取法为上，锐而进攻《孙子兵法》讲究法计合韵，“法”之最高境界，乃是“知己知彼，百战不殆”，只有最详细的了解市场，最权威的剖析对手，才能有上乘之法。一、最大竞争对手分析二、本项目理解及分析攻略三、本项目核心定位步骤四、本项目推广策略五、本项目营销节点六、本项目创意表现我们知道，建业集团以“居住改变河南”的姿态，在中原攻城略地，所到之处，无所披靡，皆成当地房产龙头，超然于众家之上，在开封亦如是。然而，我们在开封遇到了前所未有的竞争对手，亦是唯一的竞争对手——开元集团，和它的“军团”——开元名都深入虎穴，焉能不得虎子？《孙子兵法》首篇《计篇》便开宗明义地指出：战前要认真比较敌我双方各方面的情况，做到“未战而庙算胜”；要不惜重金使用间谍，以充分掌握敌情；要积极备战，“无恃其不来，恃吾有以待之”；要创造有利的战场态势，“先为不可胜，以待敌之可胜”而我们的“建业团队”有做过开元名都项目两年之经历！一、最大竞争对手分析整合开封城市特征之文化底蕴1、开封，七朝古都，世界历史文化名城，深厚的文化底蕴，享有国际声誉2、一城宋韵半城水，北方休闲之都，最适宜居住的城市3、古文化保护与新城市建设同步进行,开封在郑州消费者市场的印象是破旧、没落的贵族、落后、经济发展不起来4、缓慢而懒散的生活态度，守家持业的生活习惯，滋养了开封人固有的念家情节5、具有庞大的开封外漂族群，在其他城市里生活、工作，但其文化烙印深嵌其心开封城市特征之未来发展1、政府对城市复兴的决心坚定不移2、郑汴一体化，郑汴融城——中原城市群的核心引擎3、郑开大道开通，实现30分钟都市圈，居住旅游瞬间切换4、开封市政府大力发展金明区，前景广阔，升值空间大5、新城发展与古城风韵结合最美的城市6、新型产业、国内国际大企业入驻，发展潜力巨大开元集团，和它的“军团”——开元名都在古城开封，她是在皇家戏水园林金明池原址上筑建，集郑开大道开封第一站、300亩湖景公园豫东首家五星级酒店、8万平米商业广场等优势于一体的开元名都——究竟有什么强有力的“武器”？三大强势资源?品牌资源——开元集团，中国旅业地产的领导者?文化资源——开封，历史文化积淀的千年皇城?政府资源——开封投资最大的地产项目，开封重点工程项目N个市场第一?中原第一别墅大盘——1008亩鸿篇巨制?中原第一大湖——300亩人工生态湖?中原第一个皇家园林别墅——开元名都·金池名郡?中原第一个五星级酒店配套——豫东首家五星级酒店?中原首席（宋）文化体验娱乐消费广场——8万平米商业广场?开封投资最大的地产项目——16亿元巨资投入?开封市最大的市政景观广场——金明广场?……五大显著优势?规模优势——1008亩鸿篇巨制?业态优势——复合地产（酒店、商业、住宅、公园）?地理优势——金明池皇家戏水园林遗址?规划优势——国际顶尖建筑规划机构美国WATG公司香港贝尔高林公司联袂打造?发展优势——郑开大道开封第一站，30分钟到郑州八大核心价值体系?双高速，郑开大道30分钟直抵大门?比邻河南大学百年名校，无可比拟的人文气息?开封金明池旧址，灵光普照的风水宝地?美国WATG公司、香港贝尔高林公司联袂打造?纯生态皇家戏水园林，300亩水域金明池公园?16亿元巨资投入，名城、名企、名园?复合地产（五星级酒店，新开封商业广场）?千亩金明池，300亩湖景名宅，高华千年的绝佳地脉产品定位语千亩金明池·300亩湖景名宅（开封）中国皇家园林别墅区（郑州）推广思路n前期本地市场为主，后期借时借势开拓五县及郑州市场。n前期捂盘，等待时机，蓄势期为期一年之久。借助郑汴同城的历史契机及郑开大道的开通入市，先以联排别墅进入市场，树立项目高端形象，以此来带动叠加及多层的销售。n借势成功，先后推出40栋联排及一栋多层，在一小时内售罄。n2007，借中原住交会之势，亮相郑州，打开郑州市场。n进军郑州市场的支撑已全部到位（项目高端口碑树立；样板景观区完毕；五星级酒店8月试营业；以独栋岛居生活理念占领郑州）。媒体整合开封日报汴梁晚报频繁政府官员参观活动大量软文户外夹报电视媒体大型亲民SP活动县区派报（点对点）开元网站表现调性金池名郡临西地块（金池名苑）多层、小高层规划中……二、本项目理解及分析项目总用地面积1000亩，建设用地面积750亩。地块呈不规则的长方形，临郑开大道边界长度约500米，东西两侧边界长约1300米，场地平整。其中晋安路以南、汉兴路以北为项目一期地块。项目一期技术指标：占地面积：150亩建筑面积：18万㎡建筑类型：多层交房标准：毛坯总套数：1700套绿化率：35%建筑风格：新古典主义建筑风格建筑立面：突出细部处理，外墙材质以瓷砖为主，底部采用深色花岗岩贴面。