地块环境查勘课程需要了解的内容What什么是地块环境查勘？Why为什么进行地块环境查勘？How如何进行地块环境查勘？本报告是严格保密的。2什么是地块环境查勘？地块环境查勘是项目组为了获取有关地块的第一手数据资料，而针对项目所在地块环境进行的实地调研过程，并通过后期对数据的汇总分析整理得出项目开发的资源优势和机会点地块环境查勘应是具有鲜明目的性的资料收集和实地考证过程，u地块查勘的内容主要包括：1.区域气候环境2.区位交通条件3.土地性质4.资源现状5.周边配套设施调查本报告是严格保密的。3为什么进行地块环境查勘？1.把现场带回家！2.要形成对项目发展的初步判断和感性认识3.系统的基础资料是所有研究工作开展的基础，如果该部分资料不充分翔实，将直接影响后期项目研究的全部结果本报告是严格保密的。4如何进行地块环境调研？1.前期计划准备I.尽可能获取基础资料文献（市志、年鉴、交通图、地块红线图、现状图、等高线图、规划图、旅游图等）II.确定调研内容III.配备调研人员（两两一组、分头进行）IV.安排调研时间2.现场实际查勘I.现场情况摸点考证II.拍摄关键节点照片III.原住居民访谈3.后期汇总分析本报告是严格保密的。5一、项目调查评价体系本报告是严格保密的。6价值评价体系基于价值评估的开发评价体系（住宅用地）区域考察因素地块考察因素距市级商服中心距离局区级商服中心距离区域公用设施方便程度距火车站距离区域内文体设施方便度区域公交便利程度区域道路等级建筑物建筑容采积率光及朝向周围土地利用情况距公宗宗地地自然交自车然条件站距离危害程度畸零宗宗宗地地地地面积宽度临路条件规划土地用途供水、电、气、热及排水本报告是严格保密的。7价值评价体系基于价值评估的开发评价体系（商业用地）区域考察因素地块考察因素街道等级距离区域中心点距离中心职能总数容积率中心公交车流量宗地地质条件中心距火车站距离自然危害程度中心距港口距离距交通站点距离中心距机场距离宗地临街宽度人口密度或人流量街角地区域交通管制宗地进深宗地面积畸零地本报告是严格保密的。8价值评价体系基于价值评估的开发评价体系（工业用地）区域考察因素地块考察因素工业用地类型道路级别城市内部道路便捷度聚集效益距车站机场港口距离环境质量优劣状况区域土地利用限制容地质状况积率及承载力区域道路级别宗宗地地自然自然条件危害程度~~~~~~~畸零宗宗宗宗地地地地地面积宽度长度临路条件规划土地用途供水保证度供电保证度供热、供气及排水状况本报告是严格保密的。9重点关注对象基于土地利用实现的重点关注对象地块现状建设环境周边社区环境大小和形状景观特点从道路所见之景地形对计划用途的适应性建议用途的融洽性安全的出入口道路的坡度交通（可达性、危险性、吸引性）场地“感觉”入口车道处的视线距离永久性的树林和坡地微气候服务便利性河堤状况私视景密性公园、休闲地和开放空间地形和坡度噪音和强光的影响程度暴露程度（太阳、风、风暴、洪水）土壤（土质和厚度）邻近用地的视觉影响道路路面状况对邻近用地的视觉影响噪音影响场地排水与公用设施的接近性公用设施（易得性和成相邻用地（环境或可控制本）程度）与交通格局的联系置地和开发的相对成本按照优、较优、一般、较劣、劣五个等级进行评判本报告是严格保密的。10二、项目所在地区气候调查调查目的：通过对项目所在地区气候的调研，掌握所在地区基本情况调查方式：文献资料收集，亲身体验调查内容：温度、日照、风向、降雨量等本报告是严格保密的。11温度了解区域温度、降水的峰值大小，变化区间；对项目类型选择有基础指导作用u巽寮湾温度情况：35ü巽寮湾气候宜人，春秋相连、常年无冬、夏30无酷暑，干湿季分明，25惠州属于南亚热带海洋性气坎昆三亚20候，平均气温约21.8℃马尔代夫迈阿密ü适合旅游的天数约为15广州300天，但冬季气温较上海低，每年适合下水的天10夏威夷数为200天左右，在该5区域冬天和夏天形成明显的淡旺季。01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月12月-3月平均温度低于18度。不能成为全年性的海滨浴场。本报告是严格保密的。12风向风速了解区域风向、风速、频率的基本情况，有利于指导未来物业类型排布u风玫瑰图u在极坐标底图上点绘出的某一地区在某一时段内各风向出现的频率或各风向的平均风速的统计图。前者为“风向玫瑰图”，后者为“风速玫瑰图”。u在风向玫瑰图中，频率最大的方位，表示该风向出现次数最多。每条直线的长度与这个方向的风的频度成正比。静风的频度放在中间。u，所用的资料可以是一月内的或一年内的，但通常采用一个地区多年的平均统计资料深圳地区风玫瑰图本报告是严格保密的。13日照强度了解日照强度、分布，有利于指导未来物业类型排布惠州日照强度年度变化惠州汤泉光线强弱分布图本报告是严格保密的。