世界名园营销策略报告14／11／2814／11／28本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。报告纲要1.房山区域分析2.项目本体分析3.项目成交客户分析4.区域市场房地产项目分析5.项目占位6.整体策略安排7.商业销售建议本报告是严格保密的。2一、房山区域分析14／11／2814／11／28本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。房山区——人类文明之源，历史悠久?房山区，位于北京市区西南。总面积2019平方公里，山地、丘陵、平原各占三分之一；辖22个乡、镇、办事处，463个村，总人口81.4万。?房山历史悠久，距今60万年到距今2万年的“北京人”、“新洞人”、“山顶洞人”先后生活在该地。?1949年隶属于河北。?1980年10月，由于燕山石油化工公司的成立，设立了市直辖的燕山区。?1987年1月撤销房山县和燕山区的建制，建立房山区。本报告是严格保密的。4“西部生态带”、交通方便?“两轴两带多中心”—城市空间发展战略构想中明确指出：大兴、房山、昌平、延庆、门头沟为“西部发展带”。?“西部生态带”：西部发展带在人口总量、GDP总量和建设用地总量上都要超过东部发展带（大致的比例为1.2:1），但西部山地相对较多，发展空间相对狭小，面临生态保护的任务更大，在规划城镇人口和城市建设用地的总量上，西部发展带与东部发展带的比例约为4:6。该区域是城市未来重要的发展地区，在维护生态环境的前提下，主要承担高新技术研发、旅游、商业物流、高等教育等职能，以优化、整合、完善现有的发展空间为主，改善生态环境，引导高品质、组团式集约发展，防止高密度连片开发。?境内有京广铁路、京原铁路、京石高速公路、京保公路、京原公路等放射性交通干线经过，区内公路网密度每平方公里一公里，居全国先进水平，是北京的西南门户。本报告是严格保密的。5生态、旅游、文化资源丰富，但开发利用不够?丰富精彩的历史文化资源。区内共有文化古迹302处，其中世界级文化遗因每年去房山旅游的人数较产1处，国家级文化保护单位3处、市少，为了吸引更多客户，房山区级13处、区级52处。周口店北京人遗旅游行业正在尝试推出体验式旅址、云居寺、上方山国家森林公园、石游活动。花洞、韩村河旅游景村、青龙湖、十渡等众多的风景名胜和游乐场所。?灵奇秀美的地质地貌资源。房山被地质学界誉为“洞穴王国”。境内拥有中国北方最大的岩溶洞穴群。挖掘北京人头骨活动?储量丰富的矿产、地热资源。全区有储量4.5亿立方米的大理石，储量100多亿立方米的石灰石，储量2000万吨的石英石、白云石，储量4亿立方米的花岗岩。原煤总储量达21亿吨，为“京西煤仓”之一。良乡卫星城藏有丰富的地热资源，水温高达摄氏70度，日出水量2000立方米。本报告是严格保密的。6产业优势明显，高于通州区国内生产2002200320042005总值比较房山132.8178210238通州91.3107.6129.9143产业结构2002200320042005房山9.8：9.6：9.2∶46.28.5：43.4：45.2：∶44.642.8：46.845.248.7通州14.7：11.7:9：8.5：44.2：47.4:50：48.5：41.140.94143产业结构优化，产业比重由第一产业和第二产业逐渐向第三产业发展本报告是严格保密的。7北京区县工业排名（第四）2005年比上年增长%绝对额位次增速位次占18区县比重%　海淀区6549789.88.511513.4朝阳区6292453.414.821412.9顺义区6126971613212.5房山区5712463.634.74511.7石景山区5397069.834.45611昌平区4730910.243.6649.7怀柔区2514508.249735.1通州区1993100.831.1874.1丰台区1982263.6179134大兴区175442123.610113.6本报告是严格保密的。8但房山房地产开发缓慢，不属于居住热点区域上市情况2003(M2)2004(M2)2005(M2)2006(1-9)(M2)房山区170497541158514913515368通州28816282028659821724556214房山区　销售套数销售面积(m2)销售金额(￥)销售均价(￥/m2)2006(1-9)3153401227161503466０40252005183325606410185316693978200413161617075170943483198200312171551074429845922856通州　销售套数销售面积(m2)销售金额(￥)销售均价(￥/m2)2006(1-9)8266857568396890063946282005128561309699536447204340962004148941440866540104330937482003977096360333823863593510本报告是严格保密的。