策划：上海上实置业投资咨询有限公司池州风情小镇项目策划报告一池州风情小镇项目策划报告一()()哲学原就是怀着一种乡愁的冲动到处去寻找家园德国诺瓦尼斯??——·我们的目标前言一前言二界定问题：此岸彼岸我们的目标????快进快出，快速回笼资金（2-3年周期）；开发具有竞争力精品社区——池州第一，安徽有名；产品切合市场需求，实现热销；提升森桥集团的品牌影响和知名度。我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向前言一：界定问题(项目目标)前言二：彼岸——自我实现核心问题项目界定解决方案——此岸自我认知R1R2(项目条件)市场环境：池州概况区域感知房产感知竞争个案四大目标：快速回笼资金产品实现热销实践森桥使命提升区域价值非期望结果——由特定情境导致的特定结果期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果1此岸自我认知R1壹-ONE1【城市风貌】池州概况?????1382;;56%;;8,272156池州自唐武德四年设州置府已有年历史。池州市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山。现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区以及省级池州经济开发区池州依江近港，是长江干线重点港口，国家对外开放口岸中国第一个国家级生态经济示范区，森林覆盖率达到了池州矿产资源丰富，已被安徽省政府确定为全省非金属新材料产业集群地总面积平方公里，总人口万。池州市情有五个特点：自然资源富足、生态环境优美、文化底蕴深厚、区位条件优越、经济比较落后。1.1【城市经济】????2006年预计全年完成生产总值130.1亿元以上，增长14%；实现财政收入15亿元，增长28.2%，比省平均水平高4个百分点，位居全省第6；城镇居民人均可支配收入9,015元，增长14.4%；农民人均纯收入3,230元，增长10%；全年共接待国内外游客380万人次，增长19%，实现旅游收入17.5亿元，增长29%。池州市GDP连续3年来一直保持13％以上的增长率，其GDP占安徽省2.1%。预计2010年，GDP达到300亿，财政收入达到30亿，人均GDP突破三千美元。年到年上半年池州市国民经济运行情况单位：亿元2004200605010015012%13%14%15%国民收入总额增幅年年年92.4110.2130.113.20%13.30%14.00%200420052006池州概况???投资规模稳步扩大。2006年池州市累计完成固定资产投资91.04亿元，比去年同期增长28.7%；房地产开发完成投资9.54亿元，增长22.7%；占到固定资产投资总量的10.48％；房地产开发投资的增加改善了居民居住条件，2005年城镇居民人均居住面积达到23.6平方米。固定资产投资与房地产投资【城市经济】房地产投资额房地产投资增速年到年池州市固定资产和房地产投资情况2004年2005年2006年单位：亿元200420060204060801000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%固定资产投资，房地产投资固定资产投资增速池州概况增幅吸引外资年安徽省各市吸引外资情况2005合肥芜湖安庆铜陵池州01000020000300004000050000单位：万美元0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%???20053,75725.417148池州在城市化进程中积极引入外资，年，池州引入外资万美元，同比增长％。吸引外资额在安徽个主要城市中排名位，增长幅度排名全省第。池州市引入外资速度的加快，有利于其发展经济，引入人口，为城市带来活力。吸引外资情况池州概况城镇居民人均可支配收入完成数增长（%）合肥市968412.5淮北市860318亳州市799112.3宿州市791012.8蚌埠市88759.4阜阳市77509.2淮南市8598.915.9滁州市833712.5六安市781028马鞍山市1193517.1巢湖市796811.2芜湖市962912.6宣城市795911.3铜陵市952319.8池州市788213安庆市8396.414.14黄山市852812.1?2005年池州市城镇居民可支配收入在安徽全省主要城市排名第15位，增幅排名第7位。城镇居民收入情况（2005年）池州概况2006城镇居民收入情况（年）年到池州市城镇居民人均可支配收入情况单位元20032006t05000100000%5%10%15%20%人均可支配收入增幅年年年年602869747882901510.50%12.30%13%14.40%2003200420052006??20069,01514.4445,048.450%631随着经济的发展，池州市居民生活水平有了很大的提高，到年年底城镇居民人均可支配收入达到元，同比增长％。