百盛集团浙江魅力之城商业广场全案策划报告百盛投资管理有限公司21.社区商业开发的市场研究、定位定量2.物业建设建议3.社区商业开发模式建议4.社区商业的开业/经营要求和招商策略5.营运管理建议6.社区商业招商费用预算社区商业最优化开发流程31.社区商业开发的市场研究、开发模型2.万科各产品品类的社区商业开发社区商业开发的市场研究、定位定量4商业面积配比商业功能组合商业业态组合商业品牌化程度商业物业规划社区商业开发定性定量（结果指标）交通情况商业环境市政配套未来规划消费人群消费能力消费需求社区商业市场研究方法社区商业定性研究（过程指标）社区商业定量研究（过程指标）5消费需求1.道路情况：城市主干路，次干路，之路，社区内部道路2.公交车线路数量，可达范围；轨道交通3.交通拥堵情况，时间成本1.商圈级别：市政核心商圈、区域商业中心、特色商业街、专业市场集群、旅游景区2.商业特征：购物中心、百货公司、卖场、专业市场1.医院：社区卫生所，区级医院，市级、省级医院2.景观：社区、区域、市级的广场、公园3.学校：幼儿园、小学、中学、大学4.市民中心：公安局，办证中心5.客运中心：火车站、长途汽车站、地铁换乘中心、地铁站、公交总站、公交站1.交通规划：地铁、城市主干道路、公交线路，站点设计2.商业规划：市、区域、社区商业中心1.步行2-5、5-10、10-15分钟的可达人群来源2.骑车5-10、10-15、15-30分钟的可达人群3.机动车10-15、15-30分钟以的可达人群1.低端消费为主2.中档消费为主3.中高档消费为主4.高档消费为主5.奢华消费为主1.消费支出以满足生活必须消费品为主2.消费支出中满足生活必须与休闲娱乐消费比例相当3.消费支出满足以休闲、娱乐消费为主4.所处商业环境的特色消费消费能力消费人群未来规划市政配套社区商业市场研究的过程指标社区商业市场研究的过程指标商业环境交通情况6交通时间便利型Clubs1500-5000人100-500米内部会所小区内部道路无步行2-5分钟街坊型Street1-3万人1-2千米住宅底商，街区内部道路，支路公交站点步行5-10分钟邻里型Neighborhood5-10万人3-5千米集中型物业支路，次干道公交分站步行、骑车、机动车10-15分钟区域型Department15-30万人5-10千米复合型次干道、主干道公交换乘中心骑车、机动车15-30分钟60分钟以上30-60分钟骑车、机动车机动车交通方式公交总站，地铁，快速公交公共交通交通枢纽中心道路交叉主干道城际道路代表物业形式商业综合体集群专业市场型商业中心辐射距离城际范围10-30千米服务人口50-100万人200万人以上社区商业研究分级模型城市型City商业类型泛城市型BeyondCity7商业物业规划社区商业物业的社区商业物业的规划设计品牌化程度商业业态商业功能组合社区商业市场研究的结果指标社区商业市场研究的结果指标商业面积配比商业面积设置与消费人群的比例餐饮功能、购物功能、休闲娱乐功能、服务功能间组合比例（见下表）以非品牌为主以区域品牌为主以国内品牌为主以国际品牌为主8物流诊所幼托所服务功能各业态银行邮政洗衣票务彩扩装潢宠物服务电讯服务房产中介复印打字家政服务KTV美容美发足浴按摩棋牌浴场健身电玩电影院休闲娱乐功能各业态药店家纺服饰琴行保健品化妆品眼镜店婴童用品电子音像店购物功能各业态社区商业市场研究的结果指标--业态分类花店大卖场便利店烟酒店蛋糕店文具店生活超市专业卖场净菜超市水果超市报刊书店茶馆西餐饮食店甜品屋咖啡馆大型中餐特色中餐中式快餐西式快餐餐饮功能各业态9物业规划设计便利型Clubs4000平方米以内餐饮：购物：休闲：服务：：：：以中小型业态为主非品牌为主根据不同业态、品牌的不同物业要求，进行针对规划设计。街坊型Street6000-10000平方米餐饮：购物：休闲：服务：：：：以中小型业态为主本土品牌为主邻里型Neighborhood1-3万平方米餐饮：购物：休闲：服务：：：出现大卖场等大型业态国内品牌、本土品牌为主区域型Department5-10万平方米餐饮：购物：休闲：服务：：：出现百货公司等大型商业业态国内品牌为主2332342135112611－品牌聚集度国际一线品牌为主－商业业态百货公司、卖场集群－区域功能组合餐饮：购物：休闲：服务：：：约为2710－社区商业开发分级模型开发商业面积20以上万平方米城市型City泛城市型BeyondCity所在商业类型101.社区商业开发的研究方法、开发模型2.