14三、区位交通篇调查目的：与外部区域发展的结合程度，工作生活开展的便利程度调查方式：结合交通图实地察看调查内容：区域位置、距特定中心距离、外部交通通达性、内部交通进入性、车流人流方向及密度本报告是严格保密的。15区位情况明确项目所处主要区域，与周边城市距离常熟常熟无锡无锡南南京都市圈京都市圈苏锡苏锡常常都都市圈市圈鹅湖鹅湖苏州苏州上上海海核心核心区区u四至距离：u无锡新区中心16km（15分钟车程）杭州杭州都市都市区区u市中心24km（半个小时车程）宁宁波波都市都市区区u苏州市26km（半个小时车程）u常熟市20km（半个小时车程）u上海120km（2个小时车程）u南京170km（1个半小时车程）本报告是严格保密的。无锡鹅湖区位分析16外部交通明确外部交通的可进入性，主要进入手段，重大交通设施的修建情况交通方式交通现状?沪宁铁路?新长铁路铁路?京沪高速铁路（在建）?锡甘公路?锡太公路（在建）?锡通公路（计划）?至312国道20分钟车程公路?至沪宁高速公路硕放道15分钟车程?通往苏州的省级通道和沿江快速通道即将通车硕放机场（15公里）航空禄口机场（170公里）浦东机场（120公里）本报告是严格保密的。无锡鹅湖交通分析17内部交通明确内部道路基本情况，道路等级，主要交通进出节点，人流车流密度及分布情况本报告是严格保密的。惠州汤泉、温州大罗山内部交通分析18四、土地性质篇调查目的：通过对项目地块的地质地貌七通一平情况的调研，掌握地块的基本情况调查方式：实地调查、拍摄现状代表图片调查内容：现有建筑附着物、土地权属情况、地质、地貌、水系、景观视觉影响、动植物分布等本报告是严格保密的。19规划地形图明确规划范围边界、地形大小、地形现状本报告是严格保密的。南京某大学、温州大罗山内部交通分析20土地利用现状明确土地现有利用情况、土地权属关系、使用年限、分布及面积本报告是严格保密的。南京某大学、温州大罗山土地利用现状21坡度分析掌握地形坡度分布状况，为进一步选择可建设用地提供科学的依据本报告是严格保密的。南京某大学、温州大罗山坡度分析22水体分布明确水体分布、水量、面积大小、年度变化强度，指导项目规划布局BCA本报告是严格保密的。23南京某大学、无锡鹅湖水体分析居民分布明确区域内人口的分布情况和变化情况本报告是严格保密的。温州大罗山人口分布情况24关键节点分布针对具有代表性的关键节点、建筑、景观进行如实记录本报告是严格保密的。温州大罗山现状25特殊资源调研以旅游项目为例，要对区域内的特殊资源进行系统的查勘1人文景点序景点名称序旅游产品休闲度假景号1点张京父母墓12号柏泉古井旅游度假12景德寺13柏村泉休闲山庄121413243柏泉古井14团鱼山休闲农庄31464张京墓15岳家山度假村5165余家嘴遗址16玉屏山庄7AA211156龙王台遗址17碧溪园97鳞木化石8BB178天主教堂109北塞湖遗址1210钥匙墩遗址11孙武故居p以古井、古寺、古墓、古树为主的反映历史文化的旅游资源比较有特色，但是整体知名度不高，开发力度不够3p旅游产品主要以休闲度假山庄，初级农家乐为主，经营内容趋于同质化，缺乏具有鲜明特色的产品p旅游资源和产品相对集中在玉屏西路、红星路和规划中的古堤路、岳家山路围合的区域内，便于通过对区域内资源的整合来充分挖掘发展的潜力本报告是严格保密的。武汉东西湖柏泉农场旅游资源分布26特殊资源调研对现有旅游资源的档次规模有客观如实的评价，可选择具有代表性的其他产品进行对比分析景德寺柏泉古井旅游度假村柏泉古井杜公湖资源分类东湖旅游风景区资源等级柏泉地区资源等级宗教类无景德寺、天主教堂自然风光类东湖、磨山、枫多山、吹上幺教湖、杜公湖、陡山笛山人文古迹类行吟阁张京父母墓、张京墓、柏泉古井、孙武故居主题公园类磨山楚文化游览区休闲类疑海沙滩浴场、亲水平台柏泉古井旅游度假村、团鱼山休闲农庄生物资源东湖樱花园、鸟语林鳞木化石本报告是严格保密的。武汉东西湖柏泉农场旅游资源等级评价27项目实施过程中存在许多不确定的因素影响项目的开发其他影响因素设计，必须在实地调研中引起重视，对整体的影响程度进行合理评估u影响开发的因素：1.高压线、变电站2.污水河、垃圾填埋场3.墓地、火葬场4.动植物保护区、饲养基地5.生态保护控制线6.山脊线对高度控制范围7.快速交通的噪音污染范围……本报告是严格保密的。28五、周边环境篇调查目的：通过对项目地块周边的情况进行调查，掌握周边环境对未来项目发展可能带来的影响调查方式：资料查找、实地调查、拍摄周边环境代表图片调查内容：地块四至环境、市政配套设施分布、周边其他在建拟建项目、污染来源（空气、水、噪音）本报告是严格保密的。29项目四至情况关注项目周边现有设施对项目未来发展的影响竹苑小区大明园南科大厦寻呼公司小结：q北向为竹苑、荔苑佳能公司住宅区，南向为自然山