2007.7世联地产价格报告谨呈：澳达实业发展（深圳）有限公司版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。22??????一期项目数据：总用地面积：40557.1M总建筑面积：86520M户数：441户可售套数：387套容积率：2.5停车位：501个澳城位于后海大道南端，后海滨路西侧。东临后海滨路，西邻永乐新村，北临工业五路，南接蛇口新街。项目共分两期开发。项目简介香港福田、罗湖后滨海路地铁二号线南山商业文化中心区跨海大桥特区最后的一块/纯粹的/海滨住宅区域????????国际化蛇口最后的滨海纯住宅区交通便利、地铁升值前景配套齐全低密度中小高层产品高比例赠送面积精致私家园林项目简介热销8月4日（预计）开盘VIP卡办理4月20日月日728样板房开放算价升级营销节奏安排目标的梳理目标的梳理价格制定背景价格制定背景核心均价的推导核心均价的推导价格表形成及验证销售安排及预估价格表形成及验证销售安排及预估提纲价格：在控制风险的前提下，实现项目价值最大化。速度：开盘后每月销售50套，3个月实现销售率100%。品牌：一期销售塑造澳城高端品牌形象，为项目二期奠定品牌基础。开盘周销售50%（约200套），实现项目价值最大化。目标分解：目标。在市场调控力度加强，客户观望情绪日渐浓厚的形势采用何种推售策略，实现开盘套数目标和稳健的销售下，如何确定澳城均价与入市价格，实现项目价值最速度？大化？1.2.本次报告需要解决的问题宏观大势市场竞争产品分析客户分析目标的梳理目标的梳理价格制定背景价格制定背景核心均价的推导核心均价的推导价格表形成及验证销售安排及预估价格表形成及验证销售安排及预估报告结构15016.3714189.7211852.3813447.0512185.0111874.932007年数据来源：世联数据平台2006年8622.888910.618821.489006.0710298.4310738.4415357.8414900.1427450.5210365.2621867.7323567.7712868.58050001000015000200002500030000盐田宝安福田龙岗罗湖南山全市500070009000110001300015000170001月2月3月4月5月6月。场???2007年上半年全市商品房均价为12856.58元/平方米。成交均价除在4月有小幅下降外，一路高升，6月成交均价为15016.37元/平方米。从各区域来看，福田因高端项目入市，使得均价拉升至27450.52元/平方米，逼近30000元大关。其次为南山、罗湖、盐田、宝安、龙岗。房价飙升，大部分自住型购房者由于无法承受房价，被驱逐出房地产市场，各类投资者之间的价格博弈，成为市场的主导。市房价：逆18个月调控，创出新高。南山成为继福田之后的又一价格高点。投资者之间的价格博弈2007年房市价格上升加速，逆势调控，创出新高5月30日，深圳市规划局公布了《深圳市近期建设规划2007年度实施计划》，计划显示，今年深圳市将供应住宅用地210公顷，其中普通商品住房用地150公顷，各类政策性住房用地60公顷。同比于去年104公顷的商品住房用地，今年增加了102%。新增商品住房用地中，宝安有12块地共56.5公顷，龙华有14.66公顷，沙井有14.67公顷，西乡有12.22公顷，观澜有9.91公顷。龙岗有10块地共68.28公顷，特区内仍无土地供应。土地供应。新增土地供应增加一倍，特区内仍无土地供应。深圳楼市变动股市股票市场变动深圳商品房市场与股票市场成交量变动情况关系图Vs.-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2006年2月2006年4月2006年6月2006年8月2006年10月2006年12月2007年2月2007年4月??房市房地产与股市的关系：高速增长期及下降期同向变动股市波动震荡，风险剧增，投资者资金在房市和股市中转换。房市持续上涨，股市频繁震荡，风险剧增。。81520%5%国务院总理温家宝在6月13日主持国务院常务工作会议时明确指出，要防止固定资产投资反弹，控制新开工项目，搞好房地产市场调控，遏制房价过快上涨。八部委将联合对5月房价涨幅较快的城市进行调查，以摸清5月房价快速上涨的真正原因。CPI（消费价格指数）5月份达到3.4%，国内通货膨胀形势严峻，上周央行上调人民币存贷款基准利率0.27个百分点，这是年内的第三次加息，从月日起利息税税率由调减为。另外各大银行纷纷提高放贷的门槛，金融市场的调控力度加强。???政策温总：要遏制房价过快上涨，再次发出调控信号八部委调查房价上涨原因CPI过3%，面临再次调息压力政府焦点针对房地产市场，调控力度逐步加强的试点城市之一。。???