第1页2007?12月23日福泉公寓营销推广报告永州欧华华侨房地产实业公司谨呈：第2页项目定位营销推广对项目?解对市场认识客户群体分析产品规划建议一二三四五?目录第3页对项目?解一第4页项目简介项目位于珊瑚路，占地面积平米，高米，由永州欧华华侨房地产实业有限公司开发。项目邻近永州市区中心，区域未来居住价值较高，但目前本项目周边为老商业城区，形象恶劣。项目目前处于前期策划阶段。112454第5页本案项目区域地?位置优越，是市中心的区域位置，未来发展潜?空间巨大。项目区位第6页占地面积：1124平米总建筑面积：19738平米总户数：225户地上17层地下2层商业裙楼2层从经济指标看规模小，可塑性?强。项目以小高层为主。经济指标第7页本案交通?网发达，公交系统??。交通第8页主要来自项目边上的铁?和城市主干到的噪音污染。本案噪音第9页总结项目前期为烂尾楼，项目形象已经突显。产品主要以小户型为主。区域地?位置优越，属于永州城市的中心区域地段，未来的生活发展空间大。项目以高层为主，规模小，可塑型?强。无任何景观资源，且临铁?位置，交通噪音污染严重。根据我们的操盘经验，本项目在现有的条件下，只有通过产品创新，提升项目形象才是项目的发展方向。?????第10页对市场认识二第11页滨江版块育才?版块珊瑚版块???版块整个?水滩区分五大板块。火车站版块永州楼市分布第12页物业描述138000多层小高层13000070000多永州渝洲地产????建筑面积（㎡）54180永州华创置业育才?占地面积（㎡）开发商项目位置颐园项目名称湘江明珠9栋多层4栋小高层------30600永州拥瑞地产体育中心对面滨江豪园11层的小高层1+5的多层15600060000永州恒?置业河东湘江?尚东公寓9栋高层11000025333湖南欧?地产清桥?38号银竹家园小户型高层公寓-------育才?永粮国际30栋多层+商业+酒店380000106660永州吉发梧桐?上城国际8栋住?+1栋酒店+商业9.2万40000永州天鸿置业????中段舜德花园酒店商业住?7000016000湖南先达建设珊瑚?新世纪佳园14栋多层6栋小高层一栋商业恒森电?花园2栋多层+2栋塔楼4600010000三鑫置业河东湘江东?07?将新推出约1141111平米，约5295套，新推出的楼盘中主要以小高层为主。楼盘占地面积在10000-100000平米?等，总建面积在4-30万平米之间。主要以小高层和高层为主。规模及物业分析第13页户型特征145-153三房115二房175四房158-215复式户型采用坡屋顶、凸窗、双卫、双阳台设计，123-125三房148-150四房172-247复式主?户型面积（㎡）颐园项目名称湘江明珠148三房140-160四房滨江豪园景观弧形阳台带储间低台凸窗设计145三房170-190四房尚东公寓南?通透，三阳台设计错层设计明厨明卫黑色铁艺阳台栏杆153-165四房120-150三房银竹家园方正但是无特色40-70的一房永粮国际双阳台设计外飘窗部分户型南?通透户型周正123-142三房159四房上城国际南?通透，明厨明卫，户型设计创新88-100二房119-145三房168四房舜德花园外飘窗设计88二房149-157三房163-173四房新世纪佳苑143-153三房，163-166四房恒森电?花园复式带空中花园景观阳台湘江观景部分错层设计一梯二户和二梯四户外飘窗大面宽户型较方正二梯三户，二卫步入式衣橱带书房部分带入户花园目前永州市场普遍大户型为主。创新户型受到消费者喜好；二房：面积区间在90-100平米之间三房：主?面积135-150平米之间，市场的小户型比较普通，无特色创新型的小户型存在市场空白。产品第14页宣传卖点未定1600开盘时间景观差价（元）品质生活样板区04?12.6-191000多多：6520203020层20203020层差价（元）无水平70-100无无50景观100-----无无总价区间（万元）30000平米的国际娱乐餐饮航母07.5.101500-1600住?均价（元/㎡）颐园项目名称湘江明珠康居生活幸福家园二期9月1200滨江豪园-----------------------三期未定1500尚东公寓导航高品位生活06.121800银竹家园空间自由主义新主张1800-1900永粮国际-------------------------04.121100上城国际全?打造永州首席五星级酒店06.10.261048舜德花园16-269-1713-177-1321-3021-2823-2717-2022-32新世纪佳园倡导生活感想未来恒森电?花园品质品位样板生活06.051640目前河东的楼盘均价在1600-1800元/平米，河西则在1000-1200元/平米，而小户型达到?1800元/平左右，河东的居住环境相比河西要好，因此两个区域的价格相差约300-450元/平米。