天健--芙蓉盛世市場報告書第一章:前言?第二章:長沙簡介、其他城市比較及旅遊業情況?第三章:市場調查、專案定位及業種建議?第四章:長沙商業市場租金行情之天健·芙蓉盛世租金建議;?第五章:天健·芙蓉盛世平面規劃及業種配置行业调查范围:1.电器市场2.家私市场3.餐饮行业4.流行百货5.休闲会所6.娱乐KTV7.婚纱摄影8.超级市场9.专业书城第一章：前言本報告主要通過相關方面的市場調查與研究論證了適合天健·芙蓉盛世的商業主題，並得出相關市場觀點。開發天健·芙蓉盛世專案必須具有社區主題一期配套社區超市、特色餐飲、休閒會所、绿色娱乐等零售業種，以其增加商業互動效應二期配套為大型主題超市、主體餐飲、百貨零售類業種。建議在市場定位方面擬定以特色主題餐飲為主營，大型主題超市、綠色休閒(含KTV)、百貨零售類配合社區性商業配套為一體的綜合性商業中心第二章長沙簡介、其他城市比較及旅遊業情況總面積11819.5平方公里，其中市區面積556.33平方公里，建城區面積128平方公里；總人口588萬人，市區人口199萬(不含外來人口)2003《中國城市競爭力報告》，長沙市在省會城市中的綜合競爭力排名由之前的第12位提升到第9位2003年度長沙市GDP總值達到了935億元，人均14,520元長沙市統計數字-2003項目年規模同比增長社會消費品零售總額452億12.7%接待國內外旅遊人數2,160萬5.0%全年旅遊收入138億27.8%長沙人均指標排名對外經濟和旅遊業（海關数据）2003年全市對外貿易進出口總額20.44億美元，同比增長22.8%；其中進口總額9.46億美元，同比增長47.4%；出口總額10.98億美元，同比增長7.4%全市利用外資項目(企業)達122個，同比增加19個；合同外資金額7.77億美元，同比增長61.42%；實際使用外資金額5.02億美元，同比增長53.19%旅遊業逐漸回暖。全市接待國內旅遊者2160萬人次，同比增長5.0%。國內旅遊收入135.4億元，同比增長27.8%。接待入境旅遊者4.85萬人次，國際旅遊外匯收入0.24億美元會展經濟現長沙市星級旅遊飯店已達63家，其中五星級飯店5家，四星級5家，三星級38家。長沙的展館總面積達到了20多萬平方米，占全國展館總面積的1/8?人民生活和社會保障2003年城市居民人均可支配收入8704元，同比增加912元，同比增長10.1%，剔除物價因素，實際增長9.1%全年城市居民人均消費性支出8330元，同比增加476元，同比增長6.1%居民消費結構中吃的消費所占比重繼續下降，城市居民恩格爾係數為31.6，同比下降0.7個百分點長沙市與全國重點城市比較經濟實力：2003年長沙市經濟生產總值達到928.22億元，同比增長14.0%，增幅比全國快4.9個百分點；大城區萬人擁有車輛11.9標台,居全國省會城市第10位產業結構競爭力:長沙基本形成了工程機械、電子資訊、煙草食品三大支柱產業和生物醫藥、新型材料兩大新興產業的產業格局。2003年三大支柱產業分別占全市規模工業總產值的12.24%、11.3%、22.9%。全市產值過億元企業達75家，企業集團37家2003年，長沙市工業完成全部工業總產值803.50億元，比上年增長21.35%，其中規模工業經濟效益綜合指數為165.14%；對GDP增長貢獻率達到37.1%。在全國26個省會城市中，工業發展速度（增加值）居第9位資本競爭力:在2002年台商對大陸100個主要城市的評定，長沙被評為“值得推薦”的城市。至2003年底，累計批准外商投資企業2120多家，總投資近70億美元。近50家全球500強跨國公司在長沙投資開工廠或設立辦事機構，總投資1000萬美元以上的外商投資企業已達153個。特別是近三年，利用內外資總額每年以50億元的速度遞增，在全國34個大中城市中排第12位2003年末全市金融機構現金收入3879.22億元，同比增長19.12%；金融機構現金支出3816.46億元，同比增長19.73%；貨幣回籠62.76億元。存貸款餘額穩定增加，年末金融機構各項存款餘額1598.70億元，比年初增加305.46億元科技競爭力:長沙工業園區發達，現有“兩區六園”為主體的大小28個工業園區。2003年全市實現高新技術總產值352億元，創匯2.5億美元基礎設施競爭力:長沙是全國十大物流配送中心試點市。城區居民燃氣氣化率達94.6%，居全國省會城市第11位。城區供水普及率達100%，人均生活用水擁有量328升/人日，居全國省會城市第三位勞動競爭力：人力資源完備，人財儲備?長沙是全國科研力量最雄厚的城市之一現擁有兩院院士42名，政府特殊津貼的專家153人，1000多名教授和44.2萬專業技術人員長沙有各級各類學校2428所，在校學生123.4萬人。