土地增值税汇算清缴办法、二手房价格评估办法、二手房土地增值税征收办法等一系列措施有望9月出台。同时，二手房交易按照评估价来征收个人所得税则也将随时启动。此外，有关部门还表示深圳将成为开征物业税限制境外“热钱”进入房地产市场，从而引起房地产市场的泡沫，遏制投机行为。规范市场的销售行为，整治市场秩序，防止“捂盘惜售”，“内部操作”、“哄抬房价”的行为捣乱市场。税收政策加紧出台，重拳调控深圳楼市房价增长规范外资购房，境外个人在深只能购买一套住宅新开楼盘需采用“房源公示、明码标价、现场监管”的销售模式。楼市价格突飞猛进，政府新一轮政策、金融等多方面的调控组合，立足于楼市的稳定，着眼于楼市的长远发展，但持续的调控势必造成客户持币观望，政策市场短期内将面临政策风险。规范市场秩序，遏制投机行为1~6,月深圳房地产市场持续增长价格持续上扬，南山楼价增幅明显。政府将针对增长过快的房价，进一步推出组合调控政策，客户观望情绪渐浓。;高速城市化，土地开发、市场的供应和需求，推动着中国房地产市场的持续增长，供需问题短期内无法得到解决1结论：房市快速迅猛增长，机遇与调控风险共存供需：市场表现：调控政策：股市与房市成跷跷板关系房市牛股市牛房市牛股市牛/楼市豪宅市场稳定上升PK股市的震荡使得更多的客户将资金继续停留在股市，对普通住宅带来了冲击，但对豪宅客户的影响并不大；随着股票市场风险的增加，股市上的投资资金和赢利资金将逐渐从股票市场转移到房地产市场。豪宅市场基本稳定,并将持续走高。短期：长期：机遇：2结论：股势。宏观大势市场竞争产品分析客户分析目标的梳理目标的梳理价格制定背景价格制定背景核心均价的推导核心均价的推导价格表形成及验证销售安排及预估价格表形成及验证销售安排及预估提纲/07615注：紫色方框为将售及在施工规划项目，红色方框为在售项目。数据来源：世联资源平台及深圳房地产信息网，数据截到年月日。二季度一季度2008年2007年城市山林二期/839套澳城/387套万科东海岸四期/5.7万四季度博海名苑/248套淘金山二三期/28.9万/1000多套招商兰溪谷二期/541套东方尊峪/6.8万/456套后海公馆/600套城中央/986套三季度纯水岸四期/5.4万/194套/剩余131套御景东方东堤园/4.1万/剩余39套二季度星河丹堤/154套/剩余约50套；二期/1250套蝴蝶谷/63套/剩余约9套中信红树湾三期/261套/剩余约37套一季度鸿景翠峰泰和园/1.75万/101套，共剩余约57套名家富居/1013套/剩余约130套卓越浅水湾/高层/312套/剩余约44套2006年香蜜湖一号高层/8万/318套/剩余约26套鸿景翠峰/9.3万/447套/东方尊峪/33万/1610套/剩余约420套2007年深圳关内豪宅市场供应南山区盐田区罗湖区福田区07年下半年南山市场共供应新豪宅住宅约2750套；其中兰溪谷二期、博海名苑、后海公馆将在本项目之前入市，将分流本项目一部分客户，但由于产品差异较大，因此本项目面临的市场竞争有限。销售分析小户型为主，存在大量内部认购现象，开盘一个月100%销售剩余单位集中在120㎡三房剩余三套，面积分别为330、400、500㎡，总价在2500—5000万4.10开盘，均价范围28000—100000元/㎡销售速度保持在12套/月，走势较为均匀剩余户型主要为150㎡四房，单价、总价较高4.28起内部认购，5.1期间高层销售15套，TH销售15套剩余少量大平面产品。）21500015000930004800024000170005000016500当前均价（元/m,升销售火热91%88%36%86%95%44%95%100%销售率三房，154-166m四房22主力户型37㎡一房71㎡两房120㎡三房两房、四房300-380㎡叠拼独立别墅:220-325㎡小高层385-418㎡TH160-180㎡&250-280㎡纯四房66-81㎡二房125-143㎡大两房88-116㎡三房131-144㎡复式300㎡大平面315㎡TH125-144m2670550194313618986总套数1013开盘时间2007.12007.42007.42007.6南山市场整体住宅均价的飙:项目城中央名家富居东方花园西湖林语御景东方2期·东堤园纯水岸4期阳光华艺大厦卓越浅水湾在售南头华侨城南硅谷西丽红树湾大南山片区南山市场供应稀缺，普通住宅推出量少，均价飙升，销售旺盛。开盘期间价格过度透支未来的楼盘，销售低迷，开盘销售率、后续销售速度，都受到严重影响。??预计推出时间07年8月07年8月07年8月07年9月07年年底07年10月07年7月中的三房为主2三房、四房、五房，并有少量TH、