9区域面临的机会：06年初北京规划局发布北京将建11个新城，房山区为其中之一?按照北京总体规划，北京将建延庆、昌平、门头沟、怀柔、密云、平谷、顺义、房山、大兴、亦庄、通州11座新城，其中顺义、通州、亦庄3个重点新城的规划已经完成。新城的人口未来可达570万左右。房山属于11个新城之一：通州、顺义、亦庄新城规划人口规模为70万~90万人，同时预留达到百万人口规模的发展空间，大兴、昌平、房山新城规划人口规模约60万人。其中大兴、昌平、房山新城已有一定的发展基础，上述六个新城的规划总人口占新城规划总人口的75%。本报告是严格保密的。10新城规划具备优势的功能配套?规划每一个新城至少有一所三甲医院，至少有一所相当知名的中、小学，还有高等院校，至少有一个有一定规模的中、小型购物中心，还有娱乐文化方面，如博物馆、娱乐中心等配套设施。?新城区将变成新的人口接纳地，新城人口未来可达570万左右。?北京西部将建绿色屏障，中心城每出门500米要有一块城市绿地，新城也依此理念进行建设，要达到人均18平方米甚至更高。?　　陈刚透露，每个新城都规划了至少一条轨道交通。在新城里道路密度达到6公里/平方公里，是旧城的3倍，公共交通比例占到60%以上。政府在大力建设东部三个重点新城之际，未对其他新城做宣传，其规划前景目前不为市场认知！本报告是严格保密的。11二、项目本体分析?项目区位?项目基本经济指标?项目配套?项目一期综合分析?综合评价14／11／2814／11／28本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。（一）项目区位——西南六环外，城市边缘区，公交落后项目位置：房山房山区窦区窦店店镇镇京石高速路出口京石高速路出口200200米米处处。。窦窦店店镇镇政府斜政府斜对对面。面。交通情况：仅仅有有917917路公交路公交线线可可从从六六里里桥桥直直达达本本项项目，目，车车程程100100分分钟钟左左右右。。起始起始点点终终止点止点直直线线距距离离良乡卫星城9公里世世界界西四环五棵松34公里名名园园西三环六里桥35公里西三环公主坟38公里本报告是严格保密的。13（二）项目基本经济指标超大规模，北京第一大盘。提香草堂占地面积2746.7亩总共320万建筑面积容积率0.92建筑平米经济绿化率45%停车位1：1.5窦三期技产品类型：独栋别墅、传统四合院京术指标1.1078总户数人口数量3.1万人石万户大商下业沉街广二期高建、场一期多层板楼、小高板——46万平米建面；产品类型：联排、Townhouse停、别墅筑二期联排、Townhouse别墅；车欧类场式三期独栋别墅、传统四合院售楼处别路速A区D区关键词描述：一期产品类型：多层、小高层板楼B区C区路规划人口数量基本相当于目前整个窦店镇的人口。本报告是严格保密的。14（三）世界名园配套体系丰富68综合楼可替代中心城市的丰富性、便利69综合楼性70综合楼71综合楼底DD区区72汇金大厦商A区加加拿拿大大枫枫A区高尔夫73综合楼荷兰郁荷兰郁金金香香园园叶叶园园蓝天幼练习场74科研综合楼儿园75国粹医院68汇金八中游泳池76建材超市窦京6970717377纺织品超市大7274石78电子产品超市路82高速79电子银行7576777879808180农业产品超市83底81燕都花园酒店商82售楼处新址CC区区83大卖场BB区区意意大大利罗马利罗马园园法法国国梧桐梧桐园园本报告是严格保密的。15（四）项目一期分析1、一期规划:52万平米多多59小小层层?以四个不同的国外标高高板板DD58区区层层楼楼志性城市的命名不同5762板板为为加加拿拿大大枫枫61楼楼主主的组团，以契合项目幼儿园82为为160中学74“联合国生态社区”的7叶叶63园园64辅辅21083定位；656681荷荷936AA7273?为解决社区生活配套兰兰区20675郁郁13区道道8014232656问题，规划了大面积8金金1971大4香大79的商业街和教育配套12香224755园园25业业CC区区1116784854；18商商15金29法法49国国梧桐梧桐园园?以六层带电梯板楼为212470金5317汇汇773250主，兼少量板式小高285168697635层313952（6#、7#、22#、2743BB区区25#），保证了相对75303846较低容积率的建筑形意37意大大利罗马利罗马42园园式；33344541?总共2762户，其中A3644区在售，共772户。40本报告是严格保密的。16一期经济技术指标项目面积单位项目面积单位总用地面积34.537Ha居住人数8148人居住户数2910户1、居住建设用地34.537Ha户均人口2.8人/户其中：住宅用