万科各产品品类的社区商业开发社区商业开发的定性定量11人均商业面积（按辐射人口计算）％（±％）㎡㎡％（±％）㎡％（±％）㎡％（±％）㎡－％㎡％％㎡㎡—1020.3-0.521030.3-0.51050.5-0.71050.8-1231-1.33-51-1.5—2占楼盘总建筑面积自身商业规划类型街坊型便利型街坊型区域型、邻里型邻里型邻里型、街坊型邻里型便利型所处区域商圈级别城市商圈边缘商圈区域商圈区域商圈社区商圈社区商圈边缘商圈边缘商圈万科各产品品类的社区商业规模定位产品类别高档金色城市住宅城花城郊住宅四季郊区住宅TOP1TOP2()G1G2G3()C()T1T2产品类型12商业功能组合面积比高档餐饮：购物：休闲：服务：：：：餐饮：购物：休闲：服务：：：：金色城市住宅餐饮：购物：休闲：服务：：：餐饮：购物：休闲：服务：：：餐饮：购物：休闲：服务：：：城花城郊住宅餐饮：购物：休闲：服务：：：四季郊区住宅餐饮：购物：休闲：服务：：：餐饮：购物：休闲：服务：：：：TOP11711TOP22152()G13421G22611G33421()C3421()T13421T22152产品类别万科各产品品类的社区商业功能组合比例产品类型13品牌化程度定位选择性业态高档TOP1购物：高档服饰饰品购物服务：银行餐饮：商务餐饮、咖啡馆、茶楼购物：艺术品购物休闲：美容护理品牌聚集度高，以高档品牌为主TOP2餐饮：商务餐饮购物：便利店休闲：美容美体、健身馆、游泳池服务：ATM，家政餐饮：特色餐饮购物：超市休闲：运动场、阅览室、小影院服务：邮局品牌聚集度一般，以开发商自营为主金色(城市住宅)G1餐饮：快餐、特色餐饮购物：品牌服饰购物休闲：健身会所服务：银行餐饮：茶楼、咖啡购物：化妆品、家饰、药店、面包店休闲：美容美发、足浴服务：中介、票务品牌聚集度较高，以中高档品牌为主G2餐饮：特色餐饮、快餐购物：超市、便利店休闲：美容美发服务：银行餐饮：大型餐饮、咖啡馆购物：大卖场、礼品服饰、珠宝休闲：健身会所服务：电信、彩扩、汽车护理品牌聚集度较高，以中高档品牌为主G3餐饮：特色餐饮、西餐购物：超市、面包、水果鲜花休闲：美容美发服务：银行餐饮：大型中餐购物：家纺、艺术品、玩具、眼镜、婴童用品休闲：影院、KTV、足浴服务：电信服务、彩扩、教育品牌聚集度一般，以普通连锁品牌为主，开始出现私人经营店商业业态组合必备业态Top系列和Gold系列商业业态、品牌化程度定位产品类别产品类型14品牌化程度定位选择性业态城花(城郊住宅)C餐饮：便利餐饮购物：便利店、菜市场休闲：大众理发服务：幼儿园、电信服务、社区诊所、家政、洗衣、银行、维修、废品回收餐饮：大型餐饮、特色餐饮购物：大型超市、专卖店、面包房、布艺家纺、服饰鞋类休闲：美容美发、足浴服务：小学、书报音像、中介、汽车护理品牌聚集度一般，有一定数量的普通连锁品牌，拥有较多数量的私人经营店四季(郊区住宅)T1餐饮：便利餐饮购物：超市、便利店、菜市场休闲：大众理发服务：幼儿园、社区诊所、电信服务、家政、洗衣、银行、维修、废品回收餐饮：大型餐饮、特色餐饮购物：净菜超市、面包房、布艺家纺、服饰鞋类休闲：美容美发、足浴服务：小学、书报音像、中介、汽车护理品牌聚集度一般，除主力店为品牌店外，其余为私人经营店T2购物：便利店、净菜市场休闲：健身馆、游泳池服务：ATM，家政、医务室餐饮：特色餐饮购物：超市休闲：美容美体、运动场、小影院、康体中心服务：邮局品牌聚集度较低，以开发商自营为主商业业态组合必备业态City系列和Town系列商业业态、品牌化程度定位产品类别产品类型15社区商业物业的规划设计建议社区商业物业的规划设计建议16物业配备指标需求面积（㎡）单层面积（㎡）经营楼层选择（层）结构层高要求（m）开间要求（m）柱间要求（m）楼板承重（Kg/㎡）物业交付装修标准空调要求电梯（部）步梯供电供水燃气管道通讯要求洗手间停车位数量（个）新风量排烟散热隔油池排污消防其他物业结构指标社区商业物业的社区商业物业的规划设计基础指标17西餐茶馆咖啡馆大型中餐特色中餐中式快餐西式快餐（等等）甜品屋、饮食店餐饮功能各业态（7个样本）社区商业物业的规划设计建议--社区商业物业的规划设计建议--餐饮类18具体要求需求面积（㎡）3,000-5,000物业交付装修标准视商家具体情况而定新风量排风量800l/s，新风量约为2500l/s。单层面积（㎡）1500－2000空调要求制冷量厨房≥450卡/M２/小时，用餐区≥350卡/M２/小时。排烟散热1m2的排油烟专用管井，排烟量1600l/s经营楼层选择1～4（层）电梯（部）≥1隔油池≥80cm*150cm结构层高要求（m）大厅吊顶≥4米，包括吊顶内设备空调等,大豪华包间≥3.6米，小包房≥3步梯单层3楼梯宽度为2m-2.5m，双层楼梯中，主梯宽度为3米，两侧楼梯宽度1.5米为佳。排污污、废水排水管径150mm，上水管道直径50mm，下水管道直径250mm；设厨房污水专用处理器。开间要求（m）≥12米供电200KW消防包括消防卷帘门、