价格第15页总结市场主要以小高层和高层为主，推出?较大，竞争非常激?。市场的产品主要以大户型的二房和三房为主，对小户型尤其是创新型的小户型存在市场空缺点。价格出现高低分化，河东的价格高于河西的价格，主要是受到景观环境的影响。???第16页客户群体分析三第17页区域?师和周边县城人员，企事单位河西河东与和河西河西河西河东与和河西河东与和河西主?客户群颐园生意人私企业主回永置业人员项目名称长丰国际滨江豪园生意人，私企业主，公务员舜德花园公务员，企事业单位上城国际河西的个体户银竹家园个体户企事业单位人员主要以?师，公务员，企事业单位人员等为主，且河东的客户很少往河西购房，而河西的客户则大部分往河东购房。市场楼盘客户来源分析第18页A、职业：能购买商品住?的客户主要以生意人，企事业单位，公务员，部分外地回永置业人员，以自住和改善居住环境为主，少?投资。B、?龄区间：?龄特征大都在28-50岁之间，三口或四口之家，或和父母一起居住。C、家庭月收入在3500元/月以上市场楼盘客户职业分析第19页置业目的以居家为主（家人居住+改善需求），对生活、教育、医疗、公共交通等配套的要求较高；物业类型以多层+小高层为主户型需求以1和2和3房为主，4房为辅；面积40-130㎡面积段都有一定需求，二房以80-95㎡为主；总价区间16-30万之间市场楼盘客户需求分析置业意向第20页绝大部分的人生活是跟随事业而定的。因此目标客户河东与河西区域。24岁-45岁为主?。家庭?收入?低于6万元。商人、公务员、教师、医生、企业为主?。大专以上文化程?是主?。工作区域?龄收入职业教育12345共性分析第21页总结受景观和环境等因素影响，客户区域分布出现，河东客户?往河西跑，河西客户往河东跑的现象。主要以?师，公务员，企事业单位人员等为主。客户对小户型和二房有很大的需求空间???第22页?势应对策?：优化?势解决困难优势国家政策及第二套房提高首付等政策的出台河东许多大规模的品质楼盘入市，分??大?的客户。永州市河西市政配套完善。小户型公寓存在市场空白客户对小户型公寓有大的需求。项目规模小无景观优势边上有铁?，噪音污染严重整个永州房地产市场发展?好。区域位置优越，属于市中心区域位置。??????????90/70SWOT分析应对策?机会威胁分析SWOT优化产品，提升品质，同时产品推售搭配要丰富。以产品的创新性，面积的控制性吸引客户。总价的可承受性来弱化客户对周边环境的抗性通过各种蓄客渠道在消化河西客户的同时吸引河东客户，???第23页项目定位四第24页永州市中心的核心地段，是永州的经济文化中心，?的商业中心。生活配套齐全，?捷生活一站满足诗意人生，惬意的都市生活高性价比的价值观????本项目核心价值提炼第25页盛世央区COLOR公寓盛世央区：区域位置优越，位于永州市中心区域。COLOR公寓：有颜色的公寓，适合?青人的公寓，创新型的公寓，让你生活?再单调的公寓。整体定位第26页17层小高层中高档次适宜居住区附加值创新精品小户以居住为主的纯住?社区45-65平米的一房，90平米左右的二房物业属性核心价值户型面积区域价值功能定位住?定位住宅定位第27页商业裙楼集中式临街商业市中心核心地段经营休闲、娱乐、日常购物为主的商业物业属性核心价值区域价值功能定位商业定位商业定位第28页钻石品质小户礼遇形象定位第29页形象拔高项目定位爱好央区地段、追求时尚生活生活的人群品质升级客户定位第30页客户定位他们是谁？—?他们是第一次置业者和投资型为主的客户。?家庭特点：有一定的经济基础，家庭?收入在6万元以上。第31页客户定位他们在哪里？—永州本地和?内地市来永做生意占半数左右。他们是周边市二中，各国家单位的公务员，周边的个体户等单位的客户，以及河东的客户。第32页客户定位他们买房做何用？—第一置业；替家人置业；投资升值。第33页客户定位他们为什么要买我们的产品？—如果——地段好，买！如果——产品性价比高，买！如果——升值潜?高，买！如果——与社会精英为邻，买！第34页总价对比类比价格客户反推定价依据最后根据永州的房价增长幅?预测本项目入市时的价格。价格定位主要有以下三个方式说明阐述本项目的价格定位。价格定位第35页---100%10%25%5%15%25%20%----平均值19252245----分值4品牌3户型4规模5景观331800配套交通均价本案244455331200权重3.343.13.6均价193233441600Pi＇=（Qx/Qi）*Pi（Pi为销售均价）滨江豪园：P1=（Qx/Q1）*1800=1649上城国际：P2=（Qx/Q2）*1600=1700舜德花园：P3