户型：产品涵盖一房、两房、三房、四房，以120㎡以内三房为主社区配套：商业、幼儿园、超市营销节点：2007年7月开工2007年9月开盘2008年5月交房SWOT分析优优势势(S)(S)企业：河南地产龙头：中国物业管理公司100强中原地产业诚信联盟理事单位中原地产十年最具影响力品牌高度：建业开封站重点项目，站在城市运营的角度，加速郑汴一体化的发展地块：西区核心，城市发展趋势所在，开封门户郑开大道，郑开轻轨，连接郑汴两城，交通中枢项目：独有的森林半岛产品，完美配套社区，大手笔规划设计产品：低密度住宅区，品类超前，品质卓越；具有高端项目参观资源升值：升值潜力巨大劣劣势势(W)(W)地块：目前周边较荒芜，离郑州较远，生活成本增加，跨城生活不利影响项目：首期推出高价位纯多层产品，在开封有些不高不低，市场前景风险性较大，开封本土消化能力有限价格：基本无参照，高处能否胜寒取决于市场判断周边：缺乏生活配套品牌：建业产品在开封有一个认知的过程机机会会(O)(O)市场：品类竞争几近真空，森林半岛在开封有较强的特色化和唯一性机遇：城市向西框架，郑汴一体，顺势已发（犹如几年前的郑东新区），发展潜力巨大政策：政府大力支持未来：审批门槛抬高，项目优势空前绝后品牌：建业品牌影响力从此占领开封地区，为以后的发展路线奠定基础威威胁胁(T)(T)市场：首期推出纯多层产品，高端需求难于把控，加大定位风险地域：客户认同地块时间周期较长，需要有效的引导政策：08年国家新政的影响竞争：开元势必截流部分高端客户核心价值点森林半岛核心价值体系区位建业品牌森林半岛品牌森林半岛产品附加值西区价值上升中国建业复合地产低密度交通郑汴一体第一品牌森林生活高品质物管增值力空间大高起点大配套尊贵智能化高标准大景观品质生活教育高品质三、核心定位1、客层定位开封目标标市场目市场群群体体界界定定动动机机区区域域内内高高政政务务要要员员（主主）（）端端企企业高业高层层自自住住消消区域域外区外事事业业领导领导费费投资投资（辅辅）（）群群实力实力投资投资…………开封建业森林半岛郑州在开封市场，本项目虽然是开封单价、总价比较高的项目，但却居于郑州市场中游水平。即存在相当的客户群体。关键的问题在于：A、郑州客户对开封城市的接受程度B、我们的主流目标群体怎么界定C、对郑州工作、开封生活跨城际生活的观念认同D、我们通过什么样的营销主线来建立项目独一无二的形象和气质，树立差异性，以品质和情感打动客户具有浓郁的思家情节对开封城市认同，对开封未来发展认同事业有成，能够第二次、第三次置业年龄在30—50岁之间对本项目提供的高端产品一见倾心有车，从郑开大道能够在郑州、开封间任意切换1、在郑州的开封人2、在郑州的对开封充满感情的人3、在其他城市的开封人4、对本项目的优越生活方式认同休闲、度假、投资人2、项目定位A、开封市场寻找项目的USP（差异化）我那郑开大道——开封第一站们么水景——300亩湖景公园还，城市——千年金明池原址剩中国皇家戏水园林开元名都特质配套——豫东首家五星级酒店下8万平米商业广场什建筑风格——新古典主义么独栋别墅——岛居别墅？物业类型——别墅、多层、小高层建业品牌森林半岛产品唯一性那么，我们所剩下的=我们最大的郑开大道＋郑汴轻轨＋马家河核心资源在哪里？教育等配套我们最大的核心资源——建业＋森林由此演绎定位语为森林而来！森林推广语人人心中都有一片森林临路、近河、坐享大社区，在城市之外的自然里，又有别样的城市味道……这是森林半岛，更是许多人梦想中的森林生活。每个人有每个人的森林梦想，而森林半岛却是实现了的森林梦想。森林，不仅仅是一个社区，不仅仅是一种生活，更是每个人心中最本真的向往。建业推广语十年酝酿，精雕细凿，终成森林半岛森林半岛经建业集团十年的酝酿筹划，定稿之日，便具辐射中原之势，作为建业集团的经典之作，所有选材均系上等，每个细节由最具经验的技师工匠打磨制作，再有最为挑剔的大师反复检验，才可完成。形象广告宜居有两种一种是森林半岛一种以森林半岛为榜样惟胸怀宽大者，方能博阅天下，成就榜样杰作。森林半岛，秉承森林、岛居神韵，朝觐地脉人文，藉由大师手笔，攀沿中国宜居巅峰。垂世巨制，榜样未来。路是路，河是河，有森林的生活才是生活路（郑开大道、郑汴轻轨）不是森林半岛的全部，河（马家河）亦不是森林半岛的全部，路与河交汇的那片森林更是一个大社区，是一种生活。兄弟之城（郑州＆开封）、商业、幼儿园、超市……生活配套对于清淡的生活已无多虑，更为重要的是，森林半岛的居住氛围让生活在这里的人找回生活的轻松与趣味，找回真正的生活。开盘篇待到山花烂漫时，谁在林中笑？——建业·森林半岛X月X日盛大开盘B、郑州市场1、郑州有大量的开封人群，郑州为开封人的第二故乡两个城市一个家2、郑州是他们的未来，开封是他们永远的根，永远的故乡3、不管走多远，开封都是他们最大的眷恋核心推广语世界上有多少人，就有多少种思乡的情怀想到故乡，想到森林半岛从目标群体内心最深处，挖掘开封情