清江山水前期策划报告报告目录?户型及客户定位建议?商业规划建议?水系规划建议报告本部分需要解决的问题：?户型配比?各户型面积区间如何解决？答案是谁说了算？目标客户还有没有第二个办法？目前的户型配比目前客户需求未来户型比例情况未来客户需求户型变化的趋势客户需求变化趋势寻找趋势！户型变化规律2002－2006年片区户型变化情况从2002年开始………..20虹景豪庭华乐花园02华城新都金梭花园年明珠花园学府佳园文豪苑金盛花园至当代光谷智慧城200当代曙光家园4年地区山水华庭楼盘东林外庐开南波湾发锦绣良缘状况建筑面容积主要物业楼盘名称开发商主力户型比例（套数比）积率类型2*2*1，105平米,6%；3*2*1，119平米，9%；当代光谷智多层、小1200001.3武汉当代物业发展有限公司3*2*2128平米，30％；慧城高层4*2*2及以上户型,140－220平米，55％当代曙光家3*2*2，125平米，72%532931.8多层武汉当代物业发展有限公司园4*2*2，142平米，28%1*1*1,58平米,10%2*1*1,88平米,10%多层、小3*2*2(1),120平米，22%东林外庐1400001.4冈部置业(武汉)有限公司高层4*2*2，165平米,35%4*3*2，150平米,13%复式楼，193-268平米,10%3*2*2，209平米，48%虹景豪庭140002.8高层武汉洪汇物业发展有限公司3*2*2，190平米，45%436平米，7%，1*1*1，56.56平米，12%2*2*1，78-120平米，30%多层、小华城新都1300001.5华城房地产开发有限公司3*2*2，140平米，40%高层4*2*2，147平米，10%复式，154-260平米，18%主要物业楼盘名称建筑面积容积率开发商主力户型比例（套数比）类型1*2*2，80平米，6%多层、小武汉华乐物业发3*2*2，135平米，40%华乐花园714352.1高层展有限公司4*2*2，145平米，39%5*2*3，160-200，15%2*2*1，99平米，20%湖北金鑫房地产3*2*1，122平米，30%金盛花园200002.9小高层开发有限公司3*2*2，135平米，30%5*2*2，198平米，20%2*2*2，70平米、80平米，29%武汉市洪山区房多层、小3*2*1，99平米，14%金梭花园1100001.3地产综合开发公高层3*2*2，115平米，43%司4*2*2，121平米，14%湖北长城建设实3*2*2120.96平米133.43平方米锦绣良缘1126601.31多层业有限公司4*2*2150.21平米160.53平方米建筑面容积主要物业楼盘名称开发商主力户型比例（套数比）积率类型2*2*2，100平米，29%多层、小明珠花园390002.5武汉市洪山城乡建设发展公司3*2*1，115平米，31%高层3*2*2，130平米，40%1*1*160-70平米10%2*2*198平米15%3*2*2115平米、130平米30%南波湾933801多层武汉农垦地产综合开发公司4*2*2157平方米30%独立别墅300平方米以上，联体别墅240-244平方米1*1*160平米5%2*2*187.19平米20%多层、小武汉东湖高新集团股份有限3*2*2125.56-139.39平米50%学府佳园1800001.37高层、别公司4*2*2165平米3%墅5*2*2180.81平米2%复式173-250平米20%2002－2004年结论关于楼盘：?有8个楼盘的总建筑面积接近或者是超过了10万方，说明该段时间内该区域内房地产项目具有一定的规模，有一定代表性。?区域内项目容积率主要集中在1－1.5之间，物业类型主要为多层和小高层，这部分与本项目一期比较类似，有一定的可比性。2002－2004年结论关于户型：?2002－2004年间，与项目相比较可比性比较强的一些楼盘中，主力户型主要集中在3房和4房，该两类户型约占到整个项目户型的70％左右。?2002－2004年间，片区内主力户型三房平均面积集中在120－135平米之间，片区内主力户型4房平均面积集中在140－160平米之间。?2002-2004年间，片区仅有少量的100平米以下面积的住房单位供应，从当时反映的数据情况来看，该类户型销售情况较好。?2002－2004年间，片区内超过160平米的单位有一定的市场份额，但是消化速度比较慢，比如：华乐花园、华城新都等项目的复式单位一直到2005年都未完全销售完毕。