澳易源居地中产国“易居中国”感谢“澳源地产”的信任，邀请我司参与投标，并真诚期待双方合作圆满成功。使命：我们备感肩上的责任，力争通过优质服务帮助开发商将投资风险降到最低，同时，辅助开发商在未来的激烈竞争中争取最大的赢利机会。AA开篇语什么是价格？价格是商品价值的货币表现。俗话说就是物有所值。基于这个基本道理再来看所谓的楼市“价格战”，其实就是价格向价值回归的必然过程。”苹果理论“：当人们争着抢着吃苹果的时候，好苹果、坏苹果的价格都会上涨，甚至会出现坏苹果的价格超过好苹果（因为好苹果来不及供应），可突然有一天开始大家都不吃或少吃苹果了，那天开始，苹果的价格就会回落，坏苹果就应该是坏苹果的价格，好、坏苹果之间的价格差就会拉大，但永远不要奢望出现好苹果卖出坏苹果的价钱。因为价值是硬道理。苹果如此，房子亦如此。在经历了教育期的消费者逐渐走向成熟的今天，房屋的价格不仅仅由地段决定，同时，其质量、户型、配套、景观、规划等一系列因素也成为了消费者选房的重中之重，这对本案的营销链条提出了更高的要求，在开发商实力与信誉的保障下，这种“市场的成熟”更是一种机会，一次“脱颖而出”的挑战。BB提案主要任务梳理要完成“三个问题”的解决◆拟建项目是否有出售市场？◆拟建项目的价格水平如何？市场吸纳的速度如何？◆为了使拟建项目在市场上更具竞争力，该如何策划或者推销？CC推导纲要梳理项目研究定位研究策略研究任务:研究2个要素任务:研究3大定位任务:研究4大策略市场潜力市场定位营销策略可销售性形象定位企划策略客户定位价格策略推案策略PARTONE知此知彼，百战不殆项目研究任务：研究二个要素要素1：拟开发项目的市场潜力；要素2：拟开发项目的可销售性PARTONE精粹摘要本部分研究的目的是：(4个明确)1、明确目标客户以及区域消费者的有效需求2、明确本案是否能够获得理想的市场份额3、明确本案产品是否具有足够的竞争力4、明确本案是否能够满足区域内未被满足的需求本部分研究的内容是：(2个要素)一、拟开发项目的“市场潜力”研究拟建项目的区域发展潜质与供需特征1、区域经济动态研究2、区域需求分析3、区域供给分析二、拟开发项目的“可销售性”研究拟建项目是否适应当地市场？1、开发商品牌研究2、开发项目的产品特征研究进入本节研究内容PARTONE第一节目录摘要一、拟开发项目的“市场潜力”研究——拟建项目的区域发展潜质与供需特征1、区域经济动态研究2、区域需求分析3、区域供给分析一、拟开发项目的“市场潜力”研究1、区域经济动态研究（1）区域市场环境现状（2）区域市场发展前景（3）沙岭自身的规划发展本案在沈阳的位置沈阳市三环线本案位于于洪区沙岭镇，处3环外，建筑面积115万㎡综合住宅，整盘容积率2沈阳市三环内范围三环三环线线（1）区域市场环境现状（2）区域市场发展前景（3）沙岭自身的规划发展区域现有配套分布图沙岭医西广医结济镇院合中本案洪福新民市公安局胡台派出所加油丰源大饭店宏志驾校楼帅府酒家站所通沙岭收费站沙岭邮政沈吉生储阳往东方大饭蓄出市胡富兴烤鸭酒楼所沙加油站店台店沙岭东北家具集散中心岭派（1）区域市场环境现状（2）区域市场发展前景（3）沙岭自身的规划发展易居观点调查结果总结：我司经过对项目所在区域的考查、研究，发现本案处区域虽未来发展空间很大，但目前并不成熟。1、生活配套：缺少相应的教育、医疗、商业、娱乐休闲等市政配套设施。2、市政设置：市政规划在周边规划的各大产业园区均处刚刚起步阶段，无法发挥期预期价值，聚集人气，提高区域知名度。3、早期开发项目：区域早期缺乏大品牌开发商对地块的预热炒作，只有个别小项目的兴建，使本案无法借各开发商之联合力量来发展，周边区域并未被沈阳购房者认可。对于本案营销的影响：一切区域原有因素,使得本案成为沙岭区域内大品牌房地产开发企业的先行者，不仅要完成自身的销售利润，也肩负了使区域被购房者从认知到认同的使命，更被赋予了通过建筑与宣传提升区域品质及知名度的职责。（1）区域市场环境现状（2）区域市场发展前景（3）沙岭自身的规划发展发展总述沙岭的综合战略地位本区域的战略地位：沙岭处在多个经济隆起带的交汇处，能够借助多重力量发展自身经济，潜力空间很大。（1）区域市场环境现状（2）区域市场发展前景（3）沙岭自身的规划发展发展支点1辽宁中部城市群对本案的影响：本案正处辽宁中部城市群核心区“辽宁中部城市群”内，在整个“一核四带”的发展格局中，本案处于以102国道为轴心的沈铁工业经济带上，本案紧沿102国道，可在拓张过程中，近水楼台，借力发展。沙岭（1）区域市场环境现状（2）区域市场发展前景（3）沙岭自身的规划发展发展支点2“五点一线”战略是辽宁对外开放的新战略。