池州市家庭恩格尔系数为％，人均可用于额外消费的收入为元，家庭月可承受的贷款支出在以下，约元以下。【城市经济】池州概况????池州作为一个有着悠久历史文化底蕴的新兴发展中城市，其未来经济增长的良好势头明显。近年来池州加快了基础设施建设，使得制约其经济发展的主要瓶颈打破。同时积极招商引资，工业建设蓬勃发展，城市化进程加快。综合分析池州市特点和发展现状，可以看出，综合经济实力不强、对外开放水平不高、经济增长动力不足、工业化、城镇化水平滞后。池州是一个经济后发地区，也是一个蕴藏着发展潜能的地区。小结“十二五”期间，池州市区面积将达到50平方公里，人口达到50万人，城市无论在规模和功能上都有一个质的飞跃（目前城区面积20平方公里，人口25万）。交通：今明两年里，池州将相继通上火车和高速公路。未来发展整体旅游规划将建设旅游飞机场。城市旅游规划：池州紧邻九华山旅游胜地，发展以旅游产业为主导相关产业。【城市规划】池州概况未来城市结构：布局采取组团结构，形成四大组团、五大板块、滨江环湖发展态势。中心城区——老城区适当扩张，以行政、居住、商贸、金融、文化、体育为主导，是城市发展的母体。火车站站前区——南部结合铁路建设，依托交通枢纽，以物流、商贸为主要功能。东部经济园区——依托优良的长江港口条件，建设以第二产业，港口、仓储、居住和园区服务中心为主导的经济园区，是我市新的发展组团。教育园区——在城市东部沿江高速和东外环之间建设一个教育园区。四大组团围绕以平天湖为中心的旅游生态板块，利用良好山水景观特色和生态优势，将杏花村风景区，齐山和平天湖契入城市建设用地。【城市规划】池州概况?????????城市近期建设重点完善、整治、填充老城区。加强城市对外交通联系。强化城市的工业功能，搞好池州经济开发区和马江新区的配套建设，逐步搭建东部经济园区框架。挖掘文化古迹，开发旅游景点。优化用地结构，实施城中、旧镇、旧村改造。城市近期发展方向提升核心——完善功能东南延伸——壮大核心西北优化——提升品质南进东拓——做大做强【城市规划】池州概况新城区金安金安工业园工业园临港工业园规划辉煌、铸就池州高地???40253.01.21013.8池州经济开发区规划控制面积平方公里，建设规划面积平方公里，分为一区二园。目前，建成区面积达平方公里。新城区：规划面积平方公里，目前已实现“七通一平”。市委、市政府、国税局等办公楼已落户，形成了集商贸、办公、服务、休闲为一体的池州现代化新城区的雏形。金安工业园：位于池铜公路北侧，规划面积平方公里。临港工业园：位于泥洲港附近，池铜公路北侧，规划面积平方公里。【区域规划】池州概况???工厂多、工地多街空、楼空、地空配套缺乏、人气不足【目前状况】区域感知1.2㎡22%————93.93总市场2016.6总市场约77.17房产感知约49.71————————60.41二手房二手房1.32014.25各类商品总和13.73×2=27.4622%——33.522237.86各类商品总和2035.68其它各类0.9×2=1.8?复式：和泰6复7170㎡1,647-1,699元/㎡汇景5复6200㎡2,083元/别墅：百牙路1-3F196㎡2,959元/㎡公寓：2R90㎡以下2,200-2,400元/㎡小3R84-98㎡2,053-2,473元/㎡大3R105-120㎡2,083-2,405元/㎡二手房市场价格情况8%1.94——2088.5其它各类商业类6464.22；0.98×2=1.96-5%18%2.31商业类6198.61住宅类18%24%1644.0829.27住宅类1934.811.84×2=23.68增幅（%）增幅（%）量体（万㎡）量体（万㎡）均价（元/㎡）均价（元/㎡）2005年各类商品房交易情况2006年各类商品房交易情况????2006年住宅类物业去化量比2005年增加24％；2006年住宅类物业价格比2005年增加18％05年商业价格：住宅价格=3.93：106年商业价格：住宅价格=3.2：1价格上涨：06年住宅价格涨幅高于商铺价格涨幅。05年一手房成交量：二手房成交量=1：２.０106年一手房成交量：二手房成交量=1：1.81结论：板块划分住宅商业??池洲当地市场分为一、二、三、四级、乡镇共五个板块，乡镇板块开发量少，不具备参考价值。池洲五个板块划分情况及各板块与市场关系（住宅部分）。板块划分特点房产感知商业036%7.59%5.36%0.16%15.15%43.91%43.49%33.19%15.14%当月成交所在全市比（%）住宅————10.00%17.00%33.00%17.00%当月成交比（%）板块划分093.314503.91556.958994.044394.57成交面积（㎡）10450.4926061.2412623.4219696.54————————————推出量体（㎡）16