擁有省級重點中學15所、高等院校37所、有各級各類民辦學校和教育機構556所，在校學生18.45萬人2003年各高等學校畢業研究生2643人，大學畢業生48597人，中等職業學校畢業生30059人長沙對於武漢、成都各項指數對比：面積市區全年人均城鎮農村旅遊國內工業出口項/平人口零售GDP可支可支總收生產生產總額目方公/萬總額/元配收配收入/總值總值/億里)人/億入/入/億元/億/億美元元元元元元長11811452115.928.393.10.9613451.987043647沙90422928武853.9214634971981662598.14.884677317305漢90.2.4.481成12391791174.1870670.1044771.58128365513.5都041.84旅遊業餐飲業情況2004年長沙市共接待國內外遊客2160萬人次，實現旅遊總收入138億元，旅遊總收入占全省的35％以上，同比增長17.6％，創歷史新高旅遊商品市場規模未能支援專業市場長沙旅遊商品品種少，且不少商品與全國其他城市的旅遊商品種類趨於雷同無特色，難以支撐天健·芙蓉盛世的商業另外長沙是一個嚴重老化的旅遊目的地,消費群體的老化，消費力偏低，欲想吸引眾多有消費力的遊客來天健·芙蓉盛世消費價位甚低的旅遊商品，對天健·芙蓉盛世項目的收益來說是得不償失。對此，建議放棄針對旅遊購物的主題餐飲業種市場性近年來，長沙市餐飲業的發展成上升趨勢；而餐飲業從某種意義上來講，是旅遊業的重要組成部分；更重要的是具有較大的市場容量以抓住本地消費為主（完全可以在市場中生存並發展），同時配合旅遊消費為輔。如此的消費業種既可兼顧本地消費，又可兼顧旅遊消費；對於天健·芙蓉盛世專案的發展有著正面的效應與效益第三章:市場調查、專案定位及業種建议??基本特性分析優勢(Strength)?·項目所在地交通便利車流極大,高峰時段車流1800輛/小時。·芙蓉中路是開福區政府計畫發展之商務區,此政策會提高天健·芙蓉盛世項目之商業地位。?·項目所處伍家嶺為一大型成熟住宅社區，項目5公里半徑範圍內居住人口達35萬。?·400餘個停車位，在當前長沙商業行業中居領先地位，可以吸引有車族前來消費。?·伍家岭之前是個很繁華的商圈，項目位於住商精華區開幕後會有很強的聚客力。劣勢(Weakness)??·地理位置較偏，處在芙蓉中路北端的盡頭，遠離目前長沙市中心，中間處於沒有商業的真空地帶，徒步人流稀少??·整個社區商圈尚未成熟，需要投入更多時間、資金等?·項目附近消費以中低檔為主，項目形象需時間塑造??·遠離辦公及商務區，要花大力度經營培養客源?·觀光消費停留在市區商圈,因此旅遊業發展未必能帶動本商圈的高檔消費,建議以有經營特色的中高檔餐飲為主·如此案要經營成功,勢必重新打造並樹立伍家嶺商圈,本案將扮演開荒者的腳色機會(Opportunities)?五裏牌一帶美食正在逐步形成，有助於天健·芙蓉盛世項目的主營定位,對於餐飲及其發展可以獲得現有相關消費者，本案的成功將具有延伸擴大餐飲經營規模的意義在省展覽館與芙蓉中路沿街聚集了眾多銀行等商務公司,天健·芙蓉盛世專案可吸引此地大量的白領人士前往可以推出以會議、節事、商務、健身、文化旅遊為主題，多種風味菜種結合之美食廣場，將會是長沙市餐飲業種聚集經營的革新與業態的填補，也是天健·芙蓉盛世案的一大賣點伍家嶺周邊未有中高檔之商業環境，天健·芙蓉盛世案若以中高檔餐飲結合主體超市及娛樂、休閒等，將在此地創造新市場環境和新商圈長沙市也在加大旅遊業發展，對於拓寬旅遊項目來說，具有大規模的餐飲新業態可以填補市場的不足，並作為豐富旅遊專案的重要內容威脅(Threat)?因火車站即將拆遷,後期將湧現出其他的商業開發案，因本項目地處芙蓉中路最北端,競爭對手的地理位置將優於本案,也勢必將分流天健·芙蓉盛世案之客源天健·芙蓉盛世案是為振興伍家嶺商圈的開發案,如只有本案是社區性的餐飲娛樂來定位,而後續開發專案另做它用,如:大型建材市場,大型批發市場及其它專業市場,恐本案會顯孤掌難鳴長沙行業調查電器市場品牌現有店地址面積/㎡經營狀況原因計畫新開店國美電器黃興路7000一般在市中心交通便河西利東塘6000佳步步高超市有人?氣芙蓉中路10000佳公司總部?火車站5000不佳區域競爭力不夠?蘇寧電器黃興路7000一般步行街上交通不年內有計劃便河西6000不佳區域消費力有限?通程電器東塘6000不佳店堂陳舊缺乏競八一路爭火車站10000不佳區域市場缺乏競?爭河西6000不佳區域消費力有限?有有家電侯家塘、4000不佳店堂陳舊缺乏競?爭火車站4000不佳區域競爭力不夠?朝陽電器火車站不佳區域競爭力不夠?4000成功因素：1.電器市場專業，經營規模都較大2.集中了低檔、中檔、高檔的電器商場3.產品的品種豐富，覆