“五点一线规划”“五点”：沿渤海一侧的大连长兴岛临港工业区、辽宁(营口)沿海产业基地、辽西锦州湾沿海经济区、沿黄海一侧的辽宁丹东产业园区、大连庄河花园口工业区；“一线”：西起葫芦岛市绥中县、东至丹东东港市，连接“五点”全长1443公里的滨海公路。沈阳沙岭辽西锦州湾沿海经济区102国道“五点一线”规划对本案的影响：五点一线主要发展辽宁沿海经济，经验告知我们，沿海城市往往是借力最多、发展最快的地区，沈阳欲通过“辽宁五点一线”规划加之“沈西工业走廊”的拓展，从内陆城市变为沿海大沈阳，增加沈阳的经济扩张层面，而沈阳西南部必因地理优势获利最大。本案所处沙岭，借102国道优势，正联通了沿海城市与沈阳内陆，在周边产业园、开发区及物流的拉动下，越来越彰显出重要的战略地位。（1）区域市场环境现状（2）区域市场发展前景（3）沙岭自身的规划发展发展支点3沈阳城市规划对本案的影响：沙岭所处区域联通了沈阳母城与外围区域，受沈西工业走廊、沈阳经济技术开发区、细河开发区、铁西兴隆大家庭、胡台新城、新明市“沈阳规划”的辐射，加之102国道的联通力量，本案与周边区域发展形成共荣，发展后劲较足。新民市沙岭地铁区西共沙岭产业园兴受沈阳经济技术开发区隆沈大阳地铁1号线细家八胡台新城河周庭个开边增发各长区沈西工业走廊点类的产拉业动园（1）区域市场环境现状（2）区域市场发展前景（3）沙岭自身的规划发展沙岭及周边重点建设项目对本案的影响：于洪区沙岭镇地处沈阳市的主要出口地带，交沙岭的重点项目辐射通便利，人口聚集程度高，已成为拓展城市发展的活跃地带，具备了实现经济跨越发展的综合条件。规划项目，利用沙岭地理优势，同时顺应沙岭原有产业基础，配套项目填补了沙岭周边配套的空白，为区域内居民生活及商务活动带来了便利，增强了人口聚集的原动力，提升了沙岭地区的整体竞争力。为本案的持续销售提供了客源与基础。沙岭东北家具集散中心沙岭服装园区◆发展中项目：东北家具集散中心日本工业园区◆在原有资源基础上拓展招商项目：沙岭服装园区◆招商配套项目：沙岭辅城大型综合超市黄海路商务核心区◆招商配套项目：沙岭辅城四星级商务宾馆◆产业园辐射项目：周边各大产业园区沙岭辅城大型于洪五金产业集群沙岭辅综合超城四星市级商务台商工业园区宾馆沈阳化学工业园1、区域经济动态研究小结◆辽宁大区域：沙岭位处沈阳西南，处沈阳与外界的连接带上，在102的作用下，临近易居观点锦州、盘锦这类沿海城市，具有能够最大获利于辽宁中部城市群、五点一线政策的天然地理位置优势。◆沈阳城市区域：沙岭位处于洪区的西侧范围内，与铁西相接壤，属于细河开发区的一部分，受沈西走廊的带动，也受沈阳经济技术开发区辐射，潜力空间很大。◆沙岭周边区域：沙岭是最活跃的连接母城与外围的区域，其内部及周边规划项目众多，受政府大力扶持，加之物流、交通潜力，为客源的衍生提供了基础条件。对于本案营销的影响：沙岭沿线是沈阳母体与外区域的桥梁，受政府规划扶持，周边开发区、产业带林立，具备了聚集人口的基础条件，成为沈郊最具活力的地区之一。1、区域经济动态研究小结定易居观点位市场对项目发展方向的提示的启示区域具备2大“造城”基础条件：◆沙岭区域具备了“在郊区建造城中小城”的城市战略发展地位◆借102国道、新蔡线、地铁1号线等，具备了未来四通八达的交通优势。一、拟开发项目的“市场潜力”研究2、区域需求分析（1）确定需求市场区域（2）区域经济运行特点分析（3）区域人口统计及趋势预测（4）区域收入能力研判（5）区域内普遍迁居及交通方式统计（6）消费者偏好分析由于沙岭区域属于沈阳的三环外区域，开发较晚，且此区域的城市规划刚刚初具规模，受各开发区、产业园辐射的效应也刚刚产生，因此目前本案的购房者90%来自周边区域。由于本案是115万㎡的体量，体量较大，因此一期产品的销售市场半径界定在5——7公里范围。易居观点因此，主要需求区域界定为：沙岭、胡台、新民、经济技术开发区近沙岭地带、西于洪区沙岭附近地区、102国道沙岭附近沿线区域、沈新路沈辽路沙岭附近沿线区域。（1）确定需求市场区域（2）区域经济运行特点分析（3）区域人口统计及趋势预测（4）区域收入能力研判（5）区域内普遍迁居及交通方式统计（6）消费者偏好分析就业机会的增加通常会促进人口和家庭的增长◆地区原有经济运行特点：由于有沙岭渔场的出现，因此区域内有诸多与渔业相关的产业；同时区域原纺织业发达，依次规划了沙岭服装园，区域具有与服饰加工有关的产业；由于102私营业聚集国道联通大、小兴安岭，使得这里的木业加工、物流较具优势，依次规划了东北家具集散中心。使得这里的私营业主较具规模。高科技产业及工业企业聚集◆经济发展趋势：化学、台商、日本产业园的规划，以及开发区的辐射，使得这里的高科技产业及工业企业逐渐增多。区域经济运行特点对需求的影响：沙岭区域经济运行的特点拉动了区域对房屋需求量的增长。经济私营业、产业园、高科技区、东北家具集散中心等诸多产业的发展带来