苏地2007-B-33号地块分析报告14／11／271报告撰写思路一、07岁末土地出让的宏观背景二、地块的属性及价值分析三、地块所在板块的现状及走势四、总结性研判拿地价值五、地块产品定位的相关建议14／11／272一、07岁末土地出让的宏观背景?07苏州楼市概况?07苏州土地出让情况?07宏观调控政策14／11／27307苏州楼市概况?总体而言，全年呈现供销两旺的态势。?新政之前，苏州的楼市的关键词应该是：火爆，房价暴涨，排队抢房等。?新政之后，楼市关键词：观望，理性回归。14／11／27407苏州土地出让情况2007年苏州各区土地出让量对比图14／11／275土地出让小结苏州今年共出让土地5次（园区土地局单独核算，出让土地10次），共出让土地面积约740.2万平方米（07年岁末最后一次土地出让公告已发布，共66宗地，主要集中在吴中，相城区，因为尚未正式拍卖成交，故未记入总出让面积），其中园区占近43％，而园区，吴中区及相城区之和超越了整体的80％，可见未来一段时间这三个区域将是市场的主角。14／11／276研读土地出让在最后这次土地出让中，包括本地块在内，吴中区就有32宗地块出让，从此可以研读出改区域作为开发的热点区域之一，其开发力度将进一步加大。而越溪做为区域城市副中心，前景看好！14／11／27707重大宏观调控政策a.五次加息，十次上调存款准备金率，加上限外令，控制流通性过剩，明年起国家财政政策“从紧”；b.央行、银监会9月27日共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,对商业性房地产信贷政策进行了调整，其中规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。12月11日央行银监会补充规定:第二套房认定以家庭为单位；c.9月份《苏州市户籍准入登记暂行办法》颁布，户籍准入门槛提高：要求购房面积必须在75㎡以上，且要求取得房屋所有权证3年以上才给予苏州户籍。14／11／278政策分析?加息政策，贷款利率上调，提高了融资成本，会给投资型买家造成心理压力，他们可能改变策略，从而引起供需比例的变化，楼市将有个退温的过程。?开发商贷款难度增大，为了新项目的开发，其在售楼盘可能降价促销以回笼资金，从而可能引起房价的回落。?户籍制度的改革，预计市场上75㎡以下的房子将出现滞销情况，结合70/90政策，以后市场上小户型应以75～90㎡为主。14／11／279二、地块的属性及价值分析14／11／2710地块属性指标商业占地近2万方，容积率2.0，建筑密度50％，即商业底层应在一万方左右；住宅部分1.8的容积率注定项目要有小高层的影子。14／11／2711地块具体区位石湖华城小塔友区石上教育园路七方山国际湖湖子及越行政中心区山风景区新南苏州生活广场韵高杨树浜路锦和越本溪地加州架街块路道吴山街14／11／2712地块周边配套?交通：多路公交连通市区，新区和相城区；友新高架，苏震桃公路贯穿南城区；已规划4号地铁延伸至此；?学校：越溪中学，国际教育院近8个学校学院，蓝缨学校；?银行：工行，农行；?超市：暂无大型超市和买场，南苏州生活广场已引入华润万家；?其他：行政中心，七子山风景区等。PS:目前来看，生活配套仍不完善。14／11／2713地块现貌地块东北角不远处就是吴中新城行政中心，地块处于区域的核心地位。地块东面仍有民居，该区域规划为城市副北面在建的南中心的核心区苏州生活广场域，这些民居与本地块隔路应该在不久将隔河相对。被拆迁，但目前会影响项目的品质。地面基本平整，符合“三通一平”的标准。14／11／2714点评北地块相对方正，便于规划14／11／2715价格猜想单位：起拍价上涨50％……上涨180％元/平住宅/商业住宅/商业住宅/商业住宅/商业单位地价2700525040507875…………756014700楼面价1500262522503937.5…………42007350综合成本3700512544506437.5…………64009850a.当前区域房价均价：普通住宅6400元/平，商业11000元/平；b.按上表，只有当地价涨幅180％时，该地块综合成本逼近当地房价，只次看来，只要地价不超过这个增幅，拿地风险不大，但我们不得不综合考虑当地市场因素以做出更科学的决断……14／11／2716三、地块所在板块的现状及走势14／11／2717越溪区位越溪境内座落着苏州国际教育园、苏州市吴中区旺山高科技工业园、苏州市吴中区旺山生态农庄、苏州吴中经济开发区行政大楼，越溪已成为苏州城南的政治、经济、文化中心。14／11／2718越溪板块崛起越溪板块的兴起，开始于2006年，当时的代表楼盘有石湖之韵、石湖小镇、锦和加州等，至今年，无论在楼盘销售还是区域土地出让，市政建设方面都非常引人注目。