★岳池，我们来了！XX〃岳池项目全程营销代理及推广提案成都XX2011年03月“尊重并实现各方之利益——我们的服务宗旨“快速实现销售并获取最大化利润——我们的存在价值走进岳池解读岳池感动岳池【走进岳池】认识岳池/岳池概况：岳池县隶属四川省广安市。位于四川盆地东部，毗邻重庆。幅员面积1457平方公里，总人口117万，县府所在地为九龙镇，因盛产水稻而享有“银岳池”之美誉。认识岳池/岳池交通：公路交通全县基本上完成了“村村”通公路，县城汽车站有40多趟班车到达各乡镇。省道203县仪（陇）北（碚）、石（柱）遂（宁）、国道42线沪蓉高速公路、国道75线兰海高速公路等干线公路纵横全境，构成了岳池四通八达的公路交通网。铁路交通襄渝、达成铁路环绕县境东西北，已经动工的兰渝铁路广安支线，经南充引出穿岳池县城而过贯穿岳池全境，这必将拉近了岳池与外界的距离，极大的推动岳池的经济发展。水路交通千里嘉陵江、奔腾不息的渠江均流经县境，为岳池的水上交通运输提供了便利的条件。两江在县境内通航50公里，可直航重庆。正在建设中的广安港岳池港区，更是四川省通江达海战略的重要组成部分。空中交通运输岳池县城区距离重庆江北国际机场91.2公里，距南充高坪区南充机场仅39.3公里。县城均有高速公路通往这两个机场。认识岳池/岳池经济：工业岳池县目前已建成广安市回乡创业园（县城）、广安市陶瓷工业园（石垭镇）、罗渡精细化工工业园三大工业园区，规划总面积30平方公里，重点发展农产品加工、生物医药、机械加工、轻纺工业、建筑建材、能源化工等主导产业，是岳池工业经济的主要增长区和产业积聚区。在仪北公路沿线以广安市回乡创业园、广安陶瓷工业园、罗渡精细化工工业园为核心的“一线三园”工业经济走廊初步形成。农业因盛产稻米而素有“银岳池”之称的岳池，倾力打造微生物食品、农药、能源、生态环保制剂等新型工业化农业产业。目前岳池县委县政府已经确定了“发展现代农业，打造绿色岳池”的农业发展总体思路，为了实现这一目标，决定以发展白色农业为切入点，大力推进新时期农村经济的发展，并把发展白色农业作为扶贫攻坚的重要举措之一。努力将岳池建设成为全国白色农业示范样板，全国白色农业第一县。认识岳池/岳池旅游：岳池自然风光秀美。有省内外享有盛名的“川东第一湖”——翠湖、有被人们喻为“小峨嵋”的金城山，金城山脚有酷似象鼻形状景色优美的象鼻河、蜿蜒渠江中有红色文化与自然美景融为一体的红岩湖；县城内有被称为“小玉屏”的翔凤山公园和历史悠久的文庙；城郊有古朴的白塔、神秘的千佛寺、诸葛亮屯兵的亮坝等景区、景点，充分展现了岳池秀美的自然风光，让众多游客流连忘返。岳池农家文化底蕴深厚。南宋末，伟大爱国诗人陆游来到岳池，为翔凤山下旖旎的田园风光所吸引，为多彩的农家劳动场面所打动，更为富足的农家生活情景所陶醉，有感而发，挥笔成就千古名篇《岳池农家》，具有地方特色的“岳池灯戏”1988年曾晋京中南海演出。2007年，岳池被中国曲协正式批准为中国曲艺之乡，是我国西部地区12省（直辖市）中唯一的地方。认识岳池/岳池教育：四川省岳池师范学校四川省岳池师范学校创建于1915年，是四川省最早的全日制师范学校之一，现是广安市唯一保留招收五年制大专的省属重点师范学校，已为广安市、南充市乃至全省输送师资15000余人。学校占地200亩，建筑面积近6万平方米。岳池中学岳中创办于1922年，是岳池县创办最早、具有丰厚文化历史底蕴的一所知名中学。学校坐落在县城翔凤山下，校园依山临街，环境优美。学校占地110余亩，建筑面积58000平方米。岳池一中四川省岳池县第一中学原名新三中学，于1939年由著名国民党元老于右任先生创建，现系四川省首批示范性普通高中。认识岳池小结：1、岳池县历史悠久，拥有丰富的自然旅游资源及深厚的历史文化底蕴，独特的农家文化已成为岳池的地方名片。2、岳池县交通条件便利，位于渠江和嘉陵江汇合的三角地带，是南充通往重庆的必经之路，路网条件发达。3、经济发展快速，在无重工业的情况下，依靠科技力量，发展白色农业和加工业，“三优一白”已具备产业规模。4、岳池是川东人口大县和农业大县，主导产业链逐步壮大，三优一白+劳务（优质粮油、优质畜禽、优化果蔬、白色农业+劳务输出）的模式基本形成，每年劳务输出超过32.1万人次，以服务业为代表的第三产业占GDP指标超过35%，劳务收入已成为岳池当地居民主要收入之一。5、城市规模正在开始逐步扩大，以翔凤大道为轴线的新城区正在形成的过程中，岳池的城市现代化建设和发展正处于起步阶段。剖析岳池/房地产发展过程：房地产发展过程：数据显示，从2005年开始岳池的房价一路飞涨。“2005年房价在六七百元/平米，2007年在1000元/平米左右，2008年在2000元/平米左右徘徊，价格从2009年开始更是快速上扬，2010年底已然冲破4000元大关了。