2002－2004年结论比例：2房：3房：4房：4房以上＝20％：40％：35％：5％面积区间：2房：85－95平米3房：115－130平米4房：135－145平米华公馆光谷中心花园森林花园2剑桥春天00阳光在线巴黎豪庭4保利花园洪福家年园枫林上城金地太阳城光谷陆景苑至七零社区2金地阳光城关山春晓008宇峰家园光谷坐标城江南家园年蓝域·拿铁公寓地区楼盘开万科城市花园当代国际花园发状况基本情况规模（万楼盘名称规划设计物业类型容积率绿化率销售率产品亮点㎡）花园洋房、多层层送楼台花园洋房；当代·国深圳筑博55层、小高1.0345％60％小户型loft公寓际花园层提供集中供暖花园洋房、情万科·城景洋房、专利产品－层层退花园深圳筑博390.9735％90％市花园多层、小洋房高层复式多层、小光谷·坐6米挑高大阳台；北京新纪元40高层、高1.345％75％标城暖气层美国WY国银河湾二期13多层、双复式1.450％70％－际设计巴黎豪庭香港黎伟民28.4小高层、高层2.440%98％大型示范环境多层、小高层森林花园深圳鸿筑362.1839%75％国家康居示范工程、高层基本情况规模楼盘名称规划设计（万物业类型容积率绿化率销售率产品亮点㎡）剑桥春天华阳国际25多层、小高层、2.0335％65％－多层、小高层、保利花园澳大利亚柏涛362.342％96％－高层金地·太中南设计院22多层、小高层1.4536％100％暖气阳城关山春晓上海同济19.9多层、小高层1.445％83％－光谷陆景苑澳大利亚柏涛9.8多层、小高层、1.233％94％暖气蓝域·拿－9.8多层1.2640％100％－铁公寓金地·阳城开设计13.8多层1.6641%65％－光城枫林上城深圳中外建14.4小高层、高层3.1949％65％－2004－2008年楼盘情况总结?单个楼盘的规模比2002－2004年有比较大的变化，多数项目的规模有25万方左右。?开发商的实力有比较的提高，关山片区集合目前国内多家一线品牌开发商，竞争更趋激烈。?开发商开始注重引入高素质合作团队，产品质量有一定的提高。?物业类型不仅限于多层和小高层，片区内开始有大量的高层出现。2004－2008年关山片区重点楼盘户型状况主力户型面积楼盘名称主力户型比例畅销户型（㎡）2室2厅1卫82-9116.6％2室2厅1卫（82-91㎡）；当代·国3室2厅2卫（111㎡、116际花园3室2厅2卫103-13646.5％㎡、122㎡）。2室2厅1卫90-9830％万科·城2室2厅1卫（90-95㎡）；市花园洋房3室2厅2卫（122-130㎡）3室2厅2卫122-13940%107-2室2厅1卫（91㎡、93.6㎡）光谷·坐3室2厅2卫111、128、1355%；标城93室2厅2卫（111、128㎡）银河湾二期3室2厅2卫132、13960％3室2厅2卫（139㎡带大客厅）3室2厅2卫130-13560％2室2厅1卫（96㎡）巴黎豪庭4室2厅2卫142、145、15520％3室2厅2卫（130-134㎡）2004－2008年关山片区重点楼盘户型状况2室2厅1卫9625％2室2厅1卫（93㎡；97㎡）森林花园3室2厅2卫（120㎡、135㎡）3室2厅2卫120，131，13545％剑桥春天3室2厅2卫128—13860％3室2厅2卫（128、135㎡）2室2厅1卫（85-92㎡）；保利花园3室2厅2卫122-13540％3室2厅2卫（122-125㎡）；2室2厅1卫（92-97㎡）；关山春晓3室2厅2卫117-12865％3室2厅2（117-124㎡）2室2厅1卫（97㎡）；光谷陆景苑3室2厅2卫107-13260％3室2厅2卫（124-132㎡）蓝域·拿1室1厅26—5075％1室1厅（40-50㎡）铁公寓2室2厅1卫（90㎡）；枫林上城3室2厅2卫134-15365％3室2厅2卫（134㎡）2004－2008户型情况总结?2004－2008年这段时间内市场上的户型供应面积区间有了比较大的扩展。?该时间段内市场上的主力户型集中在3室2厅2卫和2室2厅2卫，该类户型约占到市场总供应的65％左右。?该段时间内市场上畅销户型主要为：95平米左右的2房和125平米左右的3房。?多个项目推出的小面积单位（70平米）均取得了较好的销售业绩。6年间的户型变化对比主力户时间主力户型比例主力户型面积畅销户型畅销户型面积型2002－3*2*2130平米2004约70％3*2*2130平米年4*2*2150平米3*2*21252004－3*2*2125平米2008约65％2*2*295年2*2*295平米1*2*140－60平米趋势产生?楼盘整体规模在不断的变大，中心区楼盘数量在增多，竞争更加激烈；?价格在此4年内有了比较显著的提升；?主力户型在明显的变小；?主力户型面积在明显的变小；?各楼盘户型也开始出现比较明显的差异化。趋势产生的原因促成这个变化的主要因素我们认为有以下的几点：?目标客户方面有了比较大的变动：目标客户已经由单一辐射关山地区开始变为辐射武昌地区及