在政府的规划中，该板块是吴中新城，城市的副中心，在今年7月之前，该区域作为区位好而价格低廉的居住区吸引了大家的眼球，至目前区域小高层均价达7000左右，高于7月份两千多。今年推售楼盘居住有锦和加州，石湖华城，水岸清华，现代园墅，商业有集中式商业南苏州生活广场，这些盘今年的销售业绩都非常喜人。14／11／2719现存问题a.区域内道路，绿化等市政工程仍在进行中，有点乱；b.目前生活配套明显不足；c.尽管区域与外部的交通很方便，但内部出行仍不便利；d.社区大多在建，已入驻人口有限，人气不足；e.配套交通人气等方面的问题使得区域整体感觉没有形成居住生活的氛围，区域成熟尚需时日。14／11／2720板块前瞻之板块再认识14／11／2721板块前瞻之板块规划苏州市吴中越溪城市副中心?“苏州市吴中越溪城市副中心规划”于2004年11月3日正式经苏州市人民政府批准实施，越溪城市副中心位于吴中区的西南部，紧邻苏震桃一级公路和绕城高速公路西南段，规划用地面积10．03平方公里，规划人口规模12万人，是苏州吴中经济开发区“一区三园一中心”规划建设的核心部分。?苏州市吴中越溪城市副中心将建设成为苏州城南一个崭新的集行政、商贸、金融、居住、教育、文化、休闲、娱乐等城市综合功能于一体，经济发达，设施完善，环境优美，具有江南水乡特色的高科技新兴卫星城，形成景观及生态环境良好的城市形象，体现出城市文化发展的现代风貌，并为苏州国际教育园区提供相应的配套功能，促进教育园区的发展，实现资源共享、协调发展。14／11／2722附：?“一轴”为东西贯通的绿化景观轴，也是城市的一条发展方向轴，位于整个规划区的中心部位，通过该轴的设置使东西两侧在空间景观上实现衔接。?“二心”分别为友新路两侧的公共设施用地，位于规划区中心部位，主要集中行政办公、文化娱乐、医疗卫生、体育设施、商业金融等。二心也是越溪新城购物、休闲、文化娱乐的主要场所。?“五片”即为五个居住片区，以建设多层和小高层住宅为主，并根据各自用地按H形设置相应的学校、邻里中心、公共绿地等配套服务设施。14／11／2723板块前瞻之利好因素?国际教育园不断完善，不断提升区域的人气和人文气息；?地铁4号线投入使用后，区域与市区的交通成本进一本降低，区域的价值在此得以提升；?区域被规划为苏州城市副中心，为政府精心打造区域；?苏震桃公路和友新高架等使得区域与松棱镇亲密接触；?自身的山水资源丰富；?南苏州生活广场等商业项目有力推动板块成熟。14／11／2724板块在售楼盘案名风格产品形态主力面积价格备注锦和加州南加州风格loft/花园洋房/46㎡/65～1185800/6000/1100售罄交房小高层/底商㎡/88㎡/400㎡0元/平方左右石湖华城现代，英伦别墅别墅/花园洋房/270～35012000/7500/650目前在推别墅，规小高层/高层/商㎡/-/-/-0/-元/平划商业未动业南苏州生活广场现代情景体验式商业，部分分割成小间一层21000/二目前只推了两个区大型，50㎡左右层16000/三层，后续供应量大SHOPPINGMALL8500元/平水岸清华新街院式联排别墅190～240㎡11000元/平440套联排越湖名邸新古典主义电梯多层，小高，90～311㎡在推小高6350目标定位针对改善独栋别墅元/平住房人群玫瑰99/多层，小高层80㎡～103㎡待定多层小户！尚未开盘现代园墅新亚洲主义独栋，联排230～320㎡11000元/平已于月月初开盘14／11／2725楼市总结a.区域房价：小高层在6400左右，别墅11000左右，花园洋房7500左右，LOFT6000元/平左右；b.产品类型：普通多层，电梯多层，花园洋房，LOFT，小高层，高层，独栋、联排别墅，SHOPPINGMALL；区域有近40万的规划商业；c.产品户型：普通住宅中小户型参半，小户型90左右成主流；在推楼盘普通住宅两方三房为主，鲜有大户型；d.可群来源：板块最先推的石湖小镇，锦和加州等盘客群以当地人和国际教育园教师为主，但越湖名邸，石湖华城的客群更多来源于吴中区，市区，吴江等其他区域。14／11／2726楼市分析a.区域房价已接近园区，但仍有差距，随着板块进一步走俏，价格仍有提升的余地；b.区域产品形态多，其中别墅数量不菲，区域山水资源得以有效利用，但像酒店公寓，写字楼等仍然是空白，随着区域成熟度的提升，这类产品的需求将凸显出来；c.户型以中小户型为主，户型设计上并没有引入概念型设计，比如跃层，错层等；d.区域常住人口不足，已开楼盘释放了大量的本地刚性需求，作为一个新兴的板块，预计越溪后续的市场将依赖外围区域的支撑。e.区域已规划商业在40万左右，由于人气不足，区域商业项目风险较大。14／11／2727四、总结性研判拿地价值就目前苏州整体市场而言，今年市场总体呈现出供求两旺的态势，9月楼市走到了