置3栋26层点式公寓；总的公寓面积达到13万㎡；?规划力求东西面能够敞开，使得更多户型共享社区园林；?南面的小户型公寓可以更多为社区遮挡噪音和灰尘；?具体规划布局仍有待于设计院进一步探讨。公寓分布示意图两房、三房三房、四房两房、三房22栋栋33栋栋2626层层2626层层11栋栋2626层层66栋栋5栋18层4栋5栋18层4栋1818层层1818层层一房、小两房一房、小两房一房、小两房公寓及住宅产品定位建议房型面积区间面积套数套数比面积面积比一房45-555072043%3600028%两房70-908060436%4832037%三房120-14013028617%3718029%四房160-180170503%85007%总计1660100%130000100%注：房型面积套数套数比?一房应为本项目主力户型，对应的是投资客户；小两房9039666%?两房分两种，小两房针对投资客；大两房7420834%大两房面对的主要为自住客户；总计604100%?三房的客户群主要是片区的企业管理人员及公务员；?少量的四房单位设置，面对的是片对高端客户群。1栋梯户比户均面积单层套数面积层数总面积三梯八户13045202613520　904360269360总计228802栋梯户比户均面积单层套数面积层数总面积三梯八户13045202613520　9043602693603栋总计22880梯户比户均面积单层套数面积层数总面积两梯三户130339026101404、5、6栋　1702340258500总计18640梯户比户均面积单层套数面积层数总面积一梯二十504020001836000户，3栋742216281829304总计65304酒店产品定位建议房型面积区间平均面积套数套数比面积面积比单房25-353018142%543030%豪华套房40-504516037%720040%行政套房55-65608520%510028%总统套房80-1009031%2702%总计429100%18000100%写字楼产品定位建议写字楼产品定位还需要作进一步的市场调研和论证，将在下一步工作中完成。小结一座四星级酒店、高档住宅和公寓、商业购物中心以及高档写字楼四大元素组成。?四星级酒店计容建筑面积约18,000米2?商业购物中心高档的休闲娱乐中心，丰富的业态，一站式购物新体验计容建筑面积约87,000米2?高档住宅和公寓位于西面商业上部，由酒店管理方提供物业管理计容建筑面积约130,000米2?高档写字楼高新区顶级写字楼计容建筑面积约30,000米2第四部分第四部分运营运营模模式篇式篇【基本赢利经营模式】商业地产的三种基本赢利模式：第一种：只售不租，通过销售直接出让产权，快速回收资金。第二种：只租不售，产权先开发商所有，出租经营能为公司带来稳定的资金流，经营良发的物业可坐待增值；同时可抵押贷款，助力于公司的资本运作。第三种：不租不售，开发商自己作商业经营，以物业为股本，与知名商家合作成立专业商业经营公司，赚取商业经营利润。建议：后两种模式对发展商的资金要求高。三种基本模式可进行合理搭配，而且每种模式在整体物业中所在的比例又有许多变数，每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼，也意味着不同的市场风险。本项目赢利经营模式建议：根据本项目的功能布局及业态分布，考虑到开发商前期资金投入能力及资金回笼需要，建议三种基本模式组合运用。即既租且售同时又与主力商家合作。保证商场销售、招商、经营三赢，有效兼顾眼前利益和长远利益。【各业态赢利经营模式组合建议】⑴出租部分：写字楼①主力店楼面位置：B1业态类型：超市大卖场经营方式：主力店商家直接承住宅公寓酒店租经营，收取租金。租期长，租金较低。5F大型餐饮餐饮、会议中心4F大型餐饮特色餐厅3F次主力店（休闲）桑拿2F