从05年开始发展，在07年开始发力，近三年房价以每年1000元的增幅跑步前进，其房价增速已达到二线城市的年增长幅度。剖析岳池/房地产发展现状：2005年-2011年物业形态的衍变05-08年2009年2011年由上图可以看出，05年之后岳池城市化进程明显加快，新开发楼盘的物业形态逐步由多层向高层衍变，随着土地价格的不断攀高，城市向高向密发展已经开始展露趋势，人们对电梯高层物业的接受程度也随之增大，目前的岳池已进入一个新的建设开发周期。剖析岳池/房地产发展现状：由左图可以看出，岳池县房地产发展格局，由三个版块构成，分别是最早期的开发的老城区版块，近年来新开发的麻枊河沿岸区，以及目前城市开发的新热点迎宾大道版块。从可供开发的土地供应区域着眼，可以看出岳池城区整体趋于向东发展，沿翔凤大道两侧打造。剖析岳池/新政下的岳池楼市：尚未经历楼市风雨洗礼的市场！1、05年开始国家对房地产行业开始实施宏观调控，但恰逢此时岳池城市化建设开始提速，城市的扩容形成的刚需和对周边区域产生的吸附力造就了大量的购买力，故而岳池楼市在国家调控期内依旧展现出了旺盛的需求和活力。2、岳池是一个劳务输出大县，大量的人群在外地务工或经商，其中岳池人在我国的工程架线行业几乎处于垄断地位，其劳务收入在回乡后形成巨大的消费能力，而住房作为传统的家庭消费大项，也因此受益。加之此类人群长期在外务工或经商，在经历和见证了一、二线楼市的火爆之后，对于投资房产的意识较强，因此在岳池楼市中本地投资客群购房所占比重较大。3、目前岳池尚处于城市化进程的初期，虽然国家正处于对房地产行业的调控期，但是由于岳池本地楼盘供应量相对较小，加之地处四线城市，受政策辐射影响不大。因此从表象上看岳池楼市依然处于供小于求的局面。4、因为岳池的楼市尚处于发展的初期，因此房地产开发的诸多环节尚不规范，而房价逐年涨幅过快等因素都将成为岳池楼市的隐患，对于一个尚未经历过风雨洗礼的市场应谨慎判断。剖析岳池小结：1、目前岳池正处于城市化发展的提速阶段，随着东部新城的规划实施，岳池房地产市场将迎来05年之后的新一轮建设周期，城市迈向现代化是大趋势。2、岳池是一个典型的藏富于民的地区，近三年，岳池本地的客群表现出了较为旺盛的购买力，由于楼市的供应量小，短期内呈现出供小于求的格局，投资客群非常活跃。3、新政调控之下，岳池房价依然保持了上升的趋势，但随着政策逐步趋严化，舆论对客群购买心态势必有所影响，从3月初开始，岳池楼市已经出现客群观望情绪，在售楼盘的日均到访量有明显的下降。【解读岳池】……让我们将视野从宏观转移到微观解读岳池/局部区域情势预判：YCP-2011-01/02地块占地46.3亩湿地公园（将于2011年4月1日拍卖)(建议XX公司拿下此地块)YCP-2010-29/30YCP-2010-28YCP-2010-01/02地块占地201亩（由德诚房地产公司于2010年1月取得）迎宾大道YCP-2010-29/30地块占地8亩（由丽鑫房产公司于2010年12月取得）YCP-2010-28地块占地31亩（由德诚房地产公司于2011年1月取得）祥成家园YCP-2011-01/02本案解读岳池/局部区域情势预判：1.短期内岳池商品房开发热点区域，仍将以翔凤大道为主轴打造东部新城的概念；2.2010年至今，该区域仅推出6宗土地供应，但都处于准备开发或暂未开发的状态，后期存在巨大的潜在供应量在局部释放的可能；3.随着湿地公园的打造，翔凤大道的开发有可能发生焦点转移，政府有可能围绕着湿地公园周边增加土地供应量；4.从土地的开发周期看，在未来的两年内，该区域极可能出现产品在某一时段集中上市的局面。岳池将出现更多的项目，我们将遇到更多的对手。不可盲目乐观！解读岳池/区域市场动态变化：翔凤大道周边区域内市场供应量富發城较小，目前仅有津典时代和富發城两个楼盘有房源供应，而祥成家园一旦入市，势必在小区域内形成短兵相接津典时代的竞争态势。祥成家园本案解读岳池/现有竞争对手分析：项目名称万鑫·津典时代项目位置岳池县三号桥占地面积49.5亩容积率4.0产品形态18+1电梯沿街3层集中商业住宅部分（3578－4318元/㎡均价：4050元/㎡）销售价格商业部份（1楼1.1万元/㎡2楼7000元/㎡）主力户型85㎡两房102㎡三房XX解盘开发商在当地具备一定的品牌号召力，小区整体布局失误，缺乏与其价格对应的品质感，一期尚余140㎡顶跃房源，故，二期房源在一期的基础上缩减了户型面积，两梯五户的的配置在略微降低了项目居住的舒适度，现场销售团队职业化程序不高。解读岳池/现有竞争对手分析：项目名称祥成家园项目位置迎宾大道（翔凤大道）占地面积20亩容积率5.5产品形态3栋25+1电梯1栋31+1电梯销售价格尚未公